长租公寓和托管租房是近两年较为流行的租赁方式，一些托管公司从房东手里整租下来后，通过重新装饰对外分租并提供管家式的服务，迎合了年青一代的租房需求。为了保证和扩大利润，有些托管公司在装修时会采用N+1的设计方案，把公共空间分割成小房间再对外出租。那么，此类群租房有什么风险，要注意什么细节？

奥一网·基层治理日报从深圳市福田区人民法院获悉，近日，该法院在一起因安全设施不全导致租客从房间窗户处坠落案件中，酌情认定房屋托管机构公司对损害后果承担30%的责任。

托管公司会把公共空间分割成小房间再对外出租，图为公寓 图源：IC photo

租客从群租房32楼坠落

卧室由客厅改造，床紧挨窗户

据悉，2021年5月，高某向房屋托管机构A公司租赁了位于某小区32楼的“B房间”，双方签订了《房屋代理租赁合同》。“B房间”由客厅改造为卧室分租，因此房间窗口面积较大。床铺临窗摆放，且没有安装护栏。

高某租赁的32楼“B房间”窗口面积较大，图为北京街景（图文无关） 图源：深圳市中级人民法院

2022年2月3日，高某从“B房间”窗户处坠落，不治身亡。高某父母以A公司将安全设施不全的房屋出租给他人居住，导致高某死亡为由向法院起诉，要求A公司对高某坠亡事故承担相应责任。

调查发现床面距离窗口仅约50厘米

法院：托管公司对损害后果承担30%的责任

福田法院审理后认为，本案中，高某因高处坠落死亡，经公安机关现场勘查及走访调查后，无法明确高某是自杀还是意外坠落。在此情况下，本案作为民事案件，须依据在案证据，对案涉坠落地点本身是否存在安全隐患、与死亡结果是否存在一定因果关系作出认定。

首先，根据调查材料，案涉房屋系经改造后分租，高某租住的“B房间”原为部分客厅面积，经改造后作为卧室使用，改造后房间内带有面积较大的平面窗户，未加装护栏，能够通过成人身体，而卧床位置紧靠窗户所在墙面，床面距离窗口仅约50厘米，按照生活常理足以判断存在安全隐患，实际亦为高某所坠落的具体位置。

其次，A公司作为房屋管理人及出租人，在对位于32楼的高层物业进行改造分租时，对于与该行为结果具有紧密联系的人身安全事项负有基本注意义务，应以合理的标准防范潜在危险。从案涉窗户的安全隐患程度、一旦发生危险的后果，对比加装护栏的较低成本而言，其以分租为目的进行改造后未加装窗口护栏的行为构成过错，与高某由此处坠落身亡的损害结果具有一定的因果关系，应承担侵权责任。

综上，法院酌情认定A公司对损害后果承担30%的责任。

科普时间：

将客厅改造成卧室出租是否违法？

入住分租式房屋须充分了解房屋状况

如何界定分租式房屋是否违法？

福田法院法官表示，房屋托管机构在对不动产进行改造分租的过程中，如未改变房屋整体规划用途，亦未进行影响房屋主体结构、承重等涉及建筑物安全的改造行为，则在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，租赁关系仍属合法有效。但分租相关事项仍应遵循部门规章等规范性文件的指引并以符合生活常理的标准防范安全隐患，如对于与改造分租行为结果具有关联性的人身安全事项未能履行合理注意义务，则构成侵权责任要件中的过错。

房屋托管机构对房屋进行改造分租，图为租房 图源：IC photo

入住分租式房屋需要注意什么？

法官提醒，消费者在选择分租式的房屋时，应充分了解房屋状况，谨慎选择合适的租赁房源，如房屋存在安全隐患，可要求房屋托管机构进行修缮或加固，确保自身居住安全。房屋托管机构在改造分租时，也要增强安全意识，定期检查和维护，为消费者创造一个安心舒适的居住环境。

法条速递：

《中华人民共和国民法典》

第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

第一千一百八十一条 被侵权人死亡的，其近亲属有权请求侵权人承担侵权责任。被侵权人为组织，该组织分立、合并的，承继权利的组织有权请求侵权人承担侵权责任。

被侵权人死亡的，支付被侵权人医疗费、丧葬费等合理费用的人有权请求侵权人赔偿费用，但是侵权人已经支付该费用的除外。

采写：奥一网·基层治理日报记者 杨迪雅