作者：余飞

01

一半新房在降价

当下的广州楼市，全面进入了内卷时代，新房卷，二手房更卷。

根据合富研究院披露：

3月广州近50%的项目有“让利优惠”动作，为近年来数量最多的月份。库存压力相对较轻的区域（比如天河、海珠、荔湾、黄埔），主要通过“工抵房、拼团购房、渠道专场”等活动促进成交，优惠幅度普遍处于5%-10%。

比如越秀观樾项目前期吹风价在8万-10万元/平方米。但3月17日，项目正式开盘，首开均价跨度比预期大，在6.85万-9万元/平方米。

天河的中国铁建·招商蛇口西派天河序，吹风价8万-9.5万元/平方米，3月24日开盘价最低6.9万，最高9万。

越秀、华润、中海、新世界等位于天河、海珠的项目纷纷新开推售，这些项目都属于高总价豪宅，户型较大且基本不限购，每平方米开盘价则普遍低于吹风价0.4万-1万元不等。

热点项目如亚运城降10%-15%并配合渠道高佣金，还有保利悦公馆、越秀大学星汇城等项目营销力度加大，降价5%-8%。

然而，中指院反馈的数据显示，如此大规模的降价，广州的新房成交量依旧惨淡。

广州3月份成交了5197套，环比2月份（春节月）上涨了很多，但是同比过往三月份，是过去五年来的最低点。

打折降价，为何推动成交量的效果如此不明显？

原因并不复杂，二手房降价面积更大，降价力度更大。换句话说，新房的客源，都被降价力度更大的二手房虹吸了。

02

二手房虹吸新房客源

这一点，不仅发生在广州，也发生在几乎所有的主要城市。

以广州来说，新房创五年来3月份最低点的同时，二手房成交量达到了9363套，逼近万套。

再看深圳。

深圳市房地产中介协会披露数据，2024年3月深圳全市新房共成交2816套，环比增长184.4%，同比下降61.8%，其中新房住宅成交2245套，环比增长176.8%。全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。

二手房比新房更香，主要是两个因素：

第一，二手房的确定性比期房好得多。

在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

现在大家买房更倾向于二手房和现房，全国新房与二手房成交数据，就是购房者最好的心理映射。

去年，住建部曾披露过的一组数据显示：

2023年1到11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%。

而从国家统计局披露的数据可以知道，前11个月新房成交面积同比下跌了8%。全年下跌了8.5%。

据此可以知道，去年全国二手房成交面积上涨了不少。

去年二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。

第二，二手房比新房卷得更厉害。

以广州来说，去年10月份，广州挂牌的二手房中，有98%在降价，可以说是敞开来跌。

而且，价格降幅不断扩大，去年10月份二手房成交价平均下跌了7.06%。

7.06%只是整体跌幅，外围区如增城、从化、南沙、花都跌幅在30%左右的二手房一大把，腰斩的也不在少数。

再看深圳。

深圳3月份二手房成交量再度冲破5000套，其中81.4%的成交价低于参考价，也即绝大部分都在降价让利出售。

其他城市，亦是如此。

诸葛找房数据中心披露，北京目前的挂牌二手房调价房源中，95%左右在降价。

上海超90%的二手房调价房源在降价出售。

杭州二手房调价房源中，约95%在降价出让。

苏州二手房调价房源中，约95%在降价出让。

南京二手房调价房源中，约95%在降价出让。

武汉二手房调价房源中，约93%在降价出让。

成都二手房调价房源中，约90%在降价出让。

西安二手房调价房源中，约89%在降价出让。

诸葛找房追踪的重点14城（北京、深圳、上海、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门、无锡、郑州、大连）二手房整体情况，大体都是如此。挂牌二手房调价房源中，近90%在降价。

面对二手房的疯狂内卷，新房根本无力招架。所以，自2022年以来，二手房的成交已经取代新房，成了本就不活跃的市场中的主力。

新房想要招架住二手房的虹吸，在盲盒难以消除的背景下，唯有降价让利比二手房更大才行。

在熊市之中，想要成功出货，唯有成为卷王才行。奈何目前很多城市的限跌令并未取消。

03

降价比狠正在上演

不过，很多城市已经顶不住，正在冲破限跌令桎梏。

前两天本号所写《三四线城市，降价加速了》一文中，介绍过，目前很多三四线城市的降价力度正在加大。

很多三四线城市，为了绕开限跌令，开启了补贴模式，以达到变相降价冲破限跌令的目的。

比如山东日照提出：

符合条件的新市民（含城乡二孩及以上家庭）、青年人才等可以申请政府发放的购房优惠券补贴，补贴数额为购房款总额的20%，购买现房并直接办证的，优惠券可用于抵顶首付款的50%。

补贴20%的购房款，相当于变相降价20%，或者说直接打了8折。这一力度超过了很多城市最大跌幅不能超过15%的限跌令。

比日照更狠的还有义乌。其提出的补贴方法是，在义乌无房群体，首次在义乌购房，如果面积小于150平米或总价低于350万，可以获得每平米1000元的“房票”购房补贴。

针对符合国家全面实施二孩、三孩政策后生育的多孩家庭，无论父母、子女户籍是否在义乌，从发文之日起购买一手新建商品住房的，二孩家庭补贴10万元，三孩家庭补贴20万元，补贴以“房票”形式发放。根据年度补贴额度，先购先得，每户家庭仅可享受一次，该“房票”可与首次置业补贴叠加使用。

这力度，一点也不比日照差。

而且，义乌在2020的时候，为了对冲疫情对楼市的影响，已经放宽了2018年施行的人才购房补贴门槛，包括取消户籍限制、调整满2年以上社保、首付比例从50%降至30%。

按照补助标准，专科、本科、硕士等人才，分别补助20万元、30万元、40万元，省部级以上重点人才补助高达140万元。

以此来看，义乌堪称县级市中购房补贴力度最大的城市之一。

而从补贴力度来看，显然官方层面上也在有意冲破限跌令的束缚。这也意味着，新房与二手房对标降价的序幕已经拉开了，房价内卷会越来越严重。

04

调整之路漫漫

所以说，本轮调整还远没到说结束的时候。

本号在文章中多次强调过，对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。

区别只在于，下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强，下调慢一些，其余下调快一些。

原因在于：

第一，供大于求的基本面，仍在持续。

全国房地产供大于求，管理层已经通过“中国房地产供需关系发生重大变化”的表态中已经定调。

当下除了少数城市的住房供小于求外，大多数城市包括大多数二线城市的住房均供大于求。

前两天写的武汉，其目前新房与二手房加在一起，有40万左右的库存量，够消化一壶的。

广州方面，新房库存量降至1182.9万平方米，但受销量下降影响，去化周期被拉升至19.9个月，仍在高位，高于自然资源部和住建部划定的安全线。

二手房方面，挂牌量不断创新高，冲破了14万套。

第二，全国人口负增长加速。

1月17日，国家统计局披露了最新人口数据。

2023年年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）140967万人，比上年末减少208万人。

人口已经二连跌，反映在各省市自治区身上，必定是人口下跌的城市数量不断扩大。

本号梳理了目前公布2023年常住人口数据的29个省市自治区情况，结果显示，公布数据的29个省市自治区，19个在减少。

制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局；黑龙江、西藏未公布数据

此外，目前有140个城市（包含直辖市、副省级城市、地级市、自治州、盟）公布了2023年常住人口数据，其中，75个在减少，2个零增长。

第三，保障房、商品房双轨制时代已经到来，意味着房屋供应会进入新一轮井喷周期，而商品房的需求量则会继续下行。

未来保障房会分流掉商品房市场一半以上的需求。

这也是本号多次强调，往后的商品房市场需求会进一步减弱。

而且，保障房是政府主导，供应量在未来几年会呈井喷状。你觉得房子还会少吗？

目前深圳、广州的保障房项目已经抢跑。

去年年底，深圳首批13个配售型保障性住房项目也举行集中开工仪式，建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套。

广州黄埔区中新知识城何棠下村已举行首批配售型保障性住房开工仪式，年内计划筹建配售型保障房不少于1万套。

保障房是房地产未来的重点任务，针对的就是买不起商品房的民众，一旦配售型保障房大量进入市场，商品房便会丧失掉一大半接盘侠。

调整之路，漫漫。