上海一老洋房成交总价约3.1亿元，图为老洋房所在地巨鹿路880号

一套新近成交的老洋房，给上海顶豪市场再添一把火。

近日，上海静安区巨鹿路的一套花园洋房易主，成交总价约3.1亿元，产证面积约307平方米，占地面积约557平方米（含地下室95.53平方米），成交单价约100.9万元/平方米，创下新高。

此前上海豪宅单价“天花板”是2021年10月成交的华山路889号，单价75万元/平方米。该房源由889、891号组成，面积高达1131平方米，原为永安集团旗下永安纺织印染公司总经理郭棣活的宅邸。

目前尚无巨鹿路老洋房的交易记录，不过第一财经记者从多位沪上豪宅中介处了解到，这是笔真实成交。有专门从事老洋房业务的资深业内人士向记者表示，在上海市场上产权明晰、可自由交易的独栋老洋房屈指可数，相应的成交信息可靠性较强。

值得一提的是，有消息称，该笔交易的中介佣金高达900万。不过，上述业内人士表示，理论上佣金大约是在900万，因为目前全上海对于中介服务费的标准上限基本统一不超过3个点，但是对于这样的超级大标的，能否收到3个点并不能确定。

公开信息显示，巨鹿路880号所在的建筑群（巨鹿路868—892号）为英式花园住宅，砖木结构，1930年建造，共12幢，沿路排列。这处建筑群是国际著名建筑设计师邬达克自立门户后的首个项目，国际饭店、武康大楼、大光明电影院等均出自他手。

接受采访的业内人士表示，此类老洋房产品，供给太少，而且又都是超大宗交易，由于其地段、品相、花园、历史背景和文化底蕴、稀缺性和收藏价值，通常是一房一价，整体而言，可对比性和参考性较弱。

据克而瑞研究中心统计，从上海二手豪宅的成交情况来看，老洋房占比约三成，单价普遍在20万元/平方米以上，但单价超60万元/平方米的仍是个例。

尽管一房一价的老洋房难以完全代表豪宅市场的行情，但也在一定程度上说明资金对上海市场的看好。

事实上，近来的上海豪宅市场也火热异常。3月份，中海顺昌玖里以196亿元单盘销售额刷新了全国纪录；4月初，位于陆家嘴的豪宅项目滨江凯旋门认购金又创下今年以来新高，并以113.04分的入围积分成为上海推行积分制以来第三高；均价16.8万元/平方米的融创外滩壹号院二期，也在短短4天半的时间里，引得超350组客户认筹，认筹比超170%。

克而瑞统计显示，从成交情况来看，今年截至2024年4月10日，上海总价2000万元以上高端住宅已成交1271套；其中内环内共成交1014套，而过去十年间，上海总价2000万元以上高端住宅平均每年卖掉约1195套。

成交走高，与高端住宅市场供应放量不无关系。今年上海推出的前四批次新房中，总价2000万元以上高端住宅供应总量已达到2728套，接近去年的八成。其中，第三和第四批次集中供应的44个项目中，均价超过16万元/平方米的项目合计有7个，占比约为16%。

4月份，上海还将有4个均价16万元/平方米以上的项目入市，或为高端住宅市场再添热度。

延伸阅读

北京一占地6千平米皇家级四合院上架拍卖：4.5亿起拍

近日，北京一处皇家级四合院“上链接了”，评估价5.3亿元，现起拍价4.5亿元，引发网友围观。

图为法拍页面截图

这座四合院什么来头？为何北京的四合院由厦门市湖里区人民法院上架拍卖？一起来了解。

4.5亿起拍，暂无人报名

记者在司法拍卖平台查询发现，此次参与拍卖的“北京市西城区地安门西大街28号房产及该房产相应的土地使用权”处置单位为厦门市湖里区人民法院，开拍时间为4月25日10点起。

竞买人需缴纳保证金4000万元

截至发稿，已有超20000人围观，496人关注提醒，暂无人报名。

据了解，拍卖标的北京市西城区地安门西大街28号房产及该房产相应的土地使用权，房屋总建筑面积16696.10平方米，土地使用权面积6285.76平方米，土地用途娱乐、餐饮，土地使用权终止日期2036年10月30日（详见附件）。财产处置参考价格为评估价530661500元的八点五折即451062275元，发起第一次拍卖。

将拍卖的四合院全景 图/京东资产交易平台

厦门市湖里区人民法院“网络司法拍卖公告”显示，竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果；标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易双方按照税法规定各自承担相应的税（费）；该房产由案外人占用，承诺拍卖成交后两个月内自行腾退房产。

另外，拍卖标的物具体情况与产权登记不一致的，以产权登记为准。拍卖标的物上若有违章，不代表湖里法院对违章行为的认可，买受人应自觉遵守相关法律，接受相关部门的依法处理。

皇家级四合院，有何看点？

“地处京华核心，环绕红墙碧瓦，入眼九龙影壁，拍得皆可尽享”。

据介绍，此次拍卖的房产地理位置优越，紧邻北海公园、什刹海，环境优美，是大众旅游胜地，属北京西城二环里稀缺优质资源。

同时，该房产历史文化底蕴深厚，仿照乾隆年间的大圆镜智宝殿重建而成，原建筑物属于旧有皇家园林的一部分。

该房产被指系仿照乾隆年间的大圆镜智宝殿重建而成 图/湖里法院

整个房产占地面积6285.76平方米，总建筑面积16696.1平方米，双层三进，院落宽敞，地上建筑共计7栋，均为混合结构仿古建筑形式，包括1层地下夹层和3层地下室，可作娱乐餐饮用地，利用空间大。

北京四合院为何由厦门法院拍卖？

此次拍卖引起围观，有不少人好奇，为何北京的四合院会由厦门的法院进行拍卖。

据湖里区法院介绍，这是一起公证债权文书强制执行案件。申请执行人为厦门某银行，被执行人包括两家公司，其中一家公司正是这座四合院的“主人”，以四合院为抵押物向银行贷款。

因无法偿还债务，厦门某银行以公证债权文书向法院申请强制执行，拍卖处置四合院。

据《中华人民共和国民事诉讼法（2023年修正）》第二百四十九条：对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。

北京四合院司法拍卖最高成交价

为1.5676亿元

此前，司法拍卖起拍价最高的北京四合院，为5.129亿元。

2023年9月18日到9月19日，湖南省娄底市中级人民法院在京东司法拍卖平台对北京庄胜房地产开发有限公司（北京庄胜房地产）名下位于北京市西城区宣武门西大街95号的不动产，进行第一次公开拍卖。

该四合院位于北京市西城区，建筑面积为2110.68平方米，该房产评估价为56991.10万元，第一次起拍价51291.99万元，相当于评估价的9折，折合建面每平方米起拍价24.31万元，5.129199亿元的起拍价也为司法拍卖四合院起拍价最高，结果流标。

而司法拍卖成交价最高的北京四合院，为1.5676亿元。

2022年12月1日至12月2日，河北省石家庄市正定县人民法院在京东司法拍卖平台，对北京市西城区银锭桥胡同18号房地产进行拍卖，起拍价8710万元。

该四合院建筑面积749.39平方米，土地使用权面积509.94平方米，建筑物总层数为2层，所在层数-1-1层，规划用途住宅，房屋结构为砖木。

11名买家各自缴纳保证金1740万元参加拍卖，经过158次出价，最终北京瀚阅科技有限公司以1.5676亿元拿下，按照成交价折合建面每平方米为20.92万元。