5月9日，杭州全面取消限购，而且买房落户，诚意满满。杭州是江浙最具活力的城市，每年还有20-30万的人口流入。同日，西安也全面取消了限购，西安是过去西部人口流入最多的城市。房地产形势可见一斑。

近期一二线城市加大了放松限购的步伐，北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，成都全面取消限购。有的一步到位，有的扭扭捏捏。

那么，这些放松限购政策的效果如何呢？从厦门、苏州、广州等此前放松限购的城市来看，短期脉冲后市场仍然疲软。可见，不能对放松限购有太大指望。

那么，制约当前房地产市场的核心因素是什么？如果不是限购的话，那就是居民支付能力和市场预期。

最近国内热议日本当年的“资产负债表衰退”。日本自上世纪90年代初的股市房市泡沫破裂以后，陷入“失去的三十年”，什么原因？如何避免重蹈覆辙？辜朝明提出的“资产负债表衰退”理论认为，当资产价格泡沫破裂以后，资产负债表的负债端不变，但是资产端却严重缩水，企业生产经营目标从“利润最大化”转为“负债最小化”，整个社会陷入总需求严重不足的经济持续衰退萎缩，形成恶性循环。

这就是经典的“资产负债表衰退”，可以解释为什么日本陷入失去的三十年，也可以解释美国30年代大萧条。凯恩斯称之为“流动性陷阱”。

怎么办？“资产负债表衰退”理论认为，最有效的办法是政府通过扩张性的财政政策来扩大总需求，弥补需求严重不足的缺口，进而推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏。

2008年面对国际金融危机，伯南克提出找到了避免大萧条的办法，就是财政货币的再膨胀，于是有了三轮QE。中国经济也是通过四万亿财政刺激计划走出低谷。

近年美国经济比较强劲，投资，消费，就业，物价，股市，房市都比较强劲，什么原因？2020年疫情期间，通过QE、消费券、企业补贴等，保住了居民和企业部门的资产负债表，也就是没让企业和居民买单，而是通过货币和财政政策进行化解，所以居民有能力消费，企业有能力投资，疫情对微观主体的影响不大，货币和财政政策发挥了重要作用。值得思考。

回到开始的话题，为什么以前核心城市放松限购都会出现房价大涨，而这次短暂脉冲后重回疲软？主因是居民资产负债表这些年被严重破坏了，影响了支付能力。

怎么办？

当务之急是恢复居民的消费能力和信心，这又进一步需要恢复资产负债表，根据90年代日本的教训以及2008年中美的成功经验，应该通过财政的扩张修复企业和居民的资产负债表，比如发行超长期国债支持新老基建项目、大规模发放消费券、减税降费、先进科技企业补贴等，同时辅以QE降低利率、投放货币。

所以重启房地产市场信心的办法：放松限购、降低利率、成立住房银行收购开发商库存用于保障房，以及通过超常规财政货币政策修复居民和企业的资产负债表。

如果班里第一名考了59分，说明卷子太难了，需要降低难度。万科、旭辉等优质房企都出现流动性紧张，说明房地产超调了，需要放松。

据路透社的调研，在中国22个大城市中，五一的五天假期里，新房销售量相比去年同期下跌47%，相比2019年同期下跌30%。在22个城市中有19个城市新房销售呈现同比下降趋势。在广州和上海的五一假期里，其销售量同比下降60%以上。

房地产出现了明显的超调，显著拖累了经济、就业和地方财政。中国不会重演日本九十年代，因为我们还有很大的城镇化空间，但是需要尽快使房地产市场恢复正轨。

近期了解到一些情况，需引起重视：由于土地拍不出去，有些地方政府财政压力大，甚至正常运转受影响，不仅拖欠民企工程款，而且向民企借款，影响地方营商环境和企业信心。

以前我呼吁放开并鼓励生育，新基建新能源，提振股市楼市信心，保护民营经济活力，等等，总有人认为有什么特殊的利益，坦率的说，被别人误解有时难免感到委屈。

作为一名普通的经济学者，我没有移民，在M国也没买房，和普通老百姓一样，最大的利益就是希望自己的国家好，希望我们生活的这片土地好，在自己能力范围内发光发热，有些领域我们做了常年的专业研究，希望用知识推动社会进步。宏观上是数据，微观上是多少家庭的悲欢离合。

所以，我坚定认为应该放开并鼓励生育，大力发展新基建新能源，提振股市楼市信心，保护民营经济活力。尊重常识将会带来信心，信心比黄金重要。如此，我们的经济大有希望。