一、宏观经济分析

2024年1—11月深圳经济发展强劲，多项经济指标均实现了显著增长；经济运行延续回升态势。

1、工业生产快速增长

1—11月，全市规模以上工业增加值同比增长9.3%。从行业门类看，规模以上采矿业、制造业、电力热力燃气及水生产和供应业增加值分别增长7.5%、9.5%、8.3%。主要行业大类中，规模以上计算机、通信和其他电子设备制造业增加值增长11.3%。主要高技术产品产量持续快速增长，其中，3D打印设备、工业机器人、电子元件产品产量分别增长41.3%、26.3%、23.2%。

2、固定资产投资平稳增长

1—11月，全市固定资产投资同比增长2.1%。其中，工业投资增势强劲，增长23.8%。分领域看，制造业投资拉动作用显著，增长29.8%。高技术产业投资活跃，高技术制造业投资增长35.0%，其中，电子及通信设备制造投资增长52.9%。社会领域投资快速增长，其中，教育投资增长21.4%。

3、市场销售持续回升

1—11月，全市社会消费品零售总额9,682.86亿元，同比增长1.5%。分消费类型看，商品零售增长1.5%；餐饮收入增长1.2%。基本生活类商品销售良好，其中，限额以上单位粮油食品类、饮料类零售额分别增长11.8%、12.9%。大规模以旧换新带动限额以上单位家用电器和音像器材类、通讯器材类零售额分别增长26.1%、2.7%。网上零售持续增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长13.5%。

4、货物进出口保持快速增长

1—11月，全市进出口总额41,084.02亿元，同比增长17.4%。其中，出口25,869.06亿元，增长16.0%；进口15,214.96亿元，增长19.8%。其中，一般贸易进出口增长21.1%，占进出口总额的55.2%，比重较上年同期提高1.7个百分点。

5、金融机构存贷款余额稳定增长

11月末，全市金融机构（含外资）本外币存款余额138,805.86亿元，同比增长5.0%。金融机构（含外资）本外币贷款余额94,544.79亿元，同比增长2.9%。

6、居民消费价格温和上涨

1—11月，全市居民消费价格比上年同期上涨0.1%。其中，食品烟酒价格上涨0.4%，衣着价格上涨3.0%，居住价格与上年持平，生活用品及服务价格上涨0.4%，交通通信价格下降2.3%，教育文化娱乐价格上涨0.9%，医疗保健价格上涨0.3%，其他用品及服务价格下降0.5%。

二、相关政策分析

2024年以来，中央和地方密集出台房地产市场优化调整政策，2024年9月29日，深圳市住房和建设局等四部门联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，推出降低首付比例、缩短增值税征免年限、取消转让限制、优化分区限购等措施。2024年11月19日，深圳市住房和建设局等三部门联合发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，自12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并降低契税比例，政策力度再次加码。这些政策的出台为房地产市场持续健康发展提供有力保障。2024年相关政策：

2月7日，深圳市住房和建设局发布《关于优化住房限购政策的通知》，内容包括： 本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

3月11日，深圳市市规划和自然资源局发布 《关于停止执行<关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知>的通知》，主要内容为 取消7090政策，停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，7090政策即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70%以上。

4月27日，深圳市政府办公厅印发了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，内容包括：改造对象以深圳市行政区域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。改造方式分拆除新建、整治提升、拆整结合三类。优先配置一定比例的配售型保障房并合理配置公租房。

5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，内容包括： 非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房， 在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。 有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。

9月29日，深圳市住房和建设局等四部门联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，内容包括：优化分区住房限购 ，非本市户籍居民家庭及成年单身人士在限定区域限购1套住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。取消商品住房和商务公寓转让限制，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。优化商品住房和商务公寓价格备案流程，调整为由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案。调整个人住房转让增值税免征年限，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。优化个人住房贷款政策，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。

11月19日，深圳市住房和建设局等三部门联合发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，内容包括：对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。.在个人出售住房增值税方面，深圳市取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税.

回顾 2024 年政策走向，从中央到地方一系列、一揽子明确而有力的政策“组合拳”，政策措施基本应出尽出；在多项利好政策的推动下，深圳住宅市场四季度回暖态势明显。预计明年，房地产政策环境持续宽松毋庸置疑，“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点。另外为持续用力推动房地产市场止跌回稳，对于城中村改造以及收储商品房用作保障住房、收购房企存量土地将加力实施推进。

三、土地市场

1、土地供应

据统计，2024年1-12月全市供地共50宗，供地总面积为674.03万平方米，同比下降47.9%，土地供应量如下图所示：

从供地类型特点来看，工业用地的土地供应量最大。

2、土地成交

据统计2024年1-12月，深圳市共成交53宗土地，成交规划建筑面积685.6万平方米。其中，工业用地占主导地位共成交37宗，住宅用地共成交6宗，商办用地共成交6宗，其他用地共成交4宗。从供地类型看工业用地供给占比大依旧是深圳近些年土地供应市场的特点。

2024年,深圳成交各类用地楼面均价为6,066元/㎡，各类用地出让金达415.9亿元。

2024年,深圳成交住宅用地楼面均价为38,988元/㎡，住宅用地出让金达346.21亿元。

2024年,深圳成交商办用地楼面均价为11,841元/㎡，商办用地出让金达36.74亿元。

按分区域统计，深汕合作区成交数量做多，共成交14宗。其次为宝安区成交12宗。罗湖区、大鹏新区均仅成交1宗。

四、住宅市场运行情况分析

1、一手住宅市场

（1）供给量

根据国策易评数据平台监测，2024年深圳累计新增一手住宅批准上市面积503.15万平方米， 与去年同期相比下跌25.49%;批准上市套数 为50,804套， 与去年同期相比下跌27.97%。

2024年一手住宅供应面积、套数走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

（2）成交量

2024年月深圳一手住宅成交37,972套，与去年同期相比上涨20.08%；共计成交面积389.94万平方米，与去年同期相比上涨21.34%。

2024年一手住宅成交面积、套数走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

2、二手住宅市场

2024年深圳二手住宅成交54,487套，与去年同期相比上涨66.28%；共计成交面积526.83万平方米，与去年同期相比上涨67.90%。

2024年二手住宅成交面积、套数走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

3、小结

一手住宅市场在深圳市“9.29楼市政策”调控后四季度呈回暖态势，成交面积、套数与去年同期相比均实现了上涨，但供给规模与去年同期相比呈下降的局势，新房市场需求出现了疲软现象。与此同时，二手住宅市场在深圳市“9.29楼市政策”调控后四季度回暖态势明显，成交面积、套数与去年同期相比均实现了明显上涨，说明市场正在逐渐适应并回应政策的引导。

五、商业市场

1、一手商业市场

根据国策易评数据库的数据显示，2024年全年累计成交一手商业面积22.63万平方米，与去年同期相比 下跌54.26%，累计成交一手商业套数3,519套，与去年同期相比 下跌45.18%。

2024年一手商业市场成交面积及套数走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

2、二手商业市场

根据国策易评数据库的数据显示，2024年深圳二手商业成交面积37.17万平方米，与去年同期相比上涨35.90%；成交套数4,869套，与去年同期相比上涨35.40%。

2024年二手商业市场成交面积及套数走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

3、小结

2024年，深圳商业市场呈现出一手商业总体成交下滑、二手商业成交与去年同期相比上涨的态势。根据国策易评数据库数据，一手商业面积和套数环比、与去年同期相比均大幅下跌，而二手商业成交面积和套数与去年同期相比却呈现显著增长。这反映出市场对新商业物业的需求疲软，而对二手商业物业的交易活跃度与去年同期相比增加。随着线下消费显著回暖，零售商拓店意愿逐步增强，未来预计市场将继续保持较为稳定的发展态势。

六、写字楼市场

1、一手写字楼市场

根据国策易评数据库的数据显示，2024年深圳市一手办公成交面积7.71万平方米， 与去年同期相比下跌81.94%；成交套数734套， 与去年同期相比下跌70.20%。

2024年一手办公市场成交面积及套数走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

2、二手写字楼市场

根据国策易评数据库的数据显示，2024年深圳市二手写字楼成交17.69万平方米，与去年同期相比上涨51.20%；成交套数1,643套，与去年同期相比上涨46.96%。

2024年二手办公市场成交面积及套数走势图

数据来源：国策研究 国策易评数据库

3、小结

2024年，深圳市办公楼市场呈现出一手办公成交大幅下滑，但二手写字楼成交环比、同比均上涨的态势。根据国策易评数据库数据，一手办公成交面积和套数环比均大幅下跌。相对而言，二手写字楼成交面积和套数表现出更为稳健的态势，同比上涨态势较为显著。这可能与一手办公供应量增加、去化周期变长以及开发商提供的价格折扣有关，进而导致市场存量较大，去化压力增加。与此同时，随着写字楼供应量的增大，物业空置率上升，业主延续租赁优惠策略。整体来看，预计未来写字楼市场的竞争将持续激烈。

七、工业市场

1、普通工业用房

过去三年，深圳市一直在加大工业用地的供应，2024年土地供应中，工业用地规划建筑面积占比81%，占比较大，因此工业用房短期内供过于求是必然的局面。

据国策易评数据库数据显示，深圳普通生产厂房分布于各区，租金较稳定。

深圳市各区普通工业用房月平均租金

数据来源：国策研究 国策易评数据库

2、研发用房

据国策易评数据库的数据显示，原关外的产业研发用房空置率多为20%-30%，为降低空置率，部分研发用房改为公寓类型使用。

据国策易评数据库数据显示，产业研发用房在原关内的月租金水平多数处于70-150元/平方米，原关外的月租金水平多数处于40-100元/平方米。产业研发用房在原关内的售价多数处于25,000-35,000元/平方米，原关外的售价多数处于15,000-20,000元/平方米。

3、小结

近几年深圳市的土地供应量还是以工业用地以及新型产业用地为主，供应量较大。工业用房的空置率短期会上升，租金水平将会趋于平缓阶段。

目前深圳市出让的工业用地，大多建成研发用房的品质，而商办与研发用房之间的竞争关系将非常激烈。由于研发用房的租金会比商办写字楼的租金要低，研发用房有一定的优势，且部分片区研发用房改为公寓类型进行租售，会较大程度的刺激其去化量，租金以及销售价格短期内保持在较平缓阶段。

八、总结与展望

2024年以来，中央和地方密集出台房地产市场优化调整政策，尤其是2024年 深圳市“9.29楼市政策”。新政在放松限购政策、优化首付比例、税收政策和降低存量房贷利率等方面作出了多项优化。在多项利好政策的推动下，深圳住宅市场回暖态势明显。在持续不断的楼市优化政策推动下，消费者对市场的信心有明显修复。

展望2025年， 房地产政策环境持续宽松毋庸置疑，“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点。随着政策的深入实施和市场需求的不断释放，深圳房地产市场有望继续保持平稳健康发展的态势。

（国策深圳分公司 程鹏飞）