文/乐居财经 严明会

“总有心意再相逢”

两天前，招商蛇口上海公司在衡复艺术中心举办了一场品牌发布会。老静安曹家渡项目案名正式发布：康定壹拾玖。

首先，在案名上，招商蛇口讲了个好故事。

在招商蛇口的一系列项目案名中，康定壹拾玖是个特别的存在：灵感来自门牌号“康定路1119号”。

这样的命名形式与康定路历史关系密切。康定路是上海旧租界的一条重要通道，横穿了老静安，这条路上的很多历史名人故居都以门牌号命名。

康定路2号：上海滩颜料大王·张家花园；康定路5号：徐凌云领衔的南社雅集流连徐园；康定路528号：华侨最高学府·国立暨南大学旧址，康定路759号：豪门世家·朱斗文公馆。

或许，招商蛇口也希望将康定壹拾玖打造成康定路下一个地标。

康定壹拾玖所在的地块很稀缺。老静安在公开土拍市场上沉寂多年，只有少量旧改遴选，或是开发商囤货才偶有住宅供应。近两年来，老静安只有鸿印里、昌平云岸、信达·信安里三个项目入市。

拿下地块后，招商蛇口迅速明确定位：不仅是上海“玺系”产品迭新之作，也将定义为全国封面豪宅作品。

招商蛇口最高端的产品系列是“玺”系。外界猜测，项目或仍将沿用玺系产品，案名“静安玺”。

康定壹拾玖的定位在玺系之上。为了做好这个项目，汇集了全国团队能力之极。

这块地本身的条件并不算好。一是形状不规则，二是中间有一条公共通道。

对于公共通道的处理，康定壹拾玖将北侧两栋楼覆土抬高，公共通道从覆土区穿过，解决了小区住户的隐私问题。抬高的做法不仅保持了住宅社区的完整性，也让小区的景观空间更丰富。

小区规划建造5栋14-25层的高层住宅，没有保障房，也没有租赁用房。供应建面约120-190㎡的三房至四房，预计供应300套左右。

从现场发布的方案来看，项目和户型设计有不少亮点：

1、所有楼栋1层全部架空，高度6-7.6米，2楼相当于普通小区4楼；

2、近乎全比例的石材和仿石材铝板立面；

3、每个户型都做到了一梯一户设计，电梯厅为独立使用，光是120平户型就有6种选择，其中还有四开间朝南户型；每个户型都可以实现定制化，120平可以是一房、二房、三房。

康定壹拾玖的吹风价18万/㎡，在老静安“老钱”面前算是个“新贵”。

南侧约1公里的九龙仓静安壹号挂牌价21.26万/㎡、嘉天汇挂牌价21.54万/㎡。两个楼盘均有5-10年楼龄，都许久没有成交。

新房方面，同属曹家渡板块的信达·信安里，位于康定壹拾玖西侧，提供建面约90-100平方米的高层和建面约280-540平方米的风貌别墅，高层均价为13.6万元/㎡，风貌别墅均价为19.98万元/㎡。就高层而言，康定壹拾玖的面积段避开了与信达·信安里。

按照18万/㎡的单价，2000万出头就能买入内环核心，门槛比黄浦徐汇低很多。

上海一直是招商蛇口的战略重地。2021年，招商蛇口提出“重返上海心”战略。在“上海心”，招商蛇口近年来拿下的地块并不多。

2023年，招商蛇口拿下浦东新场、浦东周浦、松江永丰、浦东三林、闵行浦江和宝山顾村共计6幅涉宅地块，数量和体量都不小，但没有一块位于内环核心板块。

2024年，招商蛇口以348.47亿元的销售额排在上海房企销售榜第3。2022年和2023年，招商蛇口分别实现741.25亿元、645.57亿元的销售额，连续两年位列上海房企第一。

出于上海的优异表现，在2024年年初的组织架构调整中，原华东区域副总、上海城市总经理温恩奇升任华东区域总经理，继续兼任上海公司总经理。

名次下滑之际，招商蛇口在上海的投资强度并未减弱。去年一共摘得5块地，在上海拿地权益金额榜中以156.43亿元排在第1位。

康定壹拾玖的整盘货值近百亿，是目前为止招商蛇口在上海最重磅的项目。

这一次重入上海心，抓住机会的招商蛇口铆足了劲儿。总体来看，康定壹拾玖的推进过程不算快。

去年9月14日，招商蛇口&南通瑞城联合体在经过163轮苦战后，以56.6亿元成功竞得曹家渡社区C050301单元9A-20地块，溢价率高达31.2%，成交楼面价11.41万元/㎡。

去年10月25日，项目设计方案总平图公示。

春节前夕，招商蛇口以联名咖啡店形式，打造了海派网红展厅。

2月21日，项目案名公示。

预计3月底4月初开放实景示范区与实体样板间，最快会在5月入市。项目预计1批次推出约123平三房和188四房两个户型，预计92套。

这样算的话，从拿地到入市，康定壹拾玖大约用时8个月。

2024年，招商蛇口在上海推出了招商苏河玺、招商时代潮派和招商时代乐章等项目，以刚需项目为主，且不少项目位于外环外，去化是个难题。

例如，位于浦东三林的招商臻境，2024年5月首开盘，5月、8月、11月三次开盘总计推出788套房源，目前待售283套，整体网签率约64%。三期原定于11月16日开盘，但由于认购人数较少，取消摇号环。

另外，招商蛇口在上海多是合作开发，50%以上的项目权益占比不超过一半，这在一定程度上会影响利润。2024年上半年，招商蛇口实现净利润18.47亿元，同比下降51.47%。