在青岛豪掷几千万买“空中花园”，到底适不适合？山东史上最贵地王项目，1600万起步的青岛顶豪天花板，摇身一变成了四代宅试验田，设计上存在连环硬伤。青岛有钱人的钱，怕不是大风刮来的吧？

▲柏悦府鸟瞰图

1、

南方的香饽饽，北方的试验品？

近日，青岛自规局发布了崂山柏悦府的规划，从效果图看，设计了两层挑空的景观露台，即所谓的空中花园。这是自去年9月青岛公布住宅设计新规后，崂山区的首个四代宅项目。

这个四代宅的概念，最近几年在成都、广州等南方城市风靡，但放到青岛，这个模式真的靠谱吗？四代宅主打的“空中花园”等几个卖点，听起来像是把诗和远方搬进高层，表面上看确实很香：

大露台、空中花园，绿意盎然，看起来特别高端。挑高客厅，更大气，得房率也比传统住宅更高；生态理念，有点“空中别墅”的味道，看起来比普通平层有逼格。

▲李沧四代宅项目金水云麓

但问题是，四代宅的几个核心卖点，在北方全成了硬伤！在北方搞空中花园？先问问青岛冬天的风答不答应！

气候不适配

露台虽然大，但在青岛的气候条件下，冬天冷，夏天晒，利用率不高，冬天露台绿植活不过三个月，到了春天还得重新种，养花不成全变荒草。北风呼啸，露台冬天完全不能用，夏天还容易成为蚊虫滋生地。

采光隐私成灾难

奇偶层错位露台，导致楼上楼下对视尴尬，当你站在露台上透气，能跟楼上的老王四目相对，这你受得了吗？露台进深过大，影响底层户型采光，到了秋冬，客厅里可能比仓库还昏暗。

运维和安全隐患

高层绿化覆盖率难以维护，大风天露台物品掉落风险大，万一刮下来一个花盆，砸到楼下的人，责任算谁的？

▲李沧四代宅金水云麓实景

总的来说，四代宅的概念听起来很美，对比南方四代宅的景观绿化，在北方城市，特别是青岛这种冬天风大、湿冷的地方，空中花园可能最终只是“空中荒地”，想真正住得舒服，估计有点难。

2、

1600万起步的顶豪，细节却拉胯？

崂山柏悦府共有四种户型，分别是231㎡、268㎡、288㎡、339㎡，预计总价在1600万~3000万，妥妥的顶级豪宅。可问题来了，户型设计上，真的配得上这个身价吗？

231㎡“入门级”，不如改善盘？

▲柏悦府建面231㎡四房三卫两厅户型

电梯暗厅+1.5米窄门，门口还有管井箱，入户仪式感全无，对比目前在售的很多有阳光前厅的项目，入户排面实在令人遗憾。与大客厅相对的厨房，进深显得很局促，感觉和市面上120~140㎡改善盘的厨房差不多。家政间开门设计不合理，浪费收纳空间。

268㎡户型，“套娃”设计

▲柏悦府建面268㎡四房两厅四卫

268㎡户型，相较于231㎡户型，大了37㎡，但增加的仅仅是南北进深，相当于套了一圈更大的外壳。厨房空间太小，3.5米面宽硬塞中岛，过道70cm，胖点的人进厨房都困难；南向3.5米开间双卧一模一样，毫无功能区分。

288㎡户型，功能硬伤

▲柏悦府建面288㎡四房两厅四卫

相较于268㎡户型，288㎡户型虽然大了20㎡，但南向面宽反而减少。功能分区混乱，家政间远距厨房，动线设计不科学。后勤动线与主人动线未分流，家政打扫不便，主人私密性全无。

柏悦府的户型设计，是典型的以刚需思维做豪宅，大户型的空间逻辑不明确，并没有解决北方四代宅的通病，在动线、功能划分、隐私保护等方面仍然存在明显短板，对于千万级的购房者来说，这些细节上的问题足以影响购买决策。

3、

青岛最贵地王，能否撑起豪宅梦？

崂山柏悦府的拿地成本太高，楼面价39516元/㎡，加上建安、税费，以及开发商的合理利润，保本价至少7万+。青岛豪宅市场竞争激烈，柏悦府的品牌力和产品力能抗住吗？

柏悦府，放在青岛的豪宅地图上，周围一圈都是狠角色：海信海德山庄、天一仁和吾疆、银丰玖玺臺以及金鼎地块，稍远点还有崂山首府、银丰玖玺城、澜樾府（黄金海岸）、鲁信蔚蓝海岸二期等，现在再加个柏悦府，战况会如何？

▲崂山王家村的绝版海景

柏悦府的开发商是海业益佳，母公司海业集团，主营业务是石油贸易，副业曾盖过俩楼盘——仙山花园和仙居花园，听名字像修仙盘，实际是刚需盘，物业水平常年被业主骂上热搜。这回突然转型做豪宅，没豪宅经验，没品牌背书，产品打造能力成疑，和海信、鲁信、银丰这些豪宅“老炮”比，明显底蕴不足，难道要开发仙居2.0版的柏悦府？

▲崂山柏悦府施工现场

柏悦府作为青岛最贵地王+崂山首个四代宅，噱头十足，但问题也不少：四代宅概念存争议、户型设计有缺陷、开发商实力存疑、拿地价格又极高……这一切都让柏悦府这个项目充满了未知数。真正的富豪，会愿意为这个豪宅买单吗？