文|　严跃进（上海易居房地产研究院副院长严跃进）

本文由作者参加九派新闻“九派圆桌”直播《“好房子”全国标准来了，新房子会涨价吗？》讨论时的发言整理而成，发布前经作者审阅。

【1】从2.8到3米层高，20厘米意味着什么？

今年3月31日，住建部发布了《住宅项目规范》，自5月1日起正式实施。

此次条款中提及最多的，就是新建住宅建筑层高不得低于3米这一条款。从2.8到3米层高，这20厘米意味着什么呢？

我想，3米这个概念具有非常好的导向意义。空间过于狭小、低矮，会让人感到压抑。如果本身层高就不够，再装个地暖，加个吊顶，房子会更加压抑。因此，3米层高对地暖建设是有帮助的，而地暖正是好房子、高品质的配套。3米层高从总体上保障了空间，至于加装电梯、栏杆做高、装地暖等其他内容，都可以在这个更大的空间内实现。

据我了解，开发商总体非常支持这个政策条款。以前有的开发商将空间稍微做大一点，理论上当然是好的，但因容积率等限制，测绘时会算成两层楼，这个成本需由开发商自行承担。现在新《标准》出台，能让开发商主动把房子空间做得更大，对销售人员来说也是很好的卖点，这房子多宽敞、多明亮，是非常好的产品打动力。当然，要扎扎实实落实条款，不能忽悠老百姓。

此次《标准》还提出强制要求四层以上住宅配电梯。我记得在我上学、尚未从事房地产行业时，就听闻住宅配电梯的要求，那时是八层楼以上必须安装电梯。现在提到四层楼，我认为受到影响最大的还是四、五、六、七层的住户，以前没电梯，这几个中间楼层反而相对更有优势。

很多人关心《标准》对既有住宅加装电梯的影响，事实上，《标准》针对的是开发商新建的房子，对老旧小区电梯改造本身没有影响。我们住宅项目规范主要讲新房，不涉及二手房。但既然提出了这个问题，我觉得可以探讨一下，假如有个小区过去没电梯，现在是否可以参照这个标准进行改造，这一点值得研究。

新《标准》还非常强调适老化设计，比如设计无障碍出入口，强制在卫生间安装扶手，这是为了让老年人保障安全。实际上，不仅房子有适老化设计，很多东西都有，比如坐高铁也有适老化设计，所以我觉得这些都是相通的。我们人口结构确实在变化，所以这样的提法很有必要，不是给开发商添麻烦或增加成本。

但我有时候看到这些条款，觉得还不够。

现在的老年人跟以前不一样，我前两天在山东泰安坐高铁回来，看到跳广场舞的老年人，朝气蓬勃，当时就有所启发，老年人并非像以前想象那样只能待在家里，现在老年人也很活跃。新一代老年人的诉求会更多，在设计时是否可以再思考一下，让老年人感觉这个社会并没有把自己当作老年人，自己也还很有活力，去把房子设计得更贴近、更有温度。从企业角度来讲，这也是一种商业机会，因为你更了解用户，才能设计出更精准匹配的产品。

当然，这些适老化项目也需要一些配套补贴政策，比如提供专项资金，让房企有较好的财政支持、盈利空间。否则开发商会算得很精，给你做上去以后会算成本。

此次住宅项目规范，我觉得有一点是专门针对南方人写的，虽然没写得很直接，就是讲装空调的事儿。网络上经常讨论南方能否像北方一样有暖气，后来国家也提出了南方可以供暖。我认为这次的政策也是倾听了网友或人民群众的呼声。

南方冬天确实太冷了，能感受到，包括台风等一些影响。所以我们的建筑技术，肯定是要朝着气候适应性的方向去进化。

【2】新《标准》出台，二手房还好卖吗？

新《标准》出台后，很多人也在讨论其对新房、二手房的影响。

纯粹从我们此次讲的规范来说，新房性价比肯定会更高。我举个很直观的例子，有些购房者，包括我自己都有恐高症，对住房的阳台栏杆有要求。过去的房子栏杆是1.1米，按照新的国家标准变成了1.2米。

我专门拿这个内容去AI上搜了一下，AI说别看只提高了0.1米，对于恐高者来说，这增加了一个心理上的安全感。从这个角度来讲，这肯定会影响一些买新房的人，因为新房确实实实在在地增加了一些安全感。

但同样，我们上海有的开发商很苦恼，发现新房卖不过二手房，这与产品无关。为什么呢？因为最近二手房降得很厉害，这就出现了另外一个问题，从产品来说，新房肯定是好的，但买房的核心最终还是与房价有关。如果新房价格上去，而二手房还在降价，这时候开发商就发现，产品再好也卖不过人家便宜的二手房。这是我们的一个分析框架，从产品角度来讲，它有这样一个影响；从价格的角度来讲，它又是另外一个影响。

至于新《标准》出台后的新房价格，我觉得，价格如果上涨是成本变化导致的，而不是中间产生了定价机制的变化，而且成本实际上是可控的。

以前我们讲好房子，讲的标准就是八个字：安全舒适，绿色智慧。但这一次住建部提了一个新的词，叫经济合理。开发商必须从经济合理的角度去落实这些措施，购房者肯定也是从经济合理的角度去购买。房子当然可以做得非常完美、非常好，但如果成本无限拖上去的话，也违背了一些老百姓现在的购买力。

所以我觉得，产品如果真做得好，哪怕增加了部分成本，购买者也是会买单的。但实操中，也要考虑老百姓的评价，根据市场的反馈，真正把新规的内容落实下去，让它做到既好看精美，又经济实惠。

【3】新《标准》落地，谁来监管？

新《标准》选择在这个时间节点推出，我认为与房地产进入新阶段密切相关。

谈到全国住宅设计规范和标准，自1985年至今，40年间至少发布了5个版本。我印象很深刻，我曾在新华书店购买过一个版本，还没看完，新版本就已推出了。这充分表明标准一直在变化，而背后的推动力正是住房需求的转变。

早在2018年、2019年，相关部门就提出房地产需求从“有没有”转向“好不好”。到了2023年，国家又指出房地产市场供求关系发生了重大变化，这意味着老百姓的传统居住需求已基本得到满足。因此，传统居住功能从“有没有”转向“好不好”，大家在解读政策时，要反复琢磨这几个字，“好不好”大有文章可做，住宅项目规范很大一部分都与之相关。

1987年的版本肯定无法提及如今如此完善的规范设计，因为当时住房紧张。如今住房不那么紧张了，我们自然要追求更好的居住环境。从更高层面看，除了房地产本身的政策，在中国式现代化进程中，提升居住品质符合提振消费专项行动方案。住房消费要提振，成为老百姓居住福利提升的重要抓手。

此次标准提出了强制性，我认为这说明现在具备实施强制性的机会和空间。以前如果要用强制性，可能有些地方难以执行，但现在市场是可以接受的。

上次有家媒体问了我一个特别有启发性的问题，他说现在国家规定房子都按照新装修标准来，那么最后是谁来监管呢，是土地部门还是其他部门？

这个问题一下子点醒了我。开发商为了消化成本，可能会减配，导致产品不如合同里写得那么好，这其实已经是老生常谈了。

老百姓买房就两个关键环节，一个是买的时候，一个是交付的时候。所以关于《新标准》的落实监管问题，我觉得在预售许可证发放的时候就得开始检查。开发商拿地后，比如4月拿的，按照开发周期，六到八个月后，到12月份就会申请预售许可证。这时房管部门，特别是市场监管处，在发预售许可证的时候，一定要到现场或者通过其他方式看看开发商是否按照新住宅项目规范落实了。落实了，才给发许可证，从源头上就管起来。

另外，房屋交付环节也要有更规范的标准，要在房子交付验收的时候再检查一次。住房项目规范是新的，未来验房制度也可以进一步完善。像上海等一些城市，就出台了新的验房制度。当然，围绕这一点，后面的政策也可以进一步完善。

真正的住宅项目规范，应该贯穿整个流程，从开发商拿地承诺到房子交付，到物业管理，全流程都得跟上。这才是我们真正想要的、全生命周期的好房子。

【来源：九派新闻】

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