上午9点05，郑政经开出〔2025〕1号（网）准时开拍。

经过近30分钟的角逐，9点33分， 万祥从一众房企中脱颖而出，以44722万元拿下（起拍价43122万元），溢价率3.7%，楼面价约5367元/㎡。

先给不了解万祥的朋友简单说几句。

万祥是一个来自鹤壁的本土开发商，在鹤壁开发的项目有“两府四苑”，即万祥六合府、银基王府、万祥紫荆苑、紫竹苑、紫薇苑、紫苑，无延期交付，比较稳健，反响也还不错。

经开老城的 万祥紫庐是万祥首次入郑开发的第一个项目，当时也是溢价摘得，成交价38613万元，高出起拍价3200万， 溢价9%。

但有一说一，从目前万祥紫庐的呈现来看，这个地市民企在产品设计上是用了心的，33亩地规划2栋高层+5栋小高层，错落排布，最大程度利用有限的空间。

这次再次溢价拿地，同样是经开区，可见万祥对郑州东南部发展潜力的战略押注。

那么1号地究竟有何魔力，让万祥重拳出击？

该地块位于经开区第十二大街以东、经南十一路以北， 占地约50亩，容积率＜2.5，建筑限高80米。

其 最大亮点在于北面临湖，南接绿地，形成“湖景+公园”双重生态屏障。

地块北侧是曾被誉为“亚洲十大豪宅”的 康桥美庐湾，以玻璃幕墙立面、错层挑空等设计，加上清一色180㎡以上的大平层，成为片区标杆；

南侧一路之隔则是2024年入市的 蝶湖书院，凭借1.99超低容积率、双下沉式庭院、3.2米的层高等等特点，重新定义滨河改善天花板。

万祥地块身处两大顶豪之间，产品定位势必向“改善”看齐。

但是如果走高端改善路线，蝶湖书院珠玉在前，万祥会如何操盘呢？挺期待的。

需要注意的是，滨河的住宅大都集中在铁路以东，更多的资源和配套也全在铁路以东，铁路以西除了蝶湖这一王牌外，缺乏配套，略显荒凉。

接着重点聊聊滨河国际新城这个片区。

虽然东三环、绕城高速、华夏大道等多条高架，再加上多条铁路线将滨河单独隔开，有很强的割裂感，但并没有隔断滨河与主城的连接。

早期的滨河，踩准了城市扩张的红利期，凭借规划概念迅速出圈。

开发商争相布局，2016年7月甚至创下了地王三连拍的惊人记录。甚至一度可以跟北龙湖相提并论。

但繁荣的背后，是供需的结构性失衡。

滨河巅峰时，投资占比高达65%，去化周期直逼28个月，这些数值明显是不健康的。

随着郑州的发展重心转向主城更新，滨河褪去浮华，开始回归理性。

整个滨河可以分为三个区域：蝶湖片区、荷湖北片区、荷湖南片区。

1、蝶湖片区

它的优点是区域内有蝶湖，蝶湖周围有大量的商业、办公用地，原则上属于滨河国际新城的CBD。

但它最大缺点是东西两个方向都是铁路，生活出行不便。如果蝶湖片区向东、向西的道路都能及时下穿铁路，它的区域位置则非常好。

2、荷湖北片区

它是这三个片区里最好的区域，原因在于：它与经开建成区没有断裂带，既能够享受建成区的成熟配套，又能享受新区的宽敞便捷。而且滨河国际新城最好的教育资料都集中在这里。

3、荷湖南片区

该片区距离经开成熟区最远，配套相对稀缺，连底商都不多。

最后我想说，滨河并不适合所有人！

对于工作在东区的打工人来说，滨河自住是没有问题的，重点关注品质和性价比。

如果追求改善，追求居住品质，建议对比蝶湖书院（高端改善）、中建元熙府（品质刚需）等新项目。

不得不说，2025年好房子时代已经来袭，郑州的市场将会彻底改变。

那么问题来了，得房率比较高的小区有哪些？我整理了一份资料篇幅比较长，里面包含的内容比较多，汇总表格，作为福利限时免费给大家。

另外，还包含这些：

1、46个不利因素比较多的小区尽量去卖

2、主城8区挂牌量比较多的152个小区

3、215个要改造的小区详细版

4、新发布的第四代住宅新规详细解析版