2025年12月5日，华润置地旗下高端项目——北京润园正式开盘。当天即发布红色海报：“首开劲销35亿”。这个数字不是偶然，而是稀缺资源、产品力与市场信心共振的结果。

开盘当日已有2套院墅完成网签，合计建面960㎡，成交均价达9.45万元/㎡。要知道，这还是在预售价基础上打了约93折！一套顶配建面990㎡户型、一套建面905㎡户型，总价轻松突破8000万。

为什么高净值人群愿意为它买单？答案藏在四个关键词里：央企背书、超低密规划、四代墅产品、温榆河头排。

北京润园位于顺义后沙峪镇，属于传统“中央别墅区”核心板块，紧邻温榆河生态走廊。这里不仅是北京最早形成的国际化居住区，更拥有顺义国际学校、友谊医院顺义院区、中粮·祥云小镇等顶级配套。

项目容积率仅1.01，堪称“北京容积率最低的宅地之一”。总规划111栋住宅楼，仅483户，密度极低。这种土地稀缺性，在当前北京严控低密用地供应的背景下，几乎不可复制。

产品线也极具辨识度：

• 院墅：建面700–990㎡，总价6000万起，最贵超亿元；
• 双层空墅：建面约329㎡，总价约2500万，首开16套迅速售罄；
• 洋房平层：建面271/328㎡，均价6.6–7.1万/㎡，总价1600万起。

值得一提的是，室内使用率高达112%–137%，二百七十度转角窗、围合式空中庭院、花园式地下会所等设计，让“可使用面积超值”成为真实体验。

三盘合围：懋源在中央别墅区布下“三英战吕布”之局

有趣的是，就在北京润园热销的同时，中央别墅区内另一股力量正悄然形成合围之势——懋源地产旗下三大项目：云纪、璟橒、骊橒臺，被业内戏称为“三英战吕布”。

这里的“吕布”，正是华润置地的北京润园。而“三英”，则是懋源精心布局的三大产品系：云系、璟系、臺系。

▌ 懋源云纪：公园王座，生态墅居天花板

懋源云纪位于温榆河公园“故城记忆”东北角，是温榆河公园内唯一住宅项目。外围被约1平方公里公园环绕，内部还自建4.3万㎡湖区景观，水域近2万㎡。

项目容积率约1.1，规划153栋住宅，866户，主打平墅、叠墅、双拼及少量独栋，建面215–800㎡。其定位清晰：极致生态+低密生活，被称作中央别墅区的“公园王座”。

更难得的是，项目主体结构已封顶，商业配套同步推进，真正实现“所见即所得”。对当下注重交付安全的购房者而言，这无疑是一颗定心丸。

▌ 懋源璟橒：传统院墅住区，大尺度家庭生活范本

如果说云纪是“公园派”，那璟橒就是“传统派”。它位于中央别墅区腹地，靠近地铁15号线国展站，生活配套成熟。

一期由平墅、叠墅及合院组成，共217户，户均建面300㎡以上。强调庭院、多层次空间和大户型人居尺度，满足高净值家庭对私密性与社交性的双重需求。

▌ 懋源骊橒臺：补齐平墅拼图，城市化大平层新选择

2025年新入市的骊橒臺，则是懋源在中央别墅区的最后一块拼图。它位于薛大人庄6017地块，被官方定义为“纯平墅洋房”。

项目共10栋7–11层洋房，202户，层高3.3米+，全部为大平层设计。与东侧璟橒一期共享坡屋顶与景观体系，实为一体化大盘的平墅组团。

它的出现，为那些钟情中央别墅区圈层、但偏好城市化居住方式的客群，提供了全新选项。

竞合之间：央企VS本土豪强，谁更胜一筹？

北京润园与懋源三盘，看似竞争，实则共同抬升了整个中央别墅区的价值水位。

华润作为全国性央企，优势在于资金安全、品牌号召力与“园系”产品体系。北京润园是其继上海士林润园后的第二座“园系”作品，承载着重塑京城顶豪叙事的使命。

而懋源作为北京本土豪宅专家，深耕高端市场二十余年，以“臻于极致，专于定制”著称。其产品精细化程度、对本地客群的理解，以及在别墅营造上的经验，同样不容小觑。

从市场反馈看，两类客群正在分化：

• 更看重资产安全性与长期持有确定性的买家，倾向华润；
• 更追求产品细节与圈层纯粹性的买家，偏爱懋源。

但无论选择哪一方，他们都认同一个事实：中央别墅区仍是北京最稀缺的高端居住板块。

这里拥有30年积淀的国际化配套、温榆河生态廊道、低密土地断供现实，以及稳定的高净值圈层。正如一位业内人士所说：“中央别墅区不是普通豪宅区，它是北京经济指标的晴雨表。”

结语：稀缺时代的终极选择

当北京楼市整体仍在筑底修复，中央别墅区却以“结构性热销”证明：真正的稀缺资产，永远有市场。

北京润园35亿的首开成绩，不是终点，而是新一轮价值重估的起点。而懋源“三英”的合围之势，则让这片土地的竞争更加精彩。

【特别提醒】

本稿件内容是由AI生成为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。

近日北京润园首开热销35亿元，基于上分析北京中央别墅区高端楼盘市场

北京润园热销35亿，中央别墅区上演“三英战吕布”！

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