早前央视《面对面》的一期节目里，前央行副行长、IMF前副总裁朱民把那一层最不敢捅破的窗户纸给彻底撕开了。

在节目中，主持人问到房价下跌会不会重挫老百姓的信心时，朱民的回答非常犀利。

他直言，如果咱们买房还指望重演90年代那种暴涨百倍的神话，那你一辈子都不会有信心，你的孙子辈也不会有。

他紧接着断言，房地产的整体需求必然减少，估值也会跟着往下降，我们必须学会接受这个冰冷的现实。

这话一出，当时网上立刻就炸开了锅。毕竟这位重量级人物说出的话，绝非普通专家的泛泛而谈。

拿2025年的数据来说，全国百城二手房同比下跌了7.13%，各大平台的二手房挂牌总量轻松突破了250万套大关，成交量却呈现萎缩态势。

全国70个大中城市里，足足有68个城市的二手房价格在往下走。

为什么曾经永远涨的楼市，会变成今天这副模样？

支撑房价狂奔三十年的底层发动机，真的已经熄火了。过去三十年，推动房价上涨的最大推手叫城镇化。

无数农村人往县城挤，县城青年拼了命去省会，省会精英则挤破头进军北上广深。城镇化率一路从30%飙升到67%。

海量的人口进城，需求真真切切地摆在那里。

国家统计局在2025年初公布的数据显示，2024年全国出生人口为954万人。对比一下2016年的1786万人，短短八年时间，新生儿数量少了将近一半。

2025年的一项调查数据显示，25岁到30岁的年轻群体中，还坚持想要买房的人仅占48%，五年前这个比例可是65%。

底层逻辑变了，接下来的路该怎么走？学术界与政策制定者内部其实爆发过激烈的交锋。

一派专家认为必须降低成本。他们觉得畸高的房价吸干了老百姓的钱包，导致大家没钱去消费。

只有让房价降下来，把社会资金释放出来，去全力发展芯片、新能源以及人工智能，这才是正道。

朱民在谈及中国制造业时甚至一度哽咽，因为中国制造业规模占全球的30.3%，总和超过了美国、日本、德国与韩国。这无疑是中国经济最坚实的脊梁。

另一派专家则极力主张保资产。中国家庭高达70%的财富全部凝固在钢筋水泥里。

并且，房地产上下游牵扯着上百个行业，开发商停止拿地，建筑工人失业，建材老板关门，这一连串的连锁反应对经济的杀伤力极大。

其实，国家在2024年9月的重要会议上就已经给出了极其明确的方向——“促进房地产市场止跌回稳”。

国家的意图很明显：一边用政策托底，防止楼市硬着陆引发系统性金融风险；另一边绝对不搞大水漫灌。因为将资金从钢筋水泥里逼出来，投入科技与高端制造的战略方向不可动摇。

明白了这层国家意志，我们就有了判断未来房价走势的坐标系。

高盛曾经做过一份极具参考价值的研究报告。他们深度剖析了全球15个主要经济体历史上的21轮房价周期，得出一个很有意思的规律：从房价见顶到最终触底，平均耗时大约6年左右。

中国的房地产市场普遍在2021年迎来了历史最高点。按照高盛的这个六年周期论来推算，国内楼市大概率会在2027年前后摸到真正的底部。

通常来说，这类调整的平均跌幅在30%上下，而我们目前的整体跌幅已经接近20%。这意味着，虽然还没有彻底到底，但距离最黑暗的时刻已经不远了。

站在2026年的时点回望，未来五年的房价走势已不再是简单的“涨”或“跌”，而是一场残酷的价值分化战。如果你手持100万的房产，到2031年它的价值将由其背后的“核心资源”决定。

在京沪主城区及杭州、成都等产业高地，受优质医疗、教育和地铁配套支撑，人口持续净流入。这类房产具备极强的抗通胀属性。预计五年后，100万的资产有望稳步增值至115万-120万，议价空间将进一步收窄。

对于大多数二线或支柱产业稳固的地级市，政策核心在于“去库存与稳市场”。房价大概率呈现横盘态势，100万的房子五年后预计维持在95万-105万之间。扣除持有成本，投资价值寥寥，仅适合刚需自住。

最需警惕的是人口流出严重的三四线及资源枯竭型城市。由于缺乏流动性，这类房产将彻底失去金融属性。五年后，100万的房产可能缩水至50万-80万，甚至面临“有价无市”的窘境。

年轻人不断外出谋生，人口持续流出，产业日渐凋敝，没有接盘侠，那里的房子注定会越来越难脱手。

核心地段的好房子越来越金贵，边缘地段的老破小无人问津