界面新闻记者 | 王妤涵

8月28日，广州迎来一场重磅土拍。海珠琶洲、荔湾坑口、南沙珠江街三宗涉宅用地同日登场，起拍总价合计96.09亿元，最终全部成交，总揽金约118.3亿元，成为年内广州单次土拍成交额最高的场次之一。

其中，琶洲地块激战201轮，以33%的溢价率跻身广州宅地楼面价TOP5；南沙珠江街地块则开创了广州“现房销售承诺制”的先河。

这场土拍也呈现了当前广州土地市场的分化格局：核心地块被争抢、高溢价成交，近郊地块则多以底价平稳收官。冷热之间，头部房企“聚焦核心城市、锚定核心地块”的拿地策略也更加清晰。

华润80亿押注琶洲

上午率先登场的是海珠区琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块。该地块用地面积约6.62万平方米，规划计容建筑面积13.12万平方米，容积率低至2.98，建筑限高80米，起拍总价60.56亿元，折合楼面价约4.62万元/平方米。

竞拍持续约两小时，历经201轮出价。据界面新闻了解，本次报名参拍的房企共有5家，包括华润置地、保利发展与越秀地产联合体、中海地产、招商蛇口及建发。

最终，华润置地旗下广州市润尚房地产开发有限公司以80.56亿元竞得，成交楼面单价约6.14万元/平方米（未扣除配建），溢价率33%。

琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块现状 图源：广州公共资源交易中心

“这幅地块位置十分优越，位于区位能级较高的琶洲南区，与琶洲南TOD项目仅一路之隔，该片区属于琶洲南区‘创新融合拓展区’的核心西组团，定位为高端居住区。”中指研究院研究主管陈雪强在接受界面新闻采访时指出。

据悉，地块周边云集了阿里巴巴、腾讯、唯品会等互联网总部企业，高端产业人口聚集。交通方面，地块紧邻地铁12号线赤沙北站，一站即可换乘11号线赤沙站及8号线赤岗站；教育方面，将对口广东实验中学琶洲学校（九年制），且自身配建一所12班幼儿园。

从片区供应来看，琶洲片区近十年出让宅地不超过十宗，周边琶洲南TOD已进入现房清盘阶段。

今年6月底出让的琶洲中区地块同样被争抢，88轮竞价后由越秀地产以46.3%的溢价拿下;地块北侧不远即2023年12月越秀以总价22.7亿元竞得的琶洲西区AH040331地块，成交楼面价75670元/㎡，该成交楼面价也是广州涉宅用地成交楼面价TOP1，即琶洲·樾 | 华樾项目。

华润置地此番重金拿地，既是对琶洲板块价值的高度认可，也是对广州高端改善市场需求的一次信心投票。

珠实“守擂”白鹅潭，南沙地块底价成交

下午登场的两幅地块，竞拍热度则明显降温。荔湾区坑口AF0211019地块，为二类居住用地兼容商业、商务用地，宗地面积约1.7万平方米，计容建筑面积8.52万平方米，容积率5，限高150米，起拍总价16.45亿元，直接楼面价约1.93万元/平方米。

拍卖仅珠实地产和保利发展两家房企报名，最终，经过23轮竞价，广州聚广投资发展有限公司（珠江实业集团全资子公司）以18.65亿元竞得，溢价率13.4%，成交直接楼面价约2.19万元/平方米。

从区位看，AF0211019地块位于白鹅潭聚龙湾，东侧毗邻聚龙湾太古里，西侧紧邻珠实已有的聚龙湾·源舍项目，周边还有白鹅潭万象城、大湾区艺术中心等配套。今年7月，保利以6.1亿元竞得附近沙涌地块，溢价17.3%，楼面地价超过2.5万元/平方米。

与前两宗地的溢价成交不同，南沙珠江街道五涌南侧2026NJY-3地块以底价19.07亿元成交，竞得方为广州南沙开建地产有限公司，成交楼面价7980元/平方米（扣除配建后折合约8241元/平方米）。

但这宗地也有其独特之处，它是广州首宗将“现房销售承诺制”纳入出让条件的地块，同时将土地出让金分期缴纳期限延长至2年。“这一制度的实施将有效从源头保障购房者‘所见即所得’的权益，同时在土地出让金支付方面也有效缓解房企的资金压力。”陈雪强在采访中对界面新闻指出。

“穗八条”后市场升温

值得关注的是，土拍当天，广州还举行了“穗八条”实施情况和房地产市场运行情况新闻通气会。

此前在4月30日，广州发布了“穗八条”房地产新政，核心包括提高公积金贷额度、发放“卖旧买新”补贴、优化教育配套等八项措施。5月26日，广州市政府新闻办公室召开新闻发布会，正式发布系列配套文件，细化政策随之落地。

据广州市住建局党组成员、副局长黄成军在28日通气会上透露，“穗八条”实施后，广州6月、7月全市一手住宅成交量同比分别增长4%和9%，涨幅高于1—5月的3.7%，且持续抬升；8月1日至26日，全市一手住宅网签面积较去年同期增长18.6%。

成交量上升的同时，房价也同步回暖。国家统计局数据显示，自3月份以来，广州一二手住宅销售价格环比指数已连续5个月上涨，7月一手住宅环比指数为100.1，二手住宅为100.4。

房价的企稳回升，为房企高价拿地提供了价格锚点。此次琶洲地块6.14万元/平方米的成交楼面价，对应的是琶洲南TOD上半年约10万元/㎡成交均价。有足够的售价空间作支撑，房企才敢于在土地市场果断出手。

展望后市，随着“金九银十”楼市传统营销节点临近，房企推盘和促销力度预计加大，叠加“穗八条”政策效应的持续显现，市场活跃度或有所回升，但广州各区域之间的分化格局预计仍将延续。