债务重组完成是起点，融创中国将从开发商转型成运营商

文｜《财经》研究员 王文彤

编辑｜杨立赟

8月28日，融创中国（1918.HK）公布2025年半年报。报告期内持续减亏，但营收继续下滑。上半年其营收为163.5亿元，同比减少18.2%；归母净亏损为125.4亿元，同比减少2.1%。

财报解释，营收下降的主要原因是地产行业下行导致的物业销售收入下滑。截至2026年6月底，融创中国的物业销售收入约为109亿元，同比下滑22.1%。

融创中国是2003年在天津成立的民营房企，2010年在港交所上市。在2017年-2020年的克而瑞房企销售排行榜上，融创中国稳居前四，2021年时升至第三，当年实现全口径销售额5976亿元。

但从2021年下半年开始，房地产行业深度调整，融创中国也面临较大压力，最终在2022年于公开市场违约，行业排名一路下滑。直至2025年底，融创中国宣布完成境内外债务重组。

这是融创中国完成债务重组后交出的第一份半年报。针对这份财报，独立核数师香港立信德豪会计师事务所的意见是“不发表结论”。

融创中国一直被视作行业自救、走出来的房企标杆之一，它在战略上的一举一动尤其被外界关注。

就在半年报发表前夕，8月24日，融创中国官宣战略转型，确立了“资产管理+资产运营”的战略转型方向，同时宣布收购代建公司而今建设管理集团有限公司（下称“而今管理”）。

融创中国表示，未来几年，将聚焦解决存量债务风险和业务升级两大目标。房地产业务将从传统的投资开发一体化模式，转型为资产管理、项目建设运营管理两个业务板块独立发展；针对物业管理及文旅业务，公司将积极拓展第三方业务，探索搭建基金、REITs等资产管理平台。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，融创中国的战略转型是房地产行业债务出清进程中的标志性事件。这既为其他仍在化债路上的房企提供了转型样本，也印证了行业正从被动风险处置走向主动价值重构的新阶段。

化解存量风险

融创中国当前的存量风险主要有两方面：存量项目去化、存量债务偿还。

存量项目去化与地产主业的下滑相关。

上半年，物业销售仍是融创中国收入的主要来源，但这一引擎已经减速。数据显示，期内物业销售收入约109亿元，同比下滑22.1%，占总营收比重由去年的69.9%降至66.6%。

交付面积的大幅缩减是物业销售收入下滑的直接推手。上半年交付总建筑面积仅112.2万平方米，同比减少约33.8%。

在销售萎缩的背景下，融创中国亟须盘活存量项目。

2026年股东大会上，公司表示，将聚焦约100个重点项目，通过引入AMC（资产管理公司）或金融机构等外部资金、寻找合作方资金、偿还或置换原有信托贷款等方式盘活存量项目。

中报显示，截至6月底，融创中国已经实现12个重点项目盘活，包括上海外滩壹号院、上海壹号院、融创中国重庆湾等项目，预计引入资金约112亿元。

以上海壹号院项目为例，该项目曾在2022年因融创中国的债务危机陷入僵局。2023年12月，融创中国与中信金融资产合作，后者出资40亿元帮助项目完成债务重整和开盘，最终项目实现“五开五捷”，成为2025年全国单盘销售冠军。

存量债务偿还节奏则直接关系到公司是否有充足的现金流支撑运营。

当前，公司化债已经取得阶段性进展。2025年，融创中国耗时两年多的境内外债务重组全面落地，成为业内首个完成境内外公开债务重组的民营房企。境内公开市场债务已展期至2034年，至2029年底前无集中兑付压力。

上半年，融创中国还通过多渠道获取新增融资约14.3亿元，延长约34.3亿元到期债务的偿付期限。截至6月底，公司已达成贷款展期约335.4亿元，约1533.3亿元的借贷以公司资产作抵押。

公司的债务结构也有好转。期末，公司的借贷总额约1861.8亿元，同比减少26.9%；其中约1484.41亿元为流动借贷，同比减少31.6%。

但需要注意的是，当前融创中国目前仍有大量非公开债务，包括信托贷款、项目开发贷、供应商欠款等，债务压力依然较大。期末，融创中国的现金总额为97.8亿元，同比减少47.5%。

转型做“乙方”

自2021年下半年房地产进入深度调整以来，行业“探索新发展模式”已连续五年被写入中央经济工作会议。

头部房企纷纷转型：华润置地构建“3+1”业务模式并完成REITs矩阵布局，凯德、黑石则以“基金管理+资产管理”模式穿越周期。刚刚完成债务重组的融创中国也在加速业务转型。

8月24日，融创中国宣布开启战略转型，确立了“资产管理+资产运营”的转型方向。

公司三大板块均有明确方向。房地产板块将由过去的“投资开发一体化”，拆分为资产管理和项目建设运营管理两个板块。前者负责整合资金、寻找房地产投资机会并管理资产；后者负责为资管项目及外部第三方项目提供建设、运营、销售等服务。

针对物业管理和文旅城建设及运营板块，公司将积极拓展第三方业务，探索搭建基金、REITs 等资产管理平台。

这是一次从“甲方”到“乙方”的转型，融创中国试图减少传统房地产开发模式对资金的占用，并将过去积累的资金组织、建设管理和运营能力充分发挥，转化为可以独立收费的业务。

在2026年6月的股东会上，融创中国董事长孙宏斌也给出了他对行业走向的判断：房地产行业商业模式将迎来结构性变革，未来开发物业将转向基金化运营模式，持有型优质物业将依托基础设施REITs实现资产证券化盘活。

融创中国此次转型并非平地起楼。

8月24日的公告称，近三年，融创中国已经成功盘活上海、北京、天津等多地的优质资产。在这些项目中，外部资金方负责注资，资金在项目层面封闭管理；融创中国则负责产品、建设、销售和运营。前述上海壹号院就是采取这种“外部资金方出资+融创中国操盘”的模式。

作为转型第一枪，融创中国在8月24日的公告中还宣布，将以约1.23亿元收购融顺投资100%股权，从而间接持有而今管理的全部股权。本次交易全部以股份支付，融创中国将按0.547港元/股向卖方发行2.60亿股新股。

融创中国方面表示，而今管理的业务模式与公司转型升级方向高度契合，收购将增强地产板块战略转型的业务支点，有助于快速整合第三方建管业务能力。

而今管理的前身是2022年成立的融者共创建管集团，2024年更名为而今管理，主要提供项目代建、建设管理及相关资产运营服务。截至目前，而今管理累计获取73个项目，合约面积约834万平方米；2025年税后利润为2495.1万元，同比增长约26%。

公告显示，融创中国旧将王鹏间接持有而今管理65%股份，孙宏斌则间接控制而今管理25%的股份。王鹏于2004年加入融创中国，曾任融创中国集团执行总裁兼东南区域董事长。2024年，融创中国团队筹备不良资产投资平台“而今资本”时，王鹏亦是该业务负责人。

而今资本主要负责寻找资金和房地产投资机会，对应融创中国的“资产管理”板块，目前尚未被纳入上市公司体系。

责编 | 王祎