摘要：让青年在上海更宜居安居

2022年，上海市第十二次党代会明确提出，要拥抱年轻人、成就年轻人，建设青年发展型城市，打造年轻人的希望之城。对青年群体来说，居住条件是一座城市吸引力的重要组成部分。

去年11月，上海团市委、市青少年服务保护办、华东政法大学组成课题组，开展上海青年宜居安居需求调查与政策改善研究。研究调研对象为生活在上海的20-35周岁青年群体（非在校生），共回收有效问卷2536份，调查样本覆盖范围较为广泛，各居住类型平均分布，具有一定代表性。

在昨天（11日）下午举行的上海市“共青团与人大代表、政协委员面对面”活动上，课题组负责人、华东政法大学社会发展学院党委书记童潇教授发布了调研成果。青年代表、本市部分长租公寓负责人、市区两级人大代表、政协委员围绕如何加快保障性租赁住房建设，让青年在上海更宜居安居进行了交流。

如何进一步扩大租房供给？

从调研结果看，青年群体对保障性租赁住房的需求较为强烈，而这与租房市场上长期存在的一些问题有关。

付悦来到上海4年了，她用“租房难、租金贵、服务差”来概括这几年的租房经历。她碰到的问题包括但不限于中介提供的房源信息与实际不符、房租太贵接近收入的一半、老旧小区物业服务差、房东不愿意配合解决一些事情等等。

付悦的经历是青年群体的真实写照。童潇介绍，根据调研，上海青年在租住房屋方面普遍面临着较大的经济压力。46.6%青年表示“有一些经济压力，但仍可以承受”，34.4%的青年表示“经济压力较大，仍能勉力维持生计”，有7.1%的青年则认为“经济压力非常大”。上海青年租房平均换房周期为16.25个月，房东频繁调整房租以及工作变动，成为他们四处迁居的主要原因。此外，由于市场上租住房房源信息不透明，许多中介以低价，虚构房源为诱饵揽客，一屋多租、层层转租现象频发。青年由于缺乏社会经验、上班时间紧、工作强度大，容易成为虚假房源信息中的受害者。

但如果能住进保租房，这些问题就能“迎刃而解”。付悦说，她搬进静安区中建幸福公寓后，不仅租金大幅度降低，公寓还有健身房、共享厨房、图书室等配套设施，让她的生活便利性大大提升。“年轻的租客们一起制定租房公约、不定期组织各种活动，让我在上海有了‘家’的感觉。”

上海也看到了保租房对青年群体的吸引力，至2023年11月，上海已累计供应保障性租赁住宅数量26.7万套。不过，课题组指出，相比于青年的需求，当前上海保租房在供给上仍存不小缺口，排队时间长、一房难求现象仍然较为明显，应进一步拓宽保租房房源渠道，增加市场供给。

具体而言，课题组建议政府部门优化政策激励，引导更多社会资本和企业投入青年刚需住房市场，优化商品住房配建政策，在土地出让时通过“限地价、竞配建比例”的方式保障公共租赁住房供应。同时，给予政策优惠鼓励改造存量住房，全面梳理现有空置存量住房或类住房，根据评估结果采取“原拆原建”、“只修不拆”、“不修不拆”的方式使它们纳入保租房范畴。

如何满足青年多样化需求？

去年，上海交通大学模拟政协协会成员寇育晰和同学一起走访了学校附近的4个青年公寓，发现住户对社区服务有更高的期望。比如，希望能有更便捷的出行条件，解决到地铁站的“最后一公里”；有的住户希望公寓可以和创业园区联动，组织开展一些创业培训等。

这与课题组的发现相一致。对现在的青年，尤其是青年人才来说，能不能拥有好的生活品质，是他们选择是否留在上海的一个重要原因。因此，保租房不仅仅只是一个住所，他们还希望能从中获得更好的居住体验，满足多样化需求。然而，受多种因素制约，当前部分保租房小区或周边配套不足，还有一些因不够了解青年实际需求，导致供需出现“错位”。

交流现场，多家长租公寓负责人介绍了各自公寓为满足青年多样化需求做出的努力。但有一些问题仅靠长租公寓自身无法解决，比如交通不便。调研中，不少反映，青年居住社区或保租房距离城中心较远，交通通勤是目前重要“痛点”。

对此，课题组建议，未来在城市建设中要进一步加强前瞻规划和交通站点布局研究，适当提高青年居住密集地区地铁密度。在公交方面，增加公共交通系统面向青年社区的覆盖范围，投放更多共享单车。规划新社区建设，特别是保障性租赁住房建设时，应考虑投放更多停车位，并同步建设沿街商小店面，留足早餐点、洗衣房、24小时便利店、咖啡厅等空间以作为商业配套。

此外，青年的多样化需求还体现在不同年龄阶段对住房有着不同需求。调研报告指出，青年在初入职场、稳定收入和成立家庭等不同阶段住房需求并不相同，但是目前的政策对于解决青年人住房问题更倾向于“毕其功于一役”，对青年在人生转段“过渡性”的换房需求缺乏设计和考虑，不够精细。报告建议，针对青年成长的不同阶段，制定“一张床、一间房、多间房、买套房”的阶梯式青年住房支持体系，以满足不同身份、不同年龄青年人的住房租房需求。

如何走通可持续发展道路？

“我注意到，目前参与保障房开发建设运营的多是国企和央企，看起来更多是为了承担社会责任。我们应该想想，保租房的建设和运营能不能实现市场化运作，吸引更多社会资本加入？这样才能更长久。”在交流时，市政协委员、上海至合律师事务所主任洪亮说。

这是一些保租房企业遇到的现实问题。如前所述，青年群体对居住品质期望较高，这就导致保租房建设、维护、运营成本都较高，资金回笼慢，所收租金仅能覆盖运营成本，在提供社会效益的同时缺乏正向的收益循环。研究显示，目前，住房租赁市场租金回报率或租售比普遍在1%-2%左右，回报周期约10-15年，远低于5%的正常投资收益水平，且整体趋势还在不断下移。

保租房供需的结构性失衡问题又进一步放大了企业的经营压力。比如，中心城区青年工作人口总量多，保租房供不应求。城郊的一些项目远离地铁站，甚至远离五个新城核心区域，没有足够的人口来消化，出现了一定的空置率。高昂的经营成本、保租房的限价要求、空置的房间，都让一些企业感觉到经营压力很大，在持续发展上有困难。

课题组认为，有必要推动保租房形成商业闭环，平衡建设经营成本，反过来又可以调动更多主体参与保租房建设，实现可持续性发展。经过调研，课题组建议，企业可以从满足青年住房群体的需求出发，通过完善的配套设施和多式多样的增值服务来吸引青年人入住和消费，拓展运营环节盈利渠道。政府部门要用好金融工具，通过“不动产投资信托基金（REITs）”等创新金融工具帮助企业快速回笼资金。还可以利用税收优惠、补贴等方式，吸引更多企业参与到保租房运营和服务体系中。