作者：余飞

01

武汉领跌了

上一篇文章说过，根据国家统计局公布的最新数据显示，2023年12月份纳入统计的70个大中城市二手房价格，环比全线下跌。

其中，武汉环比跌幅位居全国第一。12月份二手房环比下跌了1.6%。同比下跌了5.4%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

不仅二手房跌幅领先，新房跌幅也在前列。

去年12月份，武汉与厦门环比跌幅并列第二，南京第一。有趣的是，武汉新房同比还上涨了0.3%。

以此来看，武汉二手房要比新房跌幅大得多。

原因在于，新房发行需要申请备案价，在地方政府限跌的背景下，备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。

去年，武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签，乃至对房企进行处罚的案例。

10月份和11月末，武汉有两个楼盘因为降价过多，遭遇老业主维权，被喊停销售。

10月份，位于武汉汉阳区的新港临江汇大降价卖房，遭遇老业主们维权，售楼部自行歇业一周，并发布致歉声明，活动期间成交客户，将逐一沟通退回款项并安排专人处理退款事宜。

11月份，位于武汉东湖高新区（光谷片区）的伟星光谷星悦广场，因为降价过多，被老业主们维权，被喊停。

而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。

02

武汉二手房成交量大涨，新房下跌

这样的结果便是，新房比二手房更难卖。

目前各城市都进入了买方市场？何为买方市场，也即主动权掌握在了买家手中，市场需要用诚意对待买家，买家才会选择。

新房限跌，明显诚意不够，而且现阶段的新房如同盲盒一样，更加将客户推向了二手房市场。

所以2023年，买家都涌入了二手房市场，将新房市场晾在了一边。

有数据佐证。

2023年1到11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%。

而从国家统计局披露的数据可以知道，前11个月新房成交面积同比下跌了8%。去年全年，新房销售跌至“双11”。

也即商品房销售面积跌至11.17亿平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额11.66万亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

来源：国家统计局

据此可以知道，去年全国二手房成交面积上涨了不少。

去年二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。

具体到各城市身上亦是如此，之前分析过的深圳、南京、重庆、上海、北京均是二手房比新房卖得好得多。

再看武汉。

2023年武汉二手住房成交10.56万套，比2022年增长39.7%。

而同期的新建住宅，成交了109876套。

看似总量比二手房还高，但较2022年减少了约6400套，下跌了5.5%，成交量继续创新低。

制图：城市财经；数据：武汉市房管局

2022去年武汉商品房成交量跌至11.63万套，平均每月9692套。

2023年平均9156套。显然，全盘放开限购也没能托起武汉楼市。

最关键的是，市场太卷了。新房限价，二手房割肉让利，在二手房内卷面前，新房根本毫无招架之力。

虽然统计局披露的数据，武汉二手房同比才跌5.4%，但从贝壳找房披露的数据来看，过去一年，武汉各区中跌幅最小的也不止这个跌幅。

数据显示，武汉13个市辖区二手房价格全线下跌。跌幅最小的青山区，也下跌了5.9%。

跌幅超过10%的有硚口、东西湖、洪山、东湖高新（光谷）、蔡甸、黄陂、沌口、汉南共计8个。

其中汉南区跌幅最大，下跌了14.7%。

二手房割肉让利，内卷如斯，这是大多数城市新房被二手房干翻的根本逻辑之一。

武汉由于新房与二手房价格差还不算太大，所以被干翻的还不够明显。

从高点时期的平均3万套，到如今的平均9000套出头，个中滋味自然不好受，毕竟武汉也是一个相当依赖房地产经济的城市。

新房销量在低位，卖地收入自然也不好过。

武汉去年上半年卖地收入仅进账175.36亿元。到去年11月份，卖地收入也只有294.4亿元。

在去年最后一个月，武汉疯狂推地，硬生生将全年卖地收入冲破800亿，逼近900亿。

据武汉市土地交易中心2023年12月29日发布的统计数据，2023年，全市累计公开招拍挂成交各类用地241宗，土地面积1203.45公顷，成交金额882.84亿元。

与去年基本持平。

制图：城市财经

不过，去年卖出的这些地块，还是老规矩，大多都是被国资背景的城投、央企、国企兜底了。

拿地排名前13的房企，都是国资背景。

不仅武汉，大多数城市都是如此。

所以，现在的真实卖地收入到底多少，基本也是个谜。

03

后续会如何

本轮调整才刚开始。

本号在文章中多次强调过，对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。

区别只在于，下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强，下调慢一些，其余下调快一些。

原因在于：

第一，供大于求的基本面，仍在持续。

以武汉来说。

武汉官方披露的数据显示，截至2022年10月，武汉已批准预售尚未网签的商品住房181626套，面积2109.6万平方米，库存约18万套。

武汉房管局披露的今年年中数据显示，截至2023年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房159914套，面积1831万平方米。

此外，武汉还有20多万套的二手房挂牌量。诸葛找房网数据显示，截至9月13日，武汉各个区二手房挂牌量总和已经达到201797套。

新房与二手房加在一起，有40万左右的库存量，够消化一壶的。

第二，全国人口负增长加速。

1月17日，国家统计局披露了最新人口数据。

2023年年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）140967万人，比上年末减少208万人。

人口已经二连跌，反映在各城市身上，必定是人口下跌的城市数量不断扩大。

人口减少，意味着需求减少。

第三，保障房、商品房双轨制时代已经到来，意味着房屋供应会进入新一轮井喷周期，而商品房的需求量则会继续下行。

未来保障房会分流掉商品房市场一半以上的需求。

这也是本号多次强调，往后的商品房市场需求会进一步减弱。

而且，保障房是政府主导，供应量在未来几年会呈井喷状。你觉得房子还会少吗？

目前深圳、广州的保障房项目已经抢跑。

去年年底，深圳首批13个配售型保障性住房项目也举行集中开工仪式，建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套。

近日，广州在黄埔区中新知识城何棠下村举行首批配售型保障性住房开工仪式，年内计划筹建配售型保障房不少于1万套。

保障房是房地产未来的重点任务，针对的就是买不起商品房的民众，一旦配售型保障房大量进入市场，商品房便会丧失掉一大半接盘侠。

所以说，调整才开始而已。