2012年前后，鄂尔多斯“鬼城”的名字不胫而走，它源于32平方公里的康巴什新区，常住人口不足3万。当时各种舆论宣称，花了上万亿大手笔的资金建设新城，最后效果却不理想，是否造成了严重的浪费？

从2012年到2023年，康巴什新区经历了哪些变化呢？如今可以摆脱“鬼城”的称号了吗？

2013：鬼城的幻影危机

2013年，国内围绕鄂尔多斯鬼城报道的信息最多。外界关注的是这里的房地产项目停工，看到的是鄂尔多斯的煤炭经济后继乏力，担心的是本地政府大量城建的债务问题。

康巴什新区的总建成面积是352平方公里，市中心的区域为32平方公里，这里2010年时的确切常住人口为2.86万。按照当时媒体的报道，规划中的人口入住为百万级别。

巨大的反差，使得当地九成以上的房屋是空置的，街上的清洁工比行人数量都多。由于被贴上了一个又一个标签，这里便成为房地产泡沫化的最佳样本。

按照当时一些清洁工的说法，新城区的清洁工数量有600人，一半以上都来自外地的赤峰。其中一名清洁工告诉采访的媒体，由于人少，所以马路上基本没什么垃圾。

在这些清洁工看来，整个新城居住的大部分都是外来人。这里在2003年前后，还是一个只有1000多人的村庄，距离鄂尔多斯的老城区有25公里左右。

2004年开始，随着破土动工的机器响起来，10年时间这里由村庄变成了一座城市。按照彼时的公开资料显示，建设项目的总投资在2012年已达到了1500亿元。

与此同时，鄂尔多斯当地2012年的财政收入为810亿元。就是说，本地政府拿出了比收入至少多两倍的钱，投入到了城市建设中。

虽然外界将这里称之为鬼城，但一些本地人并不认可这种说法。在当地的一些出租车司机看来，2013年媒体纷纷报道康巴什新城的时候，这里的人口规模已经从此前的不足3万，增加到十几万了。

而根据当地管委会的规划，这里要用20年的时间达到30万人口，最多的人口规模不会超过50万。而且根据当时的预计，到2025年，入住的人口将达到30万。

上述是2013年时媒体的报道，那么过两年后，外界眼里的康巴什新区又是什么样的呢？

2015年：鬼城不空

两年后，外界对鄂尔多斯的讨论依旧是大量空置的房屋。很多人相信，正是源于21世纪初煤炭经济的飞速发展，才使得当地政府投入巨额资金建设恢弘的新区。

甚至2015年有传言说，对于空置的楼房，将要重新将其拆掉，因为在拆除和爆破的过程中，又会催生出新的产业价值。

当然这或许仅仅是外界的调侃，不过在围观者看来，居住在新城的市民，他们面临的情况多少有些荒诞甚至是一种先锋派的生活。

尤其是一些刚抵达康巴什新城的外地人，看到大量的建筑，空旷的街道以及清洁工，有人会感觉城市的一切过于庞大，以至于所有建筑看起来都像是拿氦气泵充过气的——实际上这仅仅是因为周围没有人而显得过于空旷。

有意思的是，大部分只看围绕在鬼城周围的标签，只有少量的观察者，才会去聚焦新城各处那一个个活生生的人。

至少在2015年，有媒体甚至是外媒深入到康巴什新城走访的时候，发现这里并不是真正的空城，而是到处都有人。

在市中心的一个美食广场，3月份的一个下午食客爆满。与此同时，康巴什周边的农民，开始陆续搬到了新城住进了楼房。

虽然在城市的多个公园，人员流动和游客的数量寥寥无几，但是新市民面对这种场景已习以为常，他们都认为，不管城市人多人少，搬进城里居住无疑要比居住在乡村里好多了。

不过，新城究竟能不能聚集更多的人，彼时的讨论还是相当激烈。有人认为可以，有人则认为聚集更多的人很难，而且时间将拖的相当长。究竟会怎么样，彼时也没有确切的答案。

外界也只能继续观察，而当地已经住进楼房的人，则开启了全新的生活。

2019：鬼城的消失

时间来到了2019年，康巴什不但有中国人长住，而且也有了外国人。一个35岁的英国人，在康巴什生活了8年。算起来，他从2011年就在这里居住了。这位英国人还娶了当地的姑娘为妻。

除了英国人，康巴什还有南非人。2017年，一个南非来的驯马师住进了康巴什。此前，这位驯马师认为康巴什就是无人居住的城市，等他来到的时候却发现，这里分明到处都是人。

这是外国人眼里的康巴什，从房屋出售的情况看，2019年的康巴什又是什么样呢？根据当地房产交易中心的数据显示，康巴什建成的748万平米的住宅区，没有出售的住宅只有561套。

数据说明当地的房屋大部分都卖出去了，但值得一提的是，还在2013年时，数据也显示当地大量的房屋都出售了，可一些本地人却表示那些房子都空着，没有人来住。

上述是房屋出售的情况，再来看居住人口变化。截止到2019年，康巴什的常住人口在15万左右，此前这一规模是10万，说明几年来的人口有增长。

除了常住人口，因为当地推动的赛车和赛马运动，每年起来的游客数量也在增加。2018年，接待的游客数量为285.7万人，旅游收入占当地总收入的16%。新城所有48家宾馆酒店，在旅游旺季时的入住率接近百分之百。

值得一提的是，2016年根据国务院批准，康巴什新城正式成为县级行政区，属康巴什区。

2022年：当地房价再过万

至少在房地产业内，人们都认为康巴什的转折点是2011年。那一年因为煤炭价格波动、民间借贷危机的影响，使得当地楼市的资金链紧绷断裂。

根据当年的数据显示，在建的房地产项目超过七成无法推进下去。房屋和常住人口的比例达到了10:1，房屋的空置率超过了70%。

10年时间过去，到2022年时，康巴什的房价竟然又冲到了万元以上。这种颇具魔幻色彩的历程和转变，确实让外界看的眼花缭乱。

此前外界认为当地的楼市最终会硬着陆，不过10多年的时间，通过停止供地，新建的住房亦逐渐被消化。

在这期间，由于煤炭价格又回升了，当地政府利用充足的资金，围绕康巴什新城，开始打造诸如旅游、教育强区、风电装备等多个新的标签。

各种政策举措的助推下，除了常规的市场住房需求、公租房、人才引进住房等市场也先后打开。其中最关键的措施，自然是不再新增房产用地的批准。

其次，人才安置住房的策略，也吸引了不少外来企业的入驻。此外，通过棚改房也消化了一定量的商品房。

2016年和2017年，光是棚改房消化的商品房面积，就达到了589.8万平米和511万平米。经过这一系列的举措，原先大量的空置房屋，也都基本消化掉了。

到2019年，当地的房价开始止跌回升。2020年，当地开始出现新增的楼盘。2021年，当地甚至出现了二手房市场。根据2022年的买房数据显示，买房者中20%到25%是本地人，20%的则是外地人。

时至今日，外界普遍相信，鄂尔多斯的楼市又复活了。

左兜揣右兜

人们一直想不通，为什么鄂尔多斯的楼市没有彻底崩掉，或者说当地的楼市为何还能缓过劲儿来？其实，那是因为当地经历的房地产危机，跟别的地方的情况不一样。

鄂尔多斯有煤，从而让当地获得了巨额的财富。根据2011年的数据显示，当地资产过亿的人超过了7000人，资产达到千万级别的至少有10万人。

先通过煤炭有了钱，然后又开始将钱投入到了房产领域，在征地和拆迁的过程中，因为巨额的补偿，又催生出了一批以房子为主的富豪。当时的情况是，就连扫大街的人，手里都有两三套房。

虽然富裕了，可本地的产业结构单一，大量的热钱都涌入了房地产领域，于是就更进一步的推高了房地产热。

此后，由于民间借贷风暴的爆发，当地的房价也从万元左右跌落到了3000元左右，一些工程烂尾了，手里有房的人资产也缩水了。

即便如此，当地的房价在下跌后，并没有出现大规模抛售房子的现象。就是说，虽然房子的价值缩水了，可由于从起初资金的投入到后来，一切都是在内部发生的，并没有跟外界的资金产量，由此就形成了一个闭环。

就比如当地的一些煤老板，肯定也投资了房产，而房价的高与低，本身对他的产业构不成真正的影响。

再比如通过拆迁而暴富的当地人，很多人原本就没钱，房价的涨跌，对他们的实际影响似乎也不大。

就是说，在后来产生危机时，由于投入房地产内的钱不是从外部来的，因此即便崩了，也还是他们自己来兜底。

再者，当地的煤炭产业还在，只要政府和个人还能继续靠煤炭赚到钱，即便他们盖起来的房子价值缩水了，也不会受多大影响。

这就像一个把钱从左兜揣右兜的过程，全程都是内部循环。也因此，房地产业内的人表示，鄂尔多斯的情况，别的地方学不来也没法学。

结语

2022年上半年，鄂尔多斯的GDP超过了2500亿元。而在康巴什新城，其住宅入住率也达到了91%。

不得不说，鬼城的标签已经逐渐退场，这里在2021年接待的游客，又进一步增长到了410万人次。光是旅游带来的收入，已经达到了13亿元左右。

此外，鄂尔多斯近年来还引进了汽车、高新材料、光电项目等新产业。这里一年生产的汽车超10万辆，新能源汽车超1万辆，手机显示屏达6500万片。

煤炭根基还在，产业规模又在不断引进拓展和转型，只要有人继续前去，也难怪当地的房价又重新回归到了万元以上。在这种趋势下，鬼城已是老黄历了。