2024年房地产市场能否企稳复苏，房地产企业如何参与城市更新行动？1月19日，由上海易居房地产研究院主办，上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会、上海市城市更新研究会支持，“2024迎新易居论坛暨2023城市更新优秀实战案例发布会”在上海大剧院召开。 值得一提的是，在今年首个工作日，上海举行了城市更新推进大会，市委市政府主要领导指出，“加快推进城市更新，是城市建设进入新阶段的必然选择，是践行人民城市理念的内在要求，是提升城市核心功能的重要支撑，是推动经济持续回升向好的重要抓手。” 城市更新作为房地产后开发时代的新动能，企业是不可或缺的市场主体。上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示，在全国房地产市场调整、行业转型的当下，企业前行需要“抬头看路”，而实施城市更新行动，是超大特大城市转型发展的主要路径。

房企是探索房地产发展新模式的重要主体

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱进行了题为“全国房地产市场2023回顾与2024展望”的主旨演讲。他认为，从各项重点指标上看，2023年全国房地产市场已经在筑底企稳的节点上，行业发展未来可期。未来三年总住房需求将达17亿平方米，其中商品住宅规模降为8亿平方米。新房、二手房占比约为6:4。在城市选择上，他坚定看好四个一线城市（北上广深）、杭州、成都。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进在会议现场对当前房地产市场的新形势与未来发展方向进行了剖析。关于如何加快构建房地产发展新模式，严跃进表示：“房地产发展的趋势已经非常清晰，即走高质量发展之路，衡量标准有两个，一个是是否符合市场规律，一个是是否让老百姓满意。”

严跃进总结为“一个理念、两项机制、三大工程”。 “一个理念”就是指“努力让人民群众住上好房子”的理念。“两项机制”中，第一项机制是指建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，第二项机制是指房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。“三大工程”就是指规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

严跃进还提出，房企应成为探索新模式的重要主体。“第一是结合新发展模式的新要求，对于企业的定位和发展战略需要有新的认识，尤其是要把企业盈利经营和社会责任等进行结合，真正在新一轮改革发展中找准定位。第二是要构建科学合理的企业成长逻辑，尤其是要反思过去房企发展的相关问题，积极优化发展新模式。”

企业如何参与城市更新行动？

上海易居房地产研究院副院长崔霁做了题为“实施城市更新行动，新时代正在谱写的新篇章”的主题演讲。她表示，政府是城市更新的主导者，与此同时，企业是不可或缺的市场主体，企业在市场资源配置中是推动者、承担者，乃至创新者，企业的活跃程度、专业程度以及企业在建设和运营城市更新项目的水平和质量决定了城市更新发展的水平与质量。

上海市房产经济学会学术委员会主任、原上海市房管局正局级巡视员庞元介绍了“2023城市更新企业实战案例推介活动”过程，宣布了获2023城市更新优秀实战案例的项目，共15项，分别是：瑞安房地产有限公司申报的蟠龙天地项目；招商蛇口、绿城中国、上海地产申报的弘安里项目；上海锦和商业经营管理股份有限公司申报的锦和越界·衡山路8号；上海建工房产有限公司申报的海玥黄浦源；光控安石（上海）商业管理有限公司申报的光大安石虹桥中心；保利发展控股、申通地铁集团申报的保利光合上城项目；上海百联资产控股有限公司申报的百空间卜内门洋行项目；上海实业发展股份有限公司申报的青岛上实中心项目；上海中建申拓投资发展有限公司申报的张江城中村改造；保利发展控股申报的静安天悦项目；中远海运资产经营管理有限公司申报的海尚源深智慧天地项目；华鑫置业（集团）有限公司申报的梅陇华鑫天地项目；上海东方明珠房地产有限公司申报的东方明珠创智中心；上海电气集团置业有限公司申报的云芯科创中心项目以及上海万街商业经营管理有限公司申报的杭州·缤纷里。

上海易居房地产研究院副院长崔霁在发言。

在实践过程中，房企已经形成了一些基本路径，崔霁对上述案例总结道：“比如以国有平台公司和专业房地产开发商为主体的土地更新利用，本次优秀实战案例中的弘安里、光大安石虹桥中心、蟠龙天地等项目就是这类路径；比如以拥有存量物业企业和内容运营商为主体的业态更新提升，百空间卜内门洋行就是代表；比如以拥有存量土地企业和产业运营商为主体的产业更新融合，以海尚源深智慧天地、梅陇华鑫天地、云芯科创中心、东方明珠创智中心为典型；比如以区属国企平台和多种类型专业企业为主体的区域更新保护，本次优秀实战案例中的衡山路8号是这种路径的代表。”

采写：南都记者 赵唯佳 发自上海