导读：2024年在我国城中村、旧城改造4大原则：1、城中村房屋参照城市房屋补偿的原则；2、无证房不能一刀切认定违建的原则；3、不得降低被征收人原有生活水平的原则；4、被征收人必须自主选择补偿方式的原则。

在棚改的带动下，近几年老城旧改、城中村拆迁的力度非常大，催生了大量的拆二代。在老房换新房或者换货币的过程中，一些人大赚了一笔，但也有一些人反而在拆迁后降低了生活水平。这是为什么呢？

这可能跟被征收人对旧城改造、城中村拆迁如何补偿的相关法律知识不熟悉，地方违法征收屡禁不止有很大关系。

拆迁律师从法律层面结合拆迁实践，为大家科普，旧城改造、城中村拆迁必须遵守的4大补偿原则。

1、城中村房屋参照城市房屋补偿的原则

拆迁律师接到过很多城中村拆迁的当事人咨询。有一位当事人反映，他们当地农村周围早就被高楼大厦包围了，也位于城市市区，但是在拆迁时却要按照普通农村房补偿，一平方也就2000元，而周边房价早就达到了7000—8000元一平方。

拆迁户拿着这个补偿无法在周边城区买上房，拆迁后的生活水平会受到明显影响，这显然不合理。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》：

征收农村集体土地时……补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。

因此，城中村拆迁，理应按照国有土地上房屋的拆迁补偿标准来计算。

2、无证房不能一刀切认定违建的原则

由于城中村和老城区本身存在就年代较为久远，不少老旧房屋没有房证，既有历史原因也有当初管理低效造成的登记不及时、不完全的原因。因此，对于城中村和旧改中出现的无证房，不能一刀切地定性为违建。应当在尊重历史和事实的基础上，依法合理补偿。

一些地方存在口头“认定违建”，以拆违促拆迁的征收现象，被征收人一定要小心。从认定违建到催告、拆除，需要走完一整套法律流程。被征收人在这其中是拥有陈述、申辩、复议、诉讼的权利来争取补偿权益的，可不是他们说拆就拆的。

3、不得降低被征收人原有生活水平的原则

拆迁的目的是为了提升城市的形象和完善服务功能，改善老百姓的生活和住房水平的，是立足于公共利益的。因此法律规定，征收不得降低被征收人原有生活水平。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：

房屋征收补偿主要包括这四块内容，一项也不能少：

（1）被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋的市场价值）；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

（4）市、县级人民政府制定的补助和奖励。

这四块补偿相加，应当充分保障被征收人的生活水平不得降低，并略有改善。那些拥有合法房屋，却在旧改中越拆越穷的，基本都是违背了这一补偿原则。

4、被征收人自主选择补偿方式的原则

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

也就说，要房还是要钱，应当由拆迁户说了算。

当然，实践中也发现，一些地方在提供补偿方式时“暗做手脚”，地方想要去库存时，就故意将产权调换设置的相对合理；而对货币补偿设置过低的标准，地方想要引导被征收人选择货币补偿时，又故意将产权调换设置的不合常理，安置地点非常偏远。这都是不合法不合理的。

根据法律规定：货币补偿应当参考评估时点周边同类房屋的市场价值。因此，不能故意设置过低的补偿标准。

因旧城区改建，被征收人选择房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。所以，拆迁后安置地点明显过于偏远，这是不合理的。

拆迁律师提醒各位被征收人：拆迁改造的理由或许五花八门，但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。当咱们遭遇不合法不合理的房屋拆迁时，应当及时采取法律手段，维护自己的合法权益。