兰州的公寓市场，如今好像越来越边缘化了。

在说公寓之前，先来看看最近来自房地产和基建投资市场的两则重磅消息。

估计大家也都关注到了，其一是，2024年许多省份能新建的项目估计更少了。

其二是，上海定调，全市不再批准新建商场写字楼等商业类项目，要集中精力降低空置率；不再大拆大建，原则上只做城市更新……

确实，经过几十年的基础建设，目前无论是存量房，还是公路、铁路里程等，我们都已经位于世界前列，这种大工程都是基于经济体量和未来人口结构的考量。

如今，迫于现实压力，感觉上从上到下都放缓了对新项目的推进节奏，开始尝试以时间换空间的休养生息之道了。

那像咱们兰州这样的城市，处境就更不用多说了。难，几乎是当下所有人最直观的感受。

但不管怎样，相信在兰州工作和生活的小伙伴们，对已经到来的2024年，尽管迷茫，肯定还是带有期望的。

就像朋友所说：“如果今年，兰州能集中开上二三十个项目，那感觉立马就会不一样……”。

这个愿望的出发点来自于，很多人想在兰州谋生，面临的最根本的问题是，机会很有限。

工作岗位有限，选择有限，薪资也很有限，没有地方赚钱……这也决定了人们对未来的预期就是很差，那进一步，消费自然也疲软。

所以，心底里希望能开几个新项目，好歹能多点机会。

但问题是，连像上海这样全国经济最活跃的城市，如今都要暂停商场、写字楼、公寓等商业项目的建设了。

兰州就更不用多说了，只能接受和直面激烈的存量内卷。

毕竟，如果说刚需住宅对我们普通人来说，就像单位的职工宿舍一样，那公寓、写字楼这种商业产品的存在，就好比厂房和生产车间。

它们本质上，是生产资料。可如今是个过剩的时代，最需要的，不是生产，是消化。

而商场和购物中心，在城市人口不大增的情况下，每增加一个，都是对之前存量商业人流和消费的稀释。

数量越多越萧条这件事，这两年我们已经深切体会过了。

经济下行，存量过剩，一个不需要生产的时代里，还要那么多厂房干吗呢？这就是有些城市做商配限流的本质原因。

这两年的兰州楼市，大家说起房地产，觉得住宅市场已经是苦不堪言的程度了，但其实公寓才是真正的有苦难言。

兰州的很多公寓产品，根本卖不动，而且市场库存如今还是比较大的。

基本兰州现在我们能看到的那些体量比较大的项目，大多前几年都配建了公寓产品，如今已经建好的，正在修建的，加上土地已经出让待建的，公寓产品并不少。

前几年的兰州公寓市场，常常把单身女性当作目标群体，装修时尚的百变loft，试图拿下对颜值敏感、对生活方式充满幻想的女生们。

那个时候，其实人们还是敢买的，当然主要原因并不是公寓产品真正打动了多少人。

关键点还是经济向好，房价看涨，公寓的总价确实更低，入手一套，先住着，即使过渡一下，涨价了也是个资产。

又或者对蒸蒸日上的小微企业而言，购买理由也充足。毕竟长远看，买一套公寓，比长期租房办公还是更划算一些。

很长一段时间里，兰州的公寓价格有一个明显的特征，就是不像其他很多城市，公寓产品的价格基本在住宅的一半左右。

兰州的公寓，很多价格反而和住宅不相上下，开发商的说法也很直接：成本高啊。

那这两年，经济下行，人们捂紧了钱袋子，小微企业生存也相当艰难，光办公都难以消化。

更不用说虽然主打“宜住宜商”，其实硬伤明显（商业性质、产权40年、交易成本高、流通性差、舒适度差……）的公寓了，那开发商的压力不言而喻。

所以，本着没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格的原则，兰州大把的公寓项目调整了价格来出货。

也有一些在利润率面前退无可退的项目，开始试图放弃对公寓产品坚持出售的思路，在寻求其他运营方法来解决资金池的问题了。

兰州公寓市场的深度焦虑，对买房人人来说是：现在买公寓，能用来干吗？对开发商来说是：还有没有什么行之有效的去化办法？

首先，需要明确的是，住宅产品和公寓产品的逻辑，完全不同。

尽管现在坚持“房住不炒”，但房子回归到居住属性，不等于只是让人们每天起早贪黑，一家人在城市有个落脚之地。

有钱了想换套大的成为置换居住，别墅和院子式的体验居住，给孩子配个好教育、方便上下学的学区居住，寒暑假或者休息日承接闲暇时光的旅居居住，给老去的父母承接夕阳无限好的养老居住等等。

在住这一块的空间，其实还非常大，因此住宅是一个灵动的、有层次的、能循环的需求生态。

但公寓产品不一样，只有当一个城市的人口持续导入，产业持续迁入时，它才有出路。

也就是说，公寓依赖的是经济和产业周期，至少在兰州，确实是这样。

所以，一针见血地、药到病除地快速去化肯定已经不能再奢望了，我们只能把预期放低。

而当下的经济环境决定了，那些去化困难的公寓，注定要走向两极。

一种是，持续的低价策略，这个去年兰州已经有项目证实过了。

销售端，小面积段的公寓产虽然只能用低总价、不限贷去与购房者对话。但是只要价格放的够低、位置不那么差的，还是会吸引一波人进场。

另一种是，那些待建的公寓，破釜沉舟，在追求更好的产品和品质上再下一番功夫，走差异化之路。

当然，这需要实力和魄力。

毕竟，公建化的外立面、极致的景观资源、高质的产品呈现，喜欢者众，然而愿意为高品质公寓掏钱的又有多少？还真不好说。

最后，就是把希望寄托给大势，这看上去消极，但其实是一条必经之路。

越是这种时候，人们越会深刻地认识到城市和个体，命运共同体的宿命感。

虽然我们还没有感受到市场猛烈的变化，但其实，从城市，到政策，改变这两年一直都在发生。

2022年，兰州调整了政策，使得公寓水、电收费标准执行民用价格标准，允许办理落户手续，这已经算一个突破了。

这几年，兰州也一直在积极引进更多的产业集群和项目落地。

今年，兰州也将围绕构建“3+2”现代产业体系和“6+X”先进制造业产业集群，推动传统产业转型升级，做优石油化工等优势产业，培育新材料等新兴产业，布局人工智能、生物制造等未来产业。

今年已经有雏形的，城关区有易大天地总部经济园区项目，黄河北岸有科学城范围内总投资约37亿的未来产业园项目，去年还签了一个碳纤维新材料新能源电力装备产业基地项目、机器人总部基地项目等。

七里河区有发展总部经济、引进入驻企业188家，并新注册市场主体540余家的保利中心；安宁区要引进四十余家医药企业，西固区也有已经启动建设的四季青社区宏业农业科技产业园项目……

在产业突围上，兰州其实一直在尝试，小目标其实挺多的，包括红古、榆中、新区也都有项目在推进。

而且，去年复苏最明显的一个势头就是文旅。

兰州在文旅方面有优势，2023年兰州旅游接待人数创历史新高，全年接待游客8699.8万人次，实现旅游总收入644.13亿元，分别是2022年的1.97倍和3.34倍。

产业和文旅，对应的就是人口、流量、活力和吸引力，如果能持续提升，不管是办公还是做民宿，公寓需求的口子都会被撕得更大。

产业升级，文旅火爆，经济活跃，城市管理者在土地供应的源头，多做商配的限流……这些对于公寓而言，都是最直接的助力。

所以，兰州的公寓生态结构何时优化，也许答案就在这座城市身上。

作者=指兰针·瑞幸

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