本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

2024年1月26日，深圳市豪宅项目半岛城邦一套约140平方米的法拍房源，最终以2414万元的价格成交，高出评估价近200万元。在2月2日，该项目还有7套房源开拍，起拍价约为966万—1354万元，约为当前市场价的6—7折。

《中国经营报》记者了解到，2015年，线上法拍交易开始起步，法拍房逐步进入大众视野。由于早期法拍房不受限购政策约束，其成交价格通常低于市场价，部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”。但如今受政策收紧、市场观望情绪加重等因素影响，法拍房市场挂牌量虽然增加明显，但成交率有所下滑。

中指研究院日前发布的《2023年全国法拍市场监测报告》（以下简称《报告》）指出，2023年，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，同比增长36.7%；成交量14.9万套，较2022年仅增加2.02万套；成交总金额3004.1亿元，基本与2022年持平；整体成交率为18.4%，同比下滑3.3%。

事实上，如今的法拍房市场正逐步趋于成熟和理性。“法拍房成交量占二手房市场的比例较小，目前政策基调仍是‘堵漏洞’。”多位业内人士表示，购房人在购买法拍房时，最好不要抱有“捡漏”的心理，而是需要根据自己的实际需求，综合考量房屋的客观情况和可能存在的风险，防止出现“踩雷”风险。

成交集中于发达省市

近年来，除新房、二手房外，法拍房源逐步开始被大众所接受。也正是从2020年开始，上海市居民李维（化名）开始关注法拍房，并在当年年底购入了一套位于上海市徐汇区的法拍房。

“相比于新房和二手房，最早知道法拍房的人很少，因此有不少‘捡漏’的机会，以市场价7—8折买房是家常便饭。”李维告诉记者，不少城市并未将法拍房源纳入限购政策，上海市在2021年1月之前也是如此，因此法拍房受到不少没有购房资格客群的青睐。

根据中指研究院统计数据，截至2023年12月底，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套增长了36.7%；成交拍品数量14.9万套，较2022年全年增加2.02万套；成交总金额3004.1亿元，基本与2022年持平。从挂拍物业类型来看，住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数的比例超过77%。

值得注意的是，目前，法拍房成交集中在头部省市地区。2023年，广东省、江苏省、四川省和浙江省的法拍房成交量明显高于其他省份，成交均超1万套。和2022年的成交量相比，广东省、四川省、重庆市和湖南省增长了超2000套；江苏省、浙江省和广西省成交量也均增长了1000套以上。

尽管成交量有所增长，但法拍房成交率却有所下降。中指研究院统计数据显示，2023年，全国法拍房市场整体成交率为18.4%，同比下滑3.3%。其中，住宅类法拍房成交率为25.4%，土地类法拍成交率23.5%，商业类法拍房成交率为12%，均较2022年明显收窄。

《报告》指出，2023年，即使在头部省份，法拍房成交率也都不高于50%。其中，上海市成交率最高为45.8%，浙江省成交率以43.9%排名第二，福建省成交率则以31.8%紧随其后。“与2022年相比，全国只有5个省份成交绝对量减少，却有24个省市成交率降低，可以看出法拍挂拍房源项目增长超过市场消化能力。”

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣也分析认为，法拍房成交率偏低、流拍率较高，体现出市场仍持续低迷，法拍房的数量虽然在增加，但是需求没有太大变化，甚至在减少。

既是“馅饼”也存“陷阱”

2024年2月2日，深圳市豪宅半岛城邦7套房源在阿里法拍开拍，起拍价约为966万—1354万元，折合单价10.74万—11.77万元/平方米。这一单价与2019年项目四期开盘价持平，约为当前市场价的6—7折。

记者了解到，半岛城邦项目目前已开发四期，分别于2006年2月、2009年1月、2016年4月和2019年4月开盘，四期开盘时曾刷新深圳市场单盘销售金额纪录，项目销售总金额超过300亿元。

目光转向上海市，“捡漏”法拍房的案例也并不鲜见。2023年10月，位于上海市浦东新区的世茂滨江花园一套335.64平方米的高层江景房以近3000万元的价格成交，折合单价仅8.9万元/平方米。值得一提的是，这套房源并没有任何法律纠纷和租房占用情况，同户型房源挂牌价高达4500万元。

而在号称“沪上第一豪宅”的华洲君庭，2023年8月，一套建筑面积1300.84平方米的法式独栋花园别墅被以2.85亿元的价格拍下，该幢别墅的评估价达3.16亿元。

王玉臣告诉记者，有些法拍房价格和税费在购房人可承受范围内，并且产权、户口、房屋质量等均不存在问题，低成本且“零风险”，因此对于购房人来说可能是“馅饼”。

但从实践来看，法拍房也存在诸多“陷阱”。“比如有些法拍房被原房主的债权人或家人占有使用、拒不配合移交和过户；有时为了尽快变现，可能不会对房屋产权做周密调查，法拍后购买者可能面临无法办理产权的风险。”王玉臣表示。

王玉臣进一步指出，对于存在多重查封、抵押情况的房产，尤其是不同地域法院实施的，可能会有协同不一致的问题，拍卖成交后如果有查封或抵押没有解除，也无法顺利办理产权证。同时，法拍房可能还拖欠大量税费以及暖气费、物业费和水电费等，产生新的麻烦和成本。

此外，随着法拍房市场逐步成熟，市场“捡漏”机会相比早年间有所减少。以深圳半岛城邦项目为例，2024年1月26日，一套约140平方米的房源起拍价1819万元，共有531人设置提醒、11人报名参拍，最终成交价达到2414万元，相比评估价还高了近200万元。

正因如此，在2020年购入首套法拍房后，李维也一直在关注法拍信息，希望能再次找到合适的低价房源，但最终事与愿违。

“一方面，法拍房纳入上海限购后，相比普通住宅不再具有决定性优势；另一方面，随着各类机构关注到法拍房，市场公开性相较过往明显提高，‘大便宜’越来越少，还要承担各种风险。”李维感慨道。

能否成为楼市政策松绑“新切口”？

记者注意到，随着楼市调控越发深入细致，不少城市也将政策拓展到了法拍房领域。

根据最新公布的《南京市住房公积金贷款购买法拍房实施细则》（以下简称《细则》），购买法拍房的买家，可在人民法院支持以贷款方式购买法拍房且未付清购房全款前，申请办理公积金贷款。该政策于2024年2月1日开始实施。

时间拨转至2023年11月，江苏省高级人民法院、江苏省住建厅和中国人民银行江苏省分行联合发布《关于做好住房公积金个人住房贷款购买法拍房业务的实施意见》，允许符合公积金个人住房贷款条件的法拍房买受人，在未付清全款前办理住房公积金个人住房贷款。此次南京市发布的《细则》，对公积金贷款支持购买法拍房进一步明确了详细规范。

与此同时，在楼市过热阶段，以北上广深为代表的全国一线城市将法拍房纳入了限购范围。如今，随着限购政策不断放松，法拍房能否成为楼市政策松绑的“新切口”？

2024年1月30日，上海市住建委、市房管局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》（以下简称《通知》）规定，自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。

此前，1月27日，广州市政府发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出在限购区域范围内购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，在住建部明确“充分赋予城市房地产调控自主权”后，广州市和上海市快速响应，同时也为其他城市政策调整提供了参考方向。“未来，预计一线城市都有望针对特定人群、因区优化限购政策，以进一步促进房地产市场修复。”

“就上海市而言，法拍房本身就是一个小众市场，只占二手房交易量的不到2%。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，法拍房对于整体市场成交影响并不大，政策调控应首先切实满足刚需和改善需求。“法拍房原先的政策基调是‘堵漏洞’，现在这一市场与正常市场的区别不大，‘钻空子’的人也越来越少，所以没有必要优先调控法拍房政策。”

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