保交楼与纾困房企，政策如何施力，市场如何应力，搅动各方神经。

继年初住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》后，最近多地次第出炉房地产项目白名单，基于项目提供融资协调机制。目前广西南宁发布107个房地产项目白名单，重庆发布314个、成都发布208个、武汉发布101个等。

房地产项目白名单，一般是当地住建部门与国家金融监管总局地方监管局联合向辖区内金融机构推送的房地产项目。这种用白名单构建的房地产融资协调机制，在纾困房企和保交楼项目等方面，是非常具有善意的。

而这种善意能否落实、收获善果，因人、因势而异，且知易行难。因为，当前房地产市场已步入市场持续探底时期，市场何时见底取决于各方如何尽快促成市场出清，从更宏观层面说就是如何促进企业、居民和政府等三部门资产负债表的修复。唯有市场见底出清，房地产调控工具箱才可能散发出特定工具理性，自上而下的政策意愿，才能与自下而上的市场偏好产生共识，政策工具箱才能在市场触发相互助推效应。

此外，当前对房地产项目“白名单”，还需警惕将没有出险的正常房地产项目，与已出险的房地产项目归为一类，将不同风险偏好的项目混入白名单，可能容易引发房地产项目“白名单”中出现劣币驱逐良币，即市场“柠檬化”。纳入白名单的项目意味着要进行资金的封闭化管理，其实对房地产商而言，意味着现金流支配权的让渡，这对一些尚未出险的房企未必有利。

最新数据显示，2023年末个人住房贷款余额为38.17万亿元，同比下降1.6%，是近20年来首年出现同比负增长，2023年房企国内贷款跌至1.56万亿元，同比跌10.3%，房地产信托业务规模从2019年的1万亿元暴跌至2023年的297.4亿元等。

这警示各地推出的房地产项目白名单，能否收效存在相当的不确定性。这从去年一季度央行推的两项结构性再贷款工具就可见一斑。

如去年1月央行设立800亿元房企纾困专项再贷款，支持五家全国性AMC对受困房地产企业项目并购化险，2月设立余额1000亿元的租赁住房贷款支持计划，而央行2024年1月26日公布的数据显示，截至2023年末，房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划的余额均为0；此外，额度为2000亿元的“保交楼”贷款支持计划余额仅为56亿元。央行再贷款的使用主体是商业银行，可见商业银行再贷款额度用得不多。

利好的金融支持工具，为何在市场难以有效推进？原因并不复杂，由于银行有自己的考核体系，商业银行守土有责，一旦放出去的贷款出现风险，当事人会被追责，而且这种追责目前并不会因为有政策支持就网开一面，即金融机构的激励约束机制与政策的激励约束机制不匹配。这是近年来持续出现宽货币、紧信用，及资金在金融系统空转的原因之一。

可见，当前利用白名单搭建房地产项目的融资协调机制，至少目前与金融机构的绩效考核机制，及宏观上的守住不发生系统性风险等任务，存在一定矛盾。

当下要让基于白名单的融资协调机制，转化为金融机构的具体行为，无疑还需地方政府和金融监管部门对市场进行额外增信，以补上金融活动中出现的新风险敞口。这意味着白名单要求提供者是以增信主体身份出现，方有机会理顺房地产项目融资的责权利关系，否则纵使有白名单，若没有增信主体进行新的信用输入，让商业银行顶着被追责的压力来投放资金，是有很大难度的。

房地产项目白名单要在“保交楼”等方面获得分寸功，需明晰深浅有度、收放有序的分寸感，要避免拔苗助长的过犹不及，又要避免明知不可为的错位行为。当前楼市最需要做的是如何更好地发挥政府作用，帮助其顺利进行市场出清。