天津1月楼市进入了传统淡季。

刚刚经历了年底冲刺，开年大家都要缓一缓。

买房人也都准备回家过年，节后再说了。

作为市区二、三梯队的河东、河北、红桥，表现如何？

结果都是降，原因各不同。

有的是休养生息，备战“小阳春”。

有的是无房可售，境遇尴尬。

河东区

1月，河东区新房成交约1.5万方，环比下降44%。

成交均价32320元/平米，几乎与上月持平。

河东去年表现相当不错，差点就坐稳了“市区一哥”的宝座。

而且，供求双方进入了一个良性通道。

需求端局面打开了，环和平河西改善带、老城区地缘改善以及市区门槛，都有处释放。

供应端也挺热闹，在售盘推新，城市更新地块补货。

总体来说，河东的状况还是很乐观的。

成交量下降，只是按下“暂停键”。

各项目脚步也开始放缓，成交套数环比基本打了五折。

排名首位的上实仰山1月份一反常态。

以往，这时候开发商都是“躺平”状态，可它在营销上动作不小。

1月底加推了1号楼。

高层110平米-135平米三室，总价367万起。

小高11号楼150平米推出特惠房源，总价590万起。

值得注意的是，在天津第一批拟出让清单中，老工大1、2、4地块亮相，预计上半年会有动作。

排名第2的龙湖·海河砚熙台传来了好消息。

原定26年交房，提前至25年12月31日。

主推111平米和128平米的洋房。

1月份推出了6套特惠房，总价402万起。

143平米叠拼还剩一栋楼。

排名第3的农垦含章雅著，85-131平米现房在售，总价280万起。

排名4-10位的挑几个关注度比较高的项目来说说。

城投万欣城1月份高层、洋房推出5套特惠房。

高层89、117平米，总价258万起；

洋房132平米，总价478万。

路劲太阳城剩下一些尾房，今年最后一期住宅地块会入市，预计要做三代产品。

中交春映海河，去年部分房源交付。

目前111-143平米产品在售，总价400万起。

接下来，津龙湾地块、井冈山地块、城投津滨大道地块和格调第一机床厂地块将会陆续上线。

其中3个都是城市更新项目，不仅有新产品出现，城市界面也会得到一定的提升。

客观说，今年河东的看点不少，值得买房人期待一下。

河北区

1月，河北区新房成交约0.6万方，环比下降55%。

成交均价2万9左右，较上月相比没有变化，是市内六区唯一一个“2”字头的区域。

很尴尬，现在的河北楼市连TOP10都很难凑齐了。

反映出目前市场中供应不足。

不过，3月中车津浦智慧港会首开，单价预计在2万5左右。

后期，中山路地块也能形成有效供应，由信达资产接管，金地负责代建，预计5月开盘。

聚焦项目排名，前三名毫无悬念。

中海招商十里观澜，相比去年四季度的“猛烈优惠”，1月份归于平静。

1月底推出了一套148平米一梯一户的洋房，一口价478万，带两个车位。

同时，小高128平米户型，推出2套特惠房源，赠送1个车位，补贴25万装修，补贴后总价在400万左右。

中国铁建西派国印，价格相当稳定。

一期高层105、125、130平米现房，总价313万起；

二期高层89、109平米，总价261万起。

首创天阅海河，余房已经不多了，目前主推高层172平米高层现房，总价490万起。

还有像际华园绿道丹庭、中冶德贤华府这样的老新盘，节奏很稳定。

都处在顺销状态，月均保持个位数去化，不太受市场热度的影响。

土地方面，天津首批拟出让地块，河北三十五中地块再度出现。

这宗地太艰难了，经历了两次价格下调都没有出让。

主要是体量太大，开发商合不过来成本。

估计未来价格还得下调，并且是国央企托底。

但庆幸的是，河北区在今年终于会有新面孔亮相了，新房、土地都有动作。

红桥区

1月，红桥区是市内六区除和平外成交量最低的区域。

新房共计成交约0.56万方，环比下降56%。

成交均价在3万左右。

比这更紧迫的是，区域楼市能形成有效供应的项目仅剩4个。

不仅如此，土地也“断档”了。

首批拟出让地块，红桥仅有西站南广场一宗地上榜，为城市更新地块。

顺利出让的难度不大。

即便如此，红桥库存紧张的问题还是不能得到解决。

眼下，红桥区要成为市区第二个全现房的区域了。

中海云麓公馆，今年8月交付。

高层96-123平米在售，总价400-550万；

小高143平米，总价720万起。

九和府现房在售，全盘不到100房源。

高层134平米，单价2万左右；

洋房137平米，总价290万起。

中交春风景里一期尾房在售，二期小户型75平米卖的很好，总价150万起。

首创禧瑞府现房在售，小高层157平米快买没了，总价360万起。

现在红桥只能“卖两头”，云麓公馆卖的是南开外溢，走高端路线；

春风景里卖门槛，主打低总价。

中端改善完全塌腰。

今年是红桥楼市的“关键年”，必须要加速了。

我们也看得到，红桥正在努力，开始做城市更新，一来提升城市界面，二来补充楼市供应。

西站西地块、欧亚达地块、耀华中学地块、西于庄Z1、Z2地块，将在今年陆续启动。

经历三年棚改之后，红桥还有大量的空地，后续还有其他的城市更新项目在排队。

只有真正的动起来，才能吸引房企和资金的流入，进而提振买房人的信心。