多位专家都指出，各城市的松绑政策已经比较到位，未来的政策应该以刺激需求和购买力为主要导向

文 | 王文彤 陈烛

编辑 | 余乐

继广州、上海和北京陆续“松绑”楼市限购后，深圳也于2月7日晚发文放松限购政策。至此，国内四个一线城市北京、上海、广州、深圳为期十余年的限购史迎来优化新章。

2月7日晚，深圳市住房和建设局发布《关于优化住房限购政策的通知》，深户和非深户家庭及成年单身人士购房条件均有所放宽。

最大的亮点是缴纳社保和纳税年限的变化。有深户的购房者过去需要缴纳社保和纳税满3年，调整之后不再有落户、社保和纳税的限制；没有深圳户口的购房者社保和纳税年限要求从5年降低至3年。

但新政并未完全推翻“深八条”，后者关于限购数量的政策继续保留，有深户的家庭限购2套，没有深户的成年单身人士和非深户的家庭限购1套。

近一年多来，一线城市陆续进行了限购政策的调整。2024年以来，广州优化了近郊、市区的限购政策，上海优化了外地单身人士的限购政策、北京优化了通州区的限购政策。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟认为，近期一线城市住房市场限购政策调整不能简单地概括为“放开”，而应视为一种优化。

他认为，2010年和2017年两轮住房市场限购政策出台的初衷是为了抑制当时住房市场中过于亢奋的投资乃至投机需求，当时的政策导向是防止“钻空子”。但这些投机需求和真正的住房需求之间是有重叠的，对于这些重叠地带，在房地产市场消费需求回归的当下，政策导向就有必要转向“防误伤”。

相应的，调整的重点也就在于此前该城市在哪类细分市场中、对哪类住房消费需求的“误伤”程度最大，进而以此为依据进行精准施策。例如深圳此次政策主要放宽了对获取购房资格的落户年限和纳税、社保的年限要求，很好地契合了深圳以外来人口为主的特点。

不过，多位专家都认为，不能简单地对比各个城市之间政策力度的大小，在因城施策的方针下，需要根据不同城市的市场环境制定相应的政策。

新房成交量方面，2023年上海、广州、深圳的成交量均同比下降，其中下降最多的是上海。上海链家研究院数据显示，2023年上海的新房累计成交约8万套，同比下降11%。

新房房价方面，2023年广州、深圳的房价均同比下跌。根据国家统计局数据，深圳的房价下跌程度最大，同比下降2.3%。

二手房成交量方面，四个一线城市均同比上升；二手房房价方面，上海、广州、深圳均有不同程度的下跌，其中广州的下跌程度最大，同比下降2.6%。

四个一线城市中，只有深圳的新房市场量价齐跌，其二手房市场的成交价依旧不断下降，成交量仍处于20年来的低位。

58安居客研究院分院院长张波认为，四个一线城市各自的房市特点、痛点不同。

他表示，深圳在一线城市中回调力度较大，是因为其房价、成交量的变化，市场上的投资性需求已经离场；广州的放开节奏更快，是因为其楼市更类似强二线，平均房价甚至还低于部分二线城市，因此其放松的节奏也更类似二线。

相比之下，北上市场的稳定性最强，房价的下行伴随着成交量的稳定，特点是“以价换量”。他们的差别是，上海的五大新区的新房供应量大，需要通过政策拉动市场热度，而北京则更注重通州等重点区域的市场回调。

此次深圳政策出台后，市场反应还不明朗。一位深圳宝安区的链家中介告诉《财经十一人》，新政主要利好的是新市民群体，也就是那些原来受困于户口和纳税、缴纳社保年限没能购房的青年群体。由于这类人群大部分已经回家过年，目前带看人数增长不多，但预计年后带看量会有显著提升。

“我们门店要求我们先把手里符合新政条件的客户整理出来，等年后再挨个联系，匹配客户的需求之后就可以立刻带看了。这个工作量不小。”他说。

但一月份广州的新政已经让市场活跃度有了较大的提升。一位广州越秀区的链家中介告诉《财经十一人》，新政出台后，他的带看量比以往增加了大约三分之一。

“其实从2021年开始，整个广州市场上都是以改善的客户群体为主。1月份的政策专门针对120平方米以上的改善型需求，120平方米以上的产品就更加抢手了，尤其是性价比高、单价便宜、小区好的那些。”他说。

未来，商品房回归商品属性、去除行政性限制将是长期趋势，落户放松和限购放松也在同步进行。多位专家均认为，优化限购政策短期内有利于刺激住房需求的提升，长期也将提高购房者的预期，有利于市场的长远发展。

但一位资深链家中介认为，现在的政策核心目标都是降低购房门槛，但购房者的买房意愿还没有完全复苏。

“在我带看的过程中，有一多半客户都是觉得现在房价一直不涨，他就还想再观望一下。再加上现在大家的收入预期也普遍降低了，带看之后就没有下文的客户比以前增加了很多。”他说。

因此，多位专家都指出，各城市的松绑政策已经比较到位，未来的政策应该以刺激需求和购买力为主要导向。比如加大抵扣个人所得税、交易税、增值税，加快城中村改造等等。

张波总结道，对于一线城市来看，总体政策应保持持续出台的节奏，“小火慢加”推进市场复苏的效果或更好。