房产业流传着一种说法，就算将来楼市出现调整，那还是三四线城市的房价。而像一线城市的核心地段的房价是“只涨不跌”。不过，从2023年起，这个观点已经被戳穿了。以上海为例，中心城区的部分二手房价已经从2021年最高时的10万多/平米，跌到现在6-7万/平米，跌幅超过了30%，目前还处于“有价无市”的状态之中。

而面对当前房地产市场的调整趋势，有业内人士表示，5年之后，这4类小区或将沦为“穷人区”，不仅房价会下跌，而且还卖不出去。懂行的人已经悄悄“脱手”。这4类小区分别是：1、物业服务不好的小区；2、老旧高层小区；3、市中心老破小；4、远郊的小区。让我们一起来了解一下：

第一类，物业服务不好的小区

现在一些小区的物业服务都不好，主要分二种情况：一类是空置率较高的小区。因为很多业主长期拖欠物业费，所以物业服务不会好。另一类是老式小区，物业费价格压得很低，物业服务也很差。而物业服务不好的小区会有以下几个特点：

1、门卫形同虚设，外来人员可以随便进出；2、车辆随便停放，无人管理；3、路灯和健身器材等基础设施损坏，也无人及时更换；4、垃圾无法做到及时清理，楼道也无人定期清扫。像这样的小区不仅是业主居住体验差，而且房子要想卖掉都很困难。

第二类，老旧高层小区

老旧高层小区的缺陷主要有：1、公摊面积大，通常达到25-30%以上，而且还要缴纳各种公摊面积上的费用；2、老旧高层小区将来很难拆迁，只能通过小修小补来维持运营。像这类房子最终很可能会烂在手上。

3、老旧高层小区的居民出入都依赖于电梯，一旦电梯故障或维护，那就只能通过楼梯出行，非常不方便。4、老旧高层小区，由于年代久远，要维持运行，就必须要支付高昂的维修基金。很多居民觉得住在这么老的楼房里，还要定期分摊这么多钱，实在不划算。5、老旧高层小区的房子，买进来容易，卖出去难。

第三类，市中心的老破小

很多城市的市中心地区，都有大量建于上世纪70、80年代的老旧小区。不过，老破小的房子也存在着两大问题：一个是小区环境差，绿化面积少。此外，老旧小区的停车位也少，而且门卫都是由老年人组成。

另一个是老破小建于上世纪房改之前，房型设计缺乏人性化，而且各种设备都已经老化，甚至房子的结构都已经有不同程度的损坏。像这样的老旧小区，如果没有碰到拆迁，未来不仅房价还会继续下跌，而且还会出现“有价无市”的情况，有钱人是不会购买这类小区的。

第四类，远郊的小区

远郊的小区最大的优势是绿化覆盖率高，进入到这样的小区，就像进入到公园一样。不过缺陷也很明显，就是周边学校、医院、超市、公交线路等没跟上来，居民要想办些什么事情，只能跑到市中区去，十分不方便。

此外，通常远郊的小区由于配套设备不齐全，房价更容易下跌，之后才会轮到市中心的房价调整。所以，像这类偏远地区的房子，很多投资者都会选择尽早退出，否则将来很可能会烂在手里。