近日，在北京市司法拍卖市场上，迎来了一宗重量级法拍房拍卖，两栋位于北京市西城区文昌胡同42号被拍卖，这两栋房子不是很大，总建筑面积673.26㎡，建筑占地总面积264.58㎡，土地使用权面积398.84㎡，目前一大部分用作餐馆用途。房子的地段非常稀缺，距离天安门广场大概就3公里，离北京西单非常近，处在北京二环之内，这个地段大家可想而知有多好了。

房子拍卖的起拍价为552万元，这个起拍价，在这个地段，确实超级便宜。拍卖吸引了13人报名竞拍，整个拍卖，出现了三个多小时延时竞拍，357次加价，最终是以3135万元成交，溢价率高达467.9%。

此次拍卖的这宗房产比较特别，在去年的时候，进行过两次拍卖，而且都是高价成交的，竞争也是相当激烈，其中第一次拍卖有31人报名竞拍，经过533次加价后以3700万元成交，第二次拍卖有24人报名竞拍，经过166次加价后，成交价为3730万元。但是这两次拍卖，竞得者最后都没有在规定的期限内缴清全部竞拍款项，悔拍了，110万元的保证金都不要了。

而实际上这宗房产早在2022年的时候，也是进行过三次拍卖，不过三次都流拍，2022年拍卖的时候，起拍价非常高，分别是6876.2万元和5500。96万元，评估价更是接近了1个亿。

时隔一年多后，这宗房产评估价直接降到了552万元，虽然最终的成交价超过了三千万元，但是跟2022年相比，相差也是巨大，而且两次拍卖都出现悔拍，这次拍卖，虽然比悔拍价低了差不多六百万，但是不知道还会不会出现悔拍。

那么，此次拍卖的这宗房产，如果按照地段和成交单价来看，其实价格并不算高，单价才五万多一平，这可是北京二环内的房子，那么为何两次拍卖都出现悔拍呢？可能是此次拍卖的这宗房产瑕疵问题比较大有关。

拍卖的房子虽然是两栋，但是主要就是一栋而已，有一栋只偶遇一层，建筑面积只有31.91㎡，另外一栋一共三层，其中地上两层，地下一层，建筑面积641.35㎡，房子具体用途性质，在房产证上没有说明，不过根据规划，房子的土地使用权性质为住宅和地下仓储。房子为个人所有，此次拍卖是广西柳州法院执行的拍卖。这两栋房产最大的一个瑕疵就是房子目前有案外人居住，这居住的人竞得者是不能清场赶走的。因为历史原因，案外人一直居住至今，这房子拍卖成后，房子1幢2层及2幢1层按现状保留，由案外人居住使用。买受人可自行与该案外人协商处理。协商不成的，不得向本院主张要求案外人搬离。所以，实际上此次拍卖，对于竞得者来说，只享有其中的1栋负一层和1层而已。2层属于案外人了，而这样的房子，不是电梯楼，属于步梯楼，2层还得经过1层才能到达。

所以，这房子，对于竞得者来说，后续会比较麻烦，如果跟案外人没有协商后，后续想住进去，或者出租都比较麻烦，因为案外人住在二楼。除非这房子以后要拆除进行旧改了。竞得者拿到拆迁款不用管了。这或许此次拍卖，虽然房子在北京二环之内，出现两次拍卖悔拍的原因。不知道第三次拍卖，还会不会出现悔拍。