每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

行业下行之下，近两年房地产信托产品爆雷现象时有发生，因而提前兑付的房地产信托产品自然受到市场关注。

近日，重庆国际信托（以下简称重庆信托）官微发布消息称，其一笔名为“重信•天权22006•科学城集合资金信托计划”（以下简称天权22006项目）的产品提前两个月向投资者兑付全部5亿元资金，同时实现年化收益6%至7%，投资者获益超亿元。

据悉，天权22006项目的核心资产是北京紫金书院地产项目。为获得该笔融资，中关村科学城将11%农银人寿股权以及北京回龙观紫金书院A、C、D区94287.67平方米土地使用权作为质押担保。而能让天权22006项目提前兑付的一个重要原因，就是紫金书院项目良好的销售情况。

不过，来自中国信托业协会的报告显示，截至2023年三季度末，投向房地产的资金信托规模为1.02万亿元，同比下降2596.77亿元，降幅20.28%，环比下降278.68亿元，占比屡创新低至6.21%。与此同时，各大信托公司还在继续压缩房地产信托业务。

“房地产信托占比下滑是近年来的大势所趋。”用益信托研究员喻智在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房地产信托项目短期内难有起色，规模及占比将持续下行。

图片来源：重庆国际信托官微

提前两月完成兑付

根据募集资料，“天权22006”信托成立于2022年7月13日，共五期，信托资金用于向中关村科学城建设股份有限公司（下称中关村科学城）发放信托贷款，共计5亿元。据此，中关村科学城将资金用于北京紫金书院项目建设。

据悉，为获得该笔融资，中关村科学城将11%农银人寿股权以及北京回龙观紫金书院A、C、D区94287.67平方米土地使用权作为质押担保，抵质押物总价值为44.22亿元，抵质押率为11.31%。

“抵押物是我们当时选择做这款信托产品的第一判断标准。”重庆信托北方业务总部总裁助理暨天权22006项目经理汤玉宝在接受每经记者采访时表示，项目的整体安全边际也相对比较好。

据公开信息，紫金书院位于北京市昌平区霍营东路与霍营北街的交汇处，由北京新领域房地产开发有限公司于2004年拿下昌平霍营一地块开发而成，总规划建筑面积约70万平方米，据此整个项目已开发近20年时间。

整个项目分三期建设，其中一二期早已建设完成，信托资金正是用于项目三期建设。根据原计划项目三期在2018年准备入市，但据昌平区住建委，项目地块内一构筑物鉴定为文物，同年8月北京市文物局向昌平区文旅委下发《北京市文物局关于霍营娘娘庙的（菩萨庙）迁建修缮的复函》（京文物〔2018〕1187号）。

霍营娘娘庙的（菩萨庙）与水立方旁的北顶娘娘庙都是北京中轴线上的文化遗迹。根据该函意见，霍营娘娘庙的（菩萨庙）需进行原址保护，紫金书院原规划设计要进行重大调整。重新调整规划后，紫金书院于2021年3月才再次取得《建设工程规划许可证》。

“项目前期因调规、企业知名度较低等原因，在融资方面存在有一些障碍，我们在经过前期调研等也看好项目核心价值，项目的风险边际比较高，因此选择了为其提供融资支持。”由此，天权22006项目得以产生。“而从当时募集情况来看，投资者也比较看好项目，基本每期融资都是提前募集完成。”汤玉宝表示。

此外，“紫金书院地产项目作为天权22006项目的核心资产，在整体建设过程当中曾经历过更换总包单位、调规等各种问题，但公司始终坚持对核心资产不放松，坚持对整个地产类项目的印章、证照，以及财务实行全流程现场监管不放松。基于此，公司才能及时发现项目运行过程中出现的问题，并及时沟通化解。”汤玉宝告诉每经记者，在资金支持下，项目得以顺利开发、销售，在信托产品整体利率下行的大背景下，天权22006项目也让数百名投资者提前收回投资本金，并且获得6%-7%的年化收益。

“在行业转型相对艰难的大环境之下，‘天权22006’能够提前兑付本息收益，对投资者有较为明显的安抚和激励作用，有利于重树信托行业的信誉及品牌。”喻智向每记者表示，信托公司积极进行项目纾困和风险处置，涉及房地产项目相对优质，是此次重庆信托风险处置较为成功的重要原因。

北京紫金书院项目施工现场 图片来源：重庆国际信托官微

项目去年卖了54.95亿

事实上，能让天权22006项目提前兑付的一个重要原因就是紫金书院项目良好的销售情况。

公开信息显示，2004年紫金书院项目拿地时的成本仅为每平米数千元，远低于当前区域其他项目动辄高达4万-5万元/平方米的拿地成本，而在项目开发的近20年中，其房价也上涨了数倍。

根据当时披露的销售记录，2008年项目一期首次入市，均价仅为8800元/平方米；2012年12月，项目二期入市均价为20000元/平方米；到了2016年，项目一、二期住宅房源售罄，售罄前均价达到28000元/平方米。

项目三期定位为一梯两户的低密度洋房，容积率为1.8，仅有111平方米三房和146平方米五房两个户型产品。2022年8月3日开始取证销售，截至2024年2月26日项目已取证4次，完成网签880套，网签均价6.28万元/平方米，每次开盘均受到热捧。

如2023年2月20日，项目三期第二次取证开售，开盘仅18分钟，销售额就已经突破了22亿元。克而瑞数据显示，2023年紫金书院以54.95亿元的销售额成功进入2023年北京楼盘销售排行榜第10位，8.76万平方米的成交面积则位居全北京第7位。

2023年北京楼盘销售额TOP10 来源：克而瑞北京区域

汤玉宝表示：“紫金书院项目的大卖以及天权22006项目的提前兑付，对重庆信托而言，验证了公司选择项目时的研判标准是正确的。”

每经记者对比紫金书院同区域项目楼盘发现，6.28万元/平方米的价格与周边大多数楼盘如北京国贤府、奥林春晓处于同等水平。贝壳找房App显示，项目一、二期二手房当前挂牌价格约6.2万/平米，与项目毗邻的2014年到2019年建成的次新房首开国风美唐三期，今年2月挂牌均价在已达到75573元/平方米。

此外，“紫金书院项目周边医疗、商业等配套资源已经逐步完善。”在第三方平台上，北京一房产中介经纪人小张告诉每经记者，项目周边1公里左右就有地铁8号线回龙观东大街站，规划建设中的地铁13A线回龙观站距项目500米左右，紧邻昌平区中西医结合医院，还配有幼儿园。“从我接触的客户情况来看，学区应该是最吸引购房者的，街对面就是人大附中昌平学校，包含了小学、初中、高中。”

北京当地一业内人士也告诉每经记者，项目虽然在昌平，但挨着海淀，师资也会有所倾斜。“而在海淀上人大附属学校，二手房价格基本都需10万元/平方米以上，对于购房者特别是外地购房者，购买紫金书院不仅能读上师资一样的学校，而且只需一半价格就能买到更大面积的房子。”

地产信托规模继续缩减

值得注意的是，就在上个月，重庆信托还提前兑付一笔苏州新天地信托项目。

重庆信托北方业务总部总经理暨苏州新天地项目经理姜韦告诉每经记者，该笔融资成立于2021年5月，共八期，项目峰值时融资额度达到8亿元，期间陆续如期对部分融资进行了兑付，到今年1月提前一个月将剩余4.5亿元全部完成兑付，最终为公司创超7000万元的信托收益，给投资人创造了约1.25亿元的投资收益，投资收益率6%-8%。

重庆信托相关负责人表示，公司坚决贯彻落实中央精神，持续做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。在为地产企业提供全方位的融资服务支持的同时，重庆信托也委派专业人员对标的项目公司进行现场监管，最终实现信托计划的顺利兑付。

事实上，长期以来，地产和信托两行业紧密联系、相互成就，信托为地产提供大规模融资来源，地产类信托也成为信托业主要的收益贡献主力。但近几年来，受地产投资下滑等诸多因素影响，房地产市场进入深度调整期。特别是自2021年以来，多家地产企业陷入流动性危机，房地产类信托风险陡增，地产和信托之间的“成就”关系受到挑战。

“压缩地产信托业务、处置地产信托项目风险”也成为各大信托公司的主要工作。如中信信托将世茂“第一高楼”项目挂网拍卖；担心出险企业影响项目预售，厦门国际信托拿走与正荣合作项目共管保险箱……

数据来源：根据中国信托业协会公开数据整理

据中国信托业协会今年1月5日发布的2023年三季度中国信托业发展评析报告，去年三季度末，投向房地产的资金信托规模为1.02万亿元，同比下降2596.77亿元，降幅20.28%，环比下降278.68亿元，占比屡创新低至6.21%；相较于22.64万亿元的受托资产规模总量，占比为4.51%，已低至5%以下。

基于此，中国信托业协会明确表示，传统房地产信托业务作为信托主营业态的时代已告终结。

“房地产信托占比下滑是近年来的大势所趋。”在喻智看来，房地产行业风险频发，房地产信托存量项目风险大增，信托公司正在逐步处置及清理前期项目，叠加监管层对传统融资类项目的收紧，房地产信托项目短期内难有起色，规模及占比将持续下行。

“整体地产的业务逻辑可能在变，以前在选择项目时，可能更多看背靠大公司，融资人的主体信用，项目过得去就行，以后选择地产项目更多的将看项目本身的价值和现金流情况。”汤玉宝同时表示，将更加深度地全流程参与地产项目，如项目什么时候销售、每个回款节点、回多少款等与融资进行匹配，以便在遇到有偏差时及时进行纠正，从而为项目最终的兑付提供保障。