经济观察网 记者 陈月芹 2024年3月7日，经济观察网获悉，全国政协委员、中国保利集团董事长刘化龙在2024年全国两会期间提交了一份《关于优化房地产行业税收预征政策 促进房地产市场健康平稳发展》的提案，以改善房企多预缴税金问题。

刘化龙在提案中提到，此前国家针对房地产行业出台的各类税收政策有效调节了行业收益分配，对各级政府财政平衡起到积极作用，但随着房地产行业已进入新发展阶段，房地产市场供求关系发生重大变化，行业利润率持续下滑，执行的税收预征率已明显高于现阶段房地产项目的实际税负率，房企多预缴税金问题突出，且存在退税难、无法退（抵）等情况。

对房企而言，在项目获取、建设、销售、竣工、清算等环节，企业共涉及增值税、土地增值税、企业所得税等12个税种，“税务成本占房地产开发总成本的比重达20%左右，是除土地成本和建设成本外最大的一项支出”，刘化龙指出。

按照现行税收政策，为保证预售制下税款均衡入库，国家税务总局针对房地产行业的主体税种实施税收预征制度。其中，增值税预征率为3%；土地增值税预征率为1%—4%；企业所得税预缴计税毛利率为5%—15%。

此外，地方税务局的属地化管理自主性高，部分地区设定土地增值税和企业所得税预征率时，会在国家规定的最低线上进行不同幅度的提高比最低线提高了10个百分点。

基于此，刘化龙认为，当前房地产行业税收政策主要存在三个方面问题：

一是预征率高于项目实际税负，多预缴税金问题突出。在房地产行业“高增长、高利润”阶段出台的预征率，已高于现阶段房地产项目的实际税负，多数项目存在多预缴税金问题，资金被长期占压。

二是土地增值税退税周期长，部分地区退税困难。根据现行政策，房地产项目在竣工后可申请退回多预缴的土地增值税。但房地产项目开发周期长，从预缴到最终清算退税短则3—5年，长则6—8年甚至更长时间。且部分地区税务部门会以“不在本年清算计划”为由推迟受理清算申请，或以财政支出困难为由推迟清算审批，存在退税难的情况。

三是部分多预缴税金无法退回，且难以抵扣其他项目税金。根据现行政策，增值税只允许退回2019年3月后新获取进项税额的60%，企业所得税仅允许退回因土地增值税清算补税导致的多预缴税金，因预征率过高等其他原因造成的多预缴税金暂无退税政策，只能抵扣以后年度税款。企业所得税的抵扣有效期限为5年，若未在有效期内实现抵扣的，将造成税金损失。

同时，部分地方政府出于税源考虑，通常要求在项目所在区（县）甚至所在街道设立项目公司，使得房地产开发一般采取项目公司制，即“一个项目、一个公司”，项目多预缴的税金通常难以用于抵扣其他项目的应交税金。

多预缴税金、退税难是多数房地产企业遇到的共性难题。为此，刘化龙提议适时适度优化当前的房地产行业税收政策，提出四点建议：

第一，适度下调房地产行业预征率和计税毛利率。结合行业近两年的利润水平，以及未来行业利润率仍将保持较低水平，建议有关部门尽快组织调查研究，并根据调研情况，适度下调房地产行业的预征率和计税毛利率。

第二，允许低毛利及亏损项目免予预缴。对于预计不需要缴纳土地增值税或企业所得税的项目，建议出台免予预缴的规定。企业可根据项目实际情况，提出免予预缴的申请，经税务机关核查后，可暂停预缴或免予预缴。

第三，提高退税效率。明确税务机关退税办理和审批时限，简化退税手续，及时退回企业多预缴税金。

第四，允许退回多预缴税金。借鉴土地增值税清算的有关规定，在房地产项目申请注销时，对增值税和企业所得税缴纳情况进行清算，经税务机关核查，可退回企业已多预缴的税金。

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陈月芹经济观察报记者

资深记者
城市与不动产新闻中心华南组负责人
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