观点网 刚刚宣布利润回正的泊寓，陷入了“被出售”的风波之中。

近日有市场消息称，万科正计划出售旗下长租公寓公司泊寓部分股权，参与谈判的潜在买家包括国企。

对于出售传闻，3月5日，据一位接近万科的相关人士透露，这一传闻并不属实。

此外，有熟悉泊寓的相关人士则提到，暂未听说这一消息。

有业内人士认为，万科泊寓的资产属性整体较为优质，整体出售的可能性不大，但不排除引入合作方，共同推进租赁业务的可能。

出售虚实

2月29日，有市场消息称，万科计划出售旗下长租公寓公司泊寓部分股权，参与谈判的潜在买家包括国企。

作为行业的风向标，万科的任何动作都能引发市场关注。对于上述出售传闻，不少人士认为消息的真实性存疑。

3月5日，据一位接近万科的相关人士透露，这一传闻并不属实。亦有熟悉泊寓的相关人士向观点新媒体透露，暂未听说这一消息。

的确，目前万科泊寓的盈利能力及市场规模在行业当中均属头部，整体出售的可能性并不大。

据了解，万科于2016年5月正式推出长租公寓业务统一品牌“泊寓”，至今已有八年时间。

此前，万科董事会主席郁亮就曾经说过：“指望长租公寓赚钱是不现实的，如果赚钱的话，要挣的只能是一个长期定向的钱。”

不过，在去年10月份万科媒体交流会上，该公司管理层首次宣布，泊寓在5月份、6月份开始实现利润回正，同时预计今年整体利润回正。

在此之前，房企系租赁企业中公开宣布实现盈利的仅有招商伊敦和龙湖冠寓。

除了盈利能力，截至2023年末，泊寓业务布局全国32个城市，管理运营房源达23.6万间，开业约18万间。

由此看来，无论是市场规模还是盈利水平，万科泊寓的资产属性整体尚优。更重要的是，目前租赁行业大有可为，布局多年的万科或许不会在行业顶峰抽身离开。

近两年，在政策支持下，住房租赁行业进入高质量发展阶段。例如2023年，中央政府共出台20条与住房租赁行业相关的政策，涉及金融支持、税收优惠、市场监管等多个层面。

2024年开年，“金融17条”正式落地，为住房租赁行业多元化融资送出“大礼包”。

除了政策利好，保租房公募REITs市场亦持续扩容，继首批四支保租房REITs上市之后，去年华润有巢REITs成功上市，成为首单由市场化机构管理运营的保障性租赁住房公募REITs，无疑为房企、运营机构发行公募REITs提供典范。

其次，随着住房租赁市场的快速发展，越来越多企业涉足长租公寓领域，国企、城投公司、外资等纷纷加码这一领域。

显然，无论是政策端的利好、市场端的复苏还是资本端的加码，无不说明住房租赁行业正处于向上市场。

基于以上因素，万科在这个时候出售泊寓的可能性较低。

不过，有市场人士分析指出，不排除引入合作方共同推进租赁业务的可能。另有坊间消息称，万科正计划向深铁出售泊寓部分股权，此举是为了推动后续REITs的发行。

此前亦有传闻称，平安曾接触万科，探讨泊寓的合作可能。

真真假假、虚虚实实，截至目前，消息已经持续发酵了一段时间，仍未见靴子落地。

资管版图

从野蛮生长到精细化运营，住房租赁行业经历了一轮大洗牌之后进入了新的发展阶段。

当下，住房租赁的大资管时代已经到来。

对比来看，过往的开发逻辑之下，住房租赁企业，尤其是房企系租赁企业，更多是作为资产持有人的角色，负责长租项目开发、建设及运营。

如今的大资管时代，更加考验企业的资管能力，以及资产保值、增值能力。期间，企业的经营本质从原本的开发持有变更为资管管理，打造“募、投、融、管、退”全链条能力就显得由为重要。

观点新媒体了解到，当下住房租赁行业的资管模式，其一体现在金融端，即通过发行公募RETIs的方式打通资管闭环，如华润有巢、城投宽庭等。

要发行保租房公募REITs，实现房源纳保是第一步。

数据显示，2023年三季度末，万科泊寓管理的租赁房源中已有9.05万间纳入保障性租赁住房，对比去年同期的4.28万间增长111.45%，在已开业房间数中占比50.28%，管理房间数中占比38.52%。

截至去年6月底，泊寓纳保项目数从年初的66个增长至106个，纳保项目布局的城市从14个扩充到19个。

显然，万科泊寓亦在积极获取保租房公募REITs的入场券。

2023年中期业绩会上，该公司管理层就曾表示，已经组织了公寓REITs发行的准备工作。

10月份的媒体交流会，万科方面再度强调，商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。

除了金融端，资产端则积极在“募、投、融、管、退”全链条发力，探索多样资管模式。

回到此次出售事件上来看，如若万科通过出售一部分股权引入合作方，共同参与住房租赁业务的建设，同样是资管模式的一种。

毕竟，虽然近些年万科泊寓不断通过重、中、轻三种模式进行扩张，但重资产仍占较大比重，如若成功引入第三方，能够实现长租板块降杠杆，加快业务的发展。

同时，住房租赁业务具备高投入、长周期、慢回报的特性，作为一种长线运营的项目，对企业的资金要求非常的高，因此金融支持成为无法绕开的一环。

当下地产行业风险未完全出清，市场信心未完全恢复的大环境中，从集团获取资金发展长租业务不是首选，唯有打造各业务线条自身的资管能力，才能在竞争激烈的市场中确立品牌和市场地位。

实际上，不止是长租业务，万科旗下多元板块早已尝试建立各自的资管能力。

比如物流地产方面，早在2015年，万科就曾并引入全球最大私募股权基金美国黑石集团作为股东，共同发展物流地产。目前，这种“地产+基金”的模式已然跑通。

近日，万纬物流更以佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园作为底层资产，发行公募REITs.

商业地产方面，万科旗下印力集团多次通过基金、资产证券化等方式，扩大旗下业务规模。

2023年年末，印力亦作为首批消费基础设施公募REITs的参与者，正式打通了公募REITs的通道。

物流及商业显然已经构建起了自身的资管能力，租赁业务跟进调整，似乎不失为一个明智的选择。