“招商蛇口的目标仍然是中短期站稳行业五强，面对中长期积极推动转型实现高质量发展。”3月20日，在招商蛇口2023年度业绩发布会上，招商蛇口董事长蒋铁峰表示，随着住宅市场规模下降，光靠住宅市场很难维持企业长期的发展，房企不得不变，招商蛇口在几年前提出了“成为中国领先的城市和园区综合开发运营商”的战略目标此时看非常正确。

招商蛇口2023年的财报已展现了这种变化。2023年，招商蛇口累计实现签约销售面积1223.41万平方米，实现签约销售金额2936.35亿元，销售规模跻身行业前五。

而除了在规模上的进取外，招商蛇口的非开发业务也同样实现增长。

资产运营方面，报告期内，招商蛇口管理范围内的全口径资产运营收入达到66.91亿元，实现EBITDA33亿元；成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.24%，同比提升0.45个百分点。

城市管理方面，2023年，招商积余实现营业收入156.27亿元，同比增加约20%，归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%；招商会展管理面积增加88.7万平米；邮轮业务显著增长，服务旅客数量大幅攀升至513万人次，同比上升270%。

2023年，招商蛇口开发业务营收在总营业收入中的占比为87.97%，尽管开发业务仍是招商蛇口的“基本盘”，但这一比重已较20222年下降了7.01%；相应的，非开发业务逐步展露出优势，资产运营营收占总营收比重同比增长了40.58%，城市服务营收占总营业收比重增长了14.37%。

“招商蛇口中长期转型规划的核心是在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入及利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。”在年报中，招商蛇口表示战略制定的背后是公司基于对行业变化和发展趋势的研判。

房地产行业调整之际，愈发考验房企的战略定力。而对市场的判断往往决定了企业的未来发展方向。

事实上，全国房地产市场今年前两月的数据表现并不乐观。据国家统计局日前公布的《2024年1-2月份全国房地产市场基本情况》显示，今年前两月，全国房地产开发投资降幅收窄，新建商品房销售额同比降三成，商品房待售面积近7.6亿平米。

谈及对市场的判断，蒋铁峰在业绩会上表示，短期来看，去年的市场是“前高后低”，去年前三月份市场的增长的主要原因是疫情放开后积压的需求得到了释放。在蒋铁峰看来，今年的市场走向将会是“前低后高”，尽管前两月房地产市场数据同比去年有所下降，但随着政策持续的发力，累积的效应会使得下半年比上半年的机会更多。

而从中长期来看，市场继续下行空间有限，房地产市场未来年销售会稳定在10万亿上下。在中央的各项政策引导下，房地产目前面临的深度调整预计在2到3年之内逐步解决，随着行业出清等问题解决，房地产市场将进入相对稳定可持续的长期发展阶段。“这个行业会一直存在，而且未来会更加健康。”蒋铁峰说。

采写：南都·湾财社记者 孙阳