每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

经过2023年9月以来的持续政策放松刺激，百城商品房库存终于回落至5亿平方米规模线下。

3月18日，上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》（以下简称《报告》）显示，2月份全国百城新建商品住宅库存规模为49989万平方米，环比下降了0.5%，同比下降2.3%。“库存总量的减少一方面缘于去化的增加，另一方面，则是房地产开发企业投资的萎缩。”

另据国家统计局同日公布的数据，今年1-2月份，全国房地产开发企业住宅施工面积下降11.4%，住宅新开工面积下降30.6%，竣工面积下降20.2%。2月末，商品房待售面积75969万平方米，同比增长15.9%，其中住宅待售面积增长23.8%。

值得注意的是，2月份百城库存平均去化周期达到25个月，为2010年有数据监测以来的最高值，也是历史上百城去化周期首次突破两年。

百城去化周期达14年来最高值

2月份，一线城市新盘库存规模有较为明显的同比拉升。

《报告》指出，2月份全国100个城市按一、二、三四线城市分类，新建商品住宅库存面积分别为3457万平方米、24251万平方米和22281万平方米，环比分别下降0.7%、0.6%和0.4%。同比来看，一线城市库存同比增加了8.2%，二线和三四线城市分别下跌4.5%和1.4%。

从供应消化两端来看，2月份全国百城新建商品住宅供应面积为793万平方米，成交面积为1059万平方米，总体呈现供小于求的态势。由于2月份恰逢春节假期，处于全年中的传统推盘淡季，在返乡置业热情不高的前提下，各地项目以消化既有库存项目为主。

在此背景下，百城库存规模跌破了5亿平方米大关，而这一指标在本轮市场走弱以来始终醒目。

易居研究院研究总监严跃进在接受每经记者采访时表示：“为什么讲5亿平方米，是因为两年半前市场出下行时，库存一举跃上5亿平方米这条线，而在这条线以上的时期也是房子是最难卖的时候。”

“2022年末之后百城库存总体趋势向下，但仍保持在5亿平方米以上。”严跃进认为，主要原因还是开发商资金问题，加上市场长期反应不佳，使得新增供应量减少。并且从趋势上看，库存下行很难再次发生反弹，当前库存的主要问题不是因为房子供应的太多，而是交易数据还得提振。

但从绝对量上来看，全国百城库存去化周期（即存销比）达25个月，属于2010年有数据监测以来的最高值，也是全国百城库存去化周期历史上首次突破两年。其中，一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为18个月、21.4个月和32.8个月。

“这一周期偏高，在2月份季节性因素的影响下暂时属于可控范围。3月份购房积极性明显增加，其有助于带动各线城市去化周期的高位下行。”严跃进表示。

去化周期分化：有的仅需半年，有的超过11年

2月份，百城中部分城市新增库存同比增速较快，同时去库存速度也快。

如上海、珠海、南昌、济南都是库存增速前十名的城市，但同时他们也位列存销比（即去化周期）最小的10个城市之中。

具体来看，2月份上海的库存增速达到43%，珠海为36%，南昌为21%，济南为19%。从去库存周期来看，济南仅需11.8个月，上海为12.7个月，珠海为13个月，南昌为13.2个月。

此外，成都、三亚、杭州、中山成为当前仅有的存销比低于10个月的城市。其中成都消化库存仅需6.6个月，相当于前两年上海的平均水平。

易居研究院监测分析的20个大城市中，济南、东莞、深圳、南宁、长沙、佛山和广州等7城复苏动力更强，月度成交环比增速预计超过100%。

“上述城市的成交数据相对其他城市表现不错，结合整体数据来看，上海、深圳，包括成都、西安等城市都是比较健康的。但对比自身历史数据，比如上海，仍然略有偏高，不过上海的销售市场较为优异，风险是可控的。”严跃进分析认为。

以上海为例，2020年8月-2023年11月整整40个月期间，上海的存销比均低于10个月，平均去化周期为6.7个月；从2023年12月开始进入10.9个月，目前达到12.7个月。

事实上，库存消化较为健康的城市，基本面和配套信贷政策也相对到位。如存销比最低的10个城市中，成都、杭州目前执行的首套房贷最低利率3.75%，存销比分别是6.6个月和9.1个月；上海存销比为12.7个月，目前首套房贷最低利率3.85%。

“部分城市去化周期相对偏高，主要原因在于最近6个月新房交易规模过低。而去化周期好的城市，普遍都是人口尤其是年轻人导入速度快的城市。”严跃进分析认为，破解问题的突破口不在于新房供应端，而在于销售端，各城市应积极围绕“居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”做足文章。

不过，部分城市则在本轮市场深度调整中面临着更艰难的局面。

比如韶关，库存同比增速高达24%，存销比则排名百城第一，达140.8个月。这意味着，即使不再增加供应的情况下，韶关也需要11年零8个月才能消化完市场库存。

同样，西宁和晋江的存销比也均超过100个月。据国家统计局数据，截至2月末，西宁新房价格指数连续同比下跌了23个月，今年1月和2月的同比跌幅分别达到3.8%和4.3%。

“这些城市并不是房子造的特别多，库存问题的解决并不在于库存本身的规模，而在是市场需求比较差。要促进数据回归正常，就要在需求上做文章。比如说导入一些人口，作为省会城市的西宁，城镇化的过程中是有文章可做的。”严跃进表示，另一方面，可以适当把闲置商品房做其他的一些用途，比如作为做保障房等。此外，还要鼓励一些改善型需求，如“以旧换新”等，站在需求的角度去积极做文章是很有必要的。

大户型库存或出现“结构性短缺”

春节过后，一线城市和部分热点二线城市的新房销售逐步出现回暖迹象，部分城市推盘节奏有所加快，充足的供应为市场进一步向好带来积极支撑。

《报告》显示，重点城市中，包括市区大户型、近郊区大户型等市场表现活跃，无论是看房量还是交易量都有较好的行情，这说明去库存的潜在动力是存在和充足的。

每经记者近期在上海市场实地走访时发现，当前在售的项目之中，大户型更为抢手。上海当地的置业顾问向记者透露，以往上海执行了18年的“70/90”规定（即商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上），让每个楼盘的大面积户型成为稀缺之选。现在市场需求悄然改变了，买房人反而首选项目里130平方米左右的房源。上海也在2024年一批次首轮土拍的公开信息中调整了相关规定。

“去库存过程中可能会出现一些结构性的库存短缺。”严跃进告诉每经记者：“百城库存降到5亿平方米以下，对比历史数据也不能说是最低的。从各地反馈的情况来看，130平方米的大户型库存反而偏紧，在这样的行情下，尽管库存目前去化困难，但也有些库存相对来说还是比较紧俏。对于开发企业来说，既然市场需求是向着这种改善型产品倾斜，今年后的供应和推广就要朝着这个点去挖掘需求，从而真正地实现有效去库存。”