来源| 财经九号
作者|胖虎

上个月底，香港官方宣布撤除所有限制楼市“辣招”，香港置业成本骤降，内地购房客蜂拥而至。据媒体报道，香港售楼处内挤满了来自内地的客户，甚至排队到了走廊。

中原地产数据显示，3月1日-11日，香港一手市场录得约1828宗成交，单计过去周末（3月9日、10日）已占约335宗，相比2月全月约280宗，即一个周末已多过撤辣前一个月的成交量，几乎是此前的7倍。

反观内地，房地产市场仍然不温不火。那么千里迢迢跑到香港去买套房，图什么呢？

对于购房人而言，一方面香港楼市目前仍处“价廉物美”阶段，较市场高点普遍有20%左右的空间，是适合下手的好机会；另一方面则看中了香港资产的安全性和增值性。

有人说，内地去香港买房不担心烂尾吗？事实上，香港的房地产市场要比内地成熟，除了制度因素之外，香港开发商经历了几十年的起起落落、大浪淘沙，目前主流的如新世界、恒隆、新鸿基、九龙仓等开发商，都形成了成熟的业务模式，他们不仅做开发，也做商业、做物业服务，都是综合性的地产运营商。

以前内地市场上行期，内地开发商总觉得香港同行太慢了，不懂得加杠杆、挣快钱、挣大钱，所以搞出了房地产“高周转”模式，这种模式带来的后遗症想必大家也看到了。香港开发商虽然慢，但是现在看是活得好、活得久。

流水不争先，争的是滔滔不绝。

现在看来，香港开发商的综合开发运营模式，似乎成了房地产行业的最优解。

国内房企中，将这种综合开发运营模式做的较好的也是屈指可数，比如华润、龙湖等少数几家。而且我们会发现，这种综合开发运营模式在行业周期的调整中越来越发挥着压舱石的作用。

日前，龙湖集团发布的2023年财报显示，全年实现营业收入1807.4亿元，实现毛利润305.8亿元，归母净利润128.5亿元；盈利水平方面，龙湖集团的毛利率仍然有16.9%。

这一业绩水平，在行业下行的当下已经属于凤毛麟角。

拆分龙湖集团年报中的业务结构我们会发现，2023年全年销售1734.9亿元，销售回款率据龙湖业绩会透露超过了100%，地产开发业务为龙湖集团提供了充足的现金流；

而1807.4亿元的营收中，来自地产开发的结算收入为1558.6亿元，贡献的税前盈利为120.78亿元；而运营和物业服务业务，贡献的收入合计为248.8亿元，贡献的税前盈利为124.5亿元，前后两者贡献的税前利润规模几乎相当，但明显后者的盈利水平更高。

从上述数据就可以看出，目前龙湖集团目前的几条航道业务都已经非常成熟，且在各自赛道领域的表现非常优秀。地产开发业务贡献现金流、做大企业规模和品牌影响力；运营和服务业务则保持较高的盈利水平和利润增速，成为龙湖集团新的利润增长中心。龙湖集团的综合开发运营服务商特征更加明显。

数据的背后，则是业务的支撑。地产开发方面，开发业务实现营业收入1558.6亿元，交付物业总建筑面积为1070.8万平方米。龙湖在业绩会上表示，2023年龙湖集团共计交付14万套房源，20%实现提前一个月以上交付。

开发业务的销售方面，龙湖去年1734.9亿的销售额中，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区的销售分别占了年度总销售额的28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。由此可见，龙湖在长三角、环渤海等重点区域的布局，市场的反馈也是非常正向的。

土储方面，2023年龙湖新增368万平米，截止到去年底龙湖的土地储备合计达4539万平方米，权益面积为3236万平方米，土储均价为4705元每平，占当期售价的不到40%，可见未来的业绩可持续性和利润空间还是相当可观。

龙湖集团更为亮眼的是其运营和服务业务收入的表现。2023年总共248.8亿元的收入，同比增加5.7%，所产生的利润规模在核心权益净利润中的占比达到了60%以上。

也就是说，以不到14%的营收规模，贡献了超60%的核心权益净利润，通过这组数据的对比，更加能证明综合运营是房企穿越行业周期的压舱石这一论断。

通过龙湖集团的年报具体来看，248.8亿元的运营及服务业收入中，有102.8亿元是来自商场运营的租金收入。2023年，龙湖集团新增开业12座商场，截至年末，累计开业运营88座商场，运营总面积接近800万方，期末出租率高达96.2%。

据龙湖业绩会上的信息显示，2024年龙湖还将开业14座商场，届时龙湖旗下运营的商场将超过100家。

作者注意到，龙湖集团的长租公寓也在贡献较大规模的租金收入和盈利。据财报显示，龙湖冠寓2023年的租金收入同比增长6%至25.5亿元，6个月及以上的房源出租率达到了96.4%，这一业绩水平在长租公寓领域也属于遥遥领先了。

此外，在运营及服务业收入中，有119.4亿元是来自以物业管理、智慧营造为主的服务业务，这部分业务与龙湖集团已有的商业、长租公寓运营业务的收入几乎平分秋色，也是让作者感到意外的。

外界对龙湖传统上的认知，除了开发业务，就是以龙湖天街为主的商业运营。而物业管理、智慧营造业务的快速崛起，令外界对龙湖集团各航道业务增长速度有了新的认知。

据年报数据显示，2023年，龙湖物业管理总收入达102.8亿元。其中，物管在管面积达3.6亿平方米，客户满意度连续15年保持90%以上；而作为龙湖智慧营造业务品牌——龙湖龙智造，自该项业务公开发布一年多以来，2023年实现营收达到19.7亿元，这一规模足以跻身目前开发商代建前列。

龙湖集团在年报中表示，龙湖龙智造通过持续深耕数字科技能力，提升空间的开发运营效率。凭借全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，目前业务已经遍及上海、北京、天津、成都、重庆、杭州等核心一、二线城市。

公开信息显示，自2022年品牌亮相以来，龙湖龙智造已累计获取代建类项目90个，总建筑面积超1600万平方米，仅2023年就新增代建类项目60个，总建筑面积1064万平方米。合作的对象包含了清华大学、中国东方、蚂蚁集团、大家投控、中铁城投集团等在内的央国企、AMC、大厂高校等。

我们通过对龙湖集团财报解读和对业务模块的拆解分析发现，龙湖集团聚焦开发、运营、服务三大业务板块，已经形成了地产开发、商业运营、长租公寓、物业管理、智慧营造等多航道业务协同发展的高质量发展模式，在成为综合开发运营服务商的路上走出了内地房企的“样板工程”。未来通过对龙湖发展模式的观察和借鉴，或许能给行业以更多的启示。

毕竟，绝大多数人没有必要舍近求远，跑到香港去买套房。

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