2月26日，封面新闻、华西都市报主办的2024“时代榜样·封面-华西房产TOP50”年度对话在成都举行。

西南财经大学西财智库主任、首席经济学家汤继强出席，并以《从调整到稳定——房地产市场的未来路径》为题发表演讲，从全球经验、政策逻辑与行业转型三大维度，系统阐述中国房地产市场迈向高质量发展的底层逻辑与实施路径。

调整期的阵痛与分化

从数据到现实的撕裂，市场正经历“L型筑”底。

汤继强开篇便以一组数字点明现状：2024年商品房销售面积同比再降12.9%，一线城市房价勉强企稳，而三四线城市库存去化周期已突破30个月。

在他看来，这种“双向撕裂”不仅体现在城市能级间——成都、北京因人口与产业虹吸效应逆势上涨，部分低能级城市却陷入“土地流拍、需求萎缩”的恶性循环；更深层的矛盾还在于市场主体行为的转变：房企从激进扩张转向“保交付”求生，购房者因房价下行预期延长决策周期，金融机构则收紧风控形成连锁反应。

他山之石：国际经验的镜鉴与本土突围

面对复杂的调整压力，汤继强将目光投向全球。

“历史不会简单重演，但教训值得警惕。”他对比日本房地产泡沫的教训时指出，尽管中国居民杠杆率（62%）远低于日本泡沫期（136%），但地方隐性债务（占GDP56%）与人口老龄化（65岁以上占比15.6%）的叠加压力，认为政策必须更早干预。而中国特有的国有土地制度，则为郑州、长沙等地的“政府回购滞销房转保障房”提供了制度韧性。

转向德国与新加坡模式时，他展示了另一种可能：上海“租金涨幅挂钩CPI”等实践，正将租赁主导体系与组屋制度进行本土化改造。

但汤继强也坦言，这些探索仍需突破户籍绑定、收益率偏低等瓶颈，“既要避免柏林式‘租金冻结’导致的供应萎缩，也要警惕美国MBS过度证券化的风险”。

破局之道：构建稳定发展的“三角支撑”

如何穿越周期迷雾？汤继强提出政策、金融与需求的三维重构框架。

政策层面，“土地财政转型已进入深水区”。他提到北京土地拍卖“三竞规则”（竞地价、竞保租房比例、竞绿色建筑标准）等创新， 可倒逼开发商从“拿地盖楼”转向品质竞争。

金融维度，风险防控与流动性重塑并举。REITs市场扩容至500亿元规模，为存量资产盘活打开通道。“行业集中度加速提升并非坏事”，他补充道，央企开发占比升至35%、民营房企聚焦代建等轻资产赛道，反而可能催生更健康的生态。

需求侧的变化更显深刻。“90后购房者62%要求居家办公空间，银发族愿为康养社区支付万元月租，租赁机构化率两年翻番……”汤继强用一组调研数据揭示，新一代消费者正在重塑行业价值坐标系。在他看来，从“去客厅化”户型设计到绿色建筑溢价，从智慧社区物联网服务到ESG融资成本分化，需求的结构性变革已渗透至产业链每个环节。

驶向新大陆的“诺亚方舟”

“中国房地产的‘诺亚方舟’绝非回到过去，而是驶向新大陆。”在演讲最后，汤继强以这句话作结，让人印象深刻。

汤继强认为行业需以政策精准化、金融稳健化、需求细分化、技术智能化、服务多元化为锚，构建抗周期韧性生态，在稳定与创新中实现可持续发展。

调整期的阵痛终将过去，但只有真正理解“稳定”内涵的参与者，才能成为“新大陆”的发现者。

封面新闻记者 黄益辉