文丨东杭州城市研究院 诗怡

近日，在法拍网站上，惊现“城建四子”之一的杭望云潮城批量挂牌拍卖，共25套房源，包含有住宅和商业用房（商墅），其中的住宅部分，大多是一楼带有地下室的房源。

4月15日，法拍结束后，除了3套建面约104㎡的住宅流拍之外，其余21套全部成交。另外1套，计划将于4月28日开拍。

法拍网上的部分房源截图

杭望云潮城是限价盘，当时的新房限价是30000元/㎡，而这一批已经成功拍出的房源中，成交价全部低于评估价。

比如这一套建面约143.1㎡的住宅，评估价为459万元，但实际成交价仅为379.89万元，折合单价仅约2.65万元/㎡。

除了价格低，还有一个惊喜，这一批住宅房源几乎都是带有地下室的。

这一套房源， 其产权的建面为143.1㎡，此外还捆绑搭售一个地下室，面积为103.17㎡。

大户型拍出了低价，小户型同样如此。

比如这一套建面约104.69㎡的住宅房源，评估价约为360万元，实际成交价仅为266.6万元， 折合单价约为2.55万元/㎡。

同样，这套户型也捆绑搭售了一个面积约为95.83㎡的地下室。

数据来源：房小团

根据一房一价，杭望云潮城4幢103和102室的表单价均为24039元/㎡，这仅仅只是产权房源本身，并不包含地下室。（数据来源于房小团）

如今，根据法拍的情况来看，带有地下室，成交均价也仅约2.5-2.6万元/㎡，相当于赠送了一个地下室。

从价格上来看，竞得者也算是捡了一个大漏。从自住的角度来说，还是有一定性价比的。

当年，下沙经过有机更新之后，原华春化纤地块腾出，改成住宅性质，也就有了后来的“城建四子”。

2022年，万科·湖印光年府、融创的杭望云潮城、杭曜之城，“三子”开盘，限价30000元/㎡，后入市的燕语春风居，限价30500元/㎡，“城建四子”的到来，带火了下沙楼市。

更受购房者关注的是，这几个小区从目前的学区划分来看，都属于“文海书包”，享有优质教育资源。

可杭望云潮城入了法拍市场的这几套房子，为何带了地下室也仅拍出了“2字头”单价，甚至还有三套流拍了。

其实，“文海书包房”涉及的小区很多，范围很广，但在二手房市场上，却是不同价，形成了三个价格梯队。

福雷德小区

首先，以福雷德、大都文苑风情小区为例的老小区，最近90天的成交均价分别为14532元/㎡和17798元/㎡。（数据来源：手边买房）

这些小区楼龄大多已经超过15年，品质上已经无法和如今市面上的新房相比较，老小区难免会有外墙皮掉落、漏水等问题。

有些是户型不够方正，公区设计不合理等问题，在二手房市场上，竞争力就比较弱了，价格自然也很难卖出高价，目前的二手房基本上以不到2万元的单价成交。

另一个梯队，是那些交付3年内的次新房。以锦上文澜和燕语春风居为例，近90天的成交均价分别约为28080元/㎡和29982元/㎡。（数据来源：手边买房）

这些次新房，相比较老小区，无论是品质上还是户型，都已经有了很大的提升。在如今的二手房市场上，是成交的主力军之一，很受市场的青睐。

但实际上，成交的房源中，大多数已经低于当时的限价，二手市场中“破发”的不少。

在买房人心中，其实是有一杆秤的，如果同样按照“3字头”这一档的价位来选择，产品迭代，品质提升后的新房显然更占优势。

这就不难理解，为何售价高于此前板块限价的沐云川，依然可以卖得风生水起。

此外，还有“学正书包房”的海天城、梦琴湾、朗诗国际等小区，二手房大多已经“破2”，但旁边在售的新房御潮江上，“3字头”的均价，卖得也很不错。

很显然，新房以品质取胜。

在下沙楼市中，文海和学正“书包”范围内，其实已经形成了三个价格梯队： “1字头”的老小区、“2字头”的次新小区、“3字头”的新房。

年后的杭州楼市，热度攀升，“小阳春”已经火成了“大阳春”，3月份二手房成交量成功“破万”。

从整个杭州范围来看，卖得好的往往是那些交付不久的次新房。其优势也很明显，已经交付，即买即住，对于急于入住的家庭来说，次新房是不错的选择。

当然，老房子也有其优势所在，这类房子往往处于醇熟生活圈，配套齐全，尤其是还有优质“书包”配套的房子，吸引了不少购房者的关注。

比如下沙沿江，虽然目前在二手房市场上，大多数房源已经“破2字头”，低价之下，成交量也很可观，在下沙楼市，算是比较热门的板块。

而“3字头”的新房，以超预期的产品力，推动了板块居住品质的迭代。

从“1字头”、“2字头”，再到“3字头”，三个楼市价格梯队，对购房者来说，不同的购房群体均有适合自己的选择。

正如杭望云潮城，是交付不久的次新房，又有“文海书包”的加持，即便进入法拍市场，也是要遵循楼盘本身的地段、品质以及市场规律。

这恰好也印证了，如今的楼市，已逐渐回归理性，让房子的价值回归到了居住的本质与真实需求，同时，也推动了楼市的稳步前行。

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