最近，成都@刘总两口子心急如焚，“孩子还有两年就要上小学了，老小区销量大涨，看中的几个学区可能都要涨价了，没想到等了半年，等来的却是这个结果……”

其实这一轮楼市周期中，降价最厉害的非那些老破小莫属了，毕竟房龄长，小区内部也比较陈旧，再加上老小区没有电梯出行，每天只能爬楼，如果家里有老人孩子的话，上下楼很不方便。

尤其是有孩子的家庭，每次下楼带孩子出去玩，都必须两个大人一起，一个抱孩子，一个扛推车，而且孩子去到楼下玩，还得小心谨慎，因为小区里来来往往的汽车很不安全，毕竟人车不分流。

这样一来，年轻人就更看不上这样的小区了，进而导致老小区的房价一跌再跌，很多都跌出了性价比。

比如买一套十几万的小房子，出租一个月收益1000块，这样的回报率吸引了不少投资者收购老破小。

从去年10月份开始，大城市老破小销量就出现了持续上升，北京90平米以下的二手房成交占比高达66.3%，而且多数成交都是老小区小户型住宅。

上海总价300万以内的二手房成交占比60%，包括广州市中心60平米以下的老破小户型销量都在持续上涨。

再加上今年上层已经多次重磅会议确定了未来的楼市主基调——回稳止跌！但有专家却预测，楼市释放3大信号，今明两年“降价潮”或继续。

信号一、库存高位

根据数据显示，目前全国范围内的商品房库存量依旧处于高位，甚至有增无减。2023年新房市场待售面积为6.7亿㎡；2024年底就涨到了7.5亿㎡；再到今年3月初，待售面积增加到了7.98亿㎡，待售面积持续增长，尤其是在一些三四线城市，库存去化周期普遍超过36个月，意味着即便不卖地不建房，现有房子也够卖3年。

信号二、人口趋势

统计局数据显示，目前60岁以上人口已经突破3亿，占比22%，正式进入深度老龄化社会。简单算笔账：一个三口之家变成两位老人独居，住房需求直接砍掉三分之一。

更令人不安的是，新生儿数量持续下降，2024 年的新生儿数量较前几年相比下降了 15% 左右，年轻人变少了，需求自然萎缩。

再有，城镇化率接近天花板，进一步加剧供需失衡。2025年城镇化接近65%，而国际经验表明，城镇化率超过70%后，住房需求将进入平稳期。

意味着未来十年，城镇新增人口年均不足1000万，仅为过去十年的三分之一。而没有足够的人口支撑，房子的需求端就会疲软，在供大于求的情况下，房价下行的压力也就随之增大。

信号三、政策导向。

如今，房租不炒的理念已经深入人心，上层依旧保持着对房地产市场的调控力度，坚决遏制房价的快速上涨。

住建部也明确2025年计划，全国将新建3.6万套保障性租赁住房、城中村改造40万套、老旧小区改造270万户。

保障房的加速推进将直接分流商品房需求，南昌县某保障房项目售价仅是周边商品房的60%，而且还能享受税费减免。

更狠的是，未来房产税的扩围，一些财税专家根据重庆，上海的试点进行预估，如果按照2套房最高0.8%的税率，1套1000万的房子，每年就要交4.2万税

持有成本飙升，迫使炒房客抛货，广州某小区二手房挂牌量一年内激增300%。而开发商也无法再依靠炒房来消化库存，只能通过降低房价来吸引真正有居住需求的购房者。

从这三大信号综合来看，今明两年楼市的 “降价潮” 依旧存在继续的可能性。不过这也不意味着房价会出现断崖式下跌，毕竟房地产市场关联着上下产业链，高层也会在稳定与调整之间寻找平衡。

不过，虽然整体过剩，但三类房产将逆势增值：

①核心城市核心地段

北京，上海等一线城市，土地开发率已经超过85%，优质的资源已经越来越稀缺。

上海前滩南板块地铁1公里内的次新房，单价12万依旧有人排队抢购；而2.5公里外的小区，单价10万还能砍价。

②高品质改善型住房：

住建部推动的“好房子”标准落地，2025年新建住宅需满足绿色建筑、智慧社区等15项指标。杭州某容积率2.2的小区，新标准落地以来，房价逆势涨6%，而隔壁容积率4.5的小区跌4.5%。

③租赁型保障房：

国家明确收购存量商品房改造保障房，广州，深圳等城市计划未来五年收购10万套，这一类房子租金回报率基本稳定在3%至4%，比银行理财还高出一倍收益。

总体来说，房价下跌对于刚需家庭来说就是个好机会，因为可以更加从容的挑选心仪的房子，货比三家，争取更多的优惠和更好的房源。

但对于投资者而言，还像以前那样盲目跟风投资房地产，很可能会陷入资产缩水的困境。

市场的变化，已经像一场复杂的棋局，每一步都充满了变数。不管是购房者还是从业者，都要密切关注到这些信号，做出明确的决策，才能避免在这一场浪潮中被洪水淹没。