观点网 继入局消费公募REIT后，凯德投资与中国资产的链接再近一步。

5月21日，凯德投资在中国设立其首支在岸母基金--凯德投资人民币母基金，总股本承诺额为50亿元人民币。据凯德投资公开消息显示，目前已引入国内知名保险机构作为母基金主要投资者。“此举契合凯德投资的轻资产战略，旨在进一步扩大其在中国的基金资产管理规模。”

观点新媒体向凯德投资证实，该母基金完成投资后，预计将为其基金资产管理规模贡献200亿元人民币，约达到37亿新元。

“凯德投资人民币母基金将通过一系列子基金，重点投向具备稳定现金流和长期增值潜力的资产。”投资范畴涵盖中国一线及强二线城市的产业园区、购物中心、租赁住房及服务公寓等资产类别，还有可能进一步涉足数据中心、物流园和办公楼等其他领域的特殊机会投资。

首支在岸母基金

“中国是凯德的重要核心市场和增长引擎。”如凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，自2021年以来，凯德投资已在中国设立7支人民币私募基金，累计募资金额达到540亿元。这一动作主要可以归因于其寻求在华基金资产管理规模和经常性费用收入增加的目的，此外，集团有多支聚焦中国市场的基金，包括1支在新加坡上市的房地产投资信托（凯德中国信托），以及13支私募基金。

在中国设立7支人民币私募基金中，有一定比例部署在产业园区业务中。2024年8月凯德投资宣布其第六支在岸人民币募资产品'凯德投资中国产业园人民币基金III期“完成首轮募集，初始承诺股本为12亿元人民币，将投资于中国的产业园区领域。

据官方介绍，凯德投资将位于苏州工业园内的”腾飞苏州创新园“作为种子资产注入这只基金，凯德投资的目的在于重构腾飞苏州创新园项目底层资本结构，并将继续负责该项目的资产管理。

观点新媒体查阅资料得知，腾飞苏州创新园位于苏州工业园内的独墅湖科教创新区，自2011年开园，总建筑面积约为17.08万平方米，包含4幢中层和11幢低层独栋办公楼。

值得注意的是，凯德投资中国产业园人民币基金III期是凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期的后续基金，后两者早前于2022年11月推出，总基金规模约40亿元人民币，已完成对上海两个优质产业园区资产的收购。

其中，凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期收购了凯德投资旗下的腾飞科技楼，该项目位于上海浦东新区的张江高科技园区内。凯德投资继续作为资产管理人管理该项目，同时作为基金管理人管理该基金。

凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期则持续加码上海园区，收购了位于上海杨浦区五角场商圈的尚浦中心，包括10栋办公楼，总建筑面积近20万平方米。凯德投资在该基金中，作为普通合伙人之一与大家保险旗下大家投控保险私募基金管理平台远见资本共同组建该基金，同时，凯德投资作为资产管理人管理该项目。

相似地，凯德投资人民币母基金也将迎接保险机构作为主要投资者，不过，据凯德投资向新媒体透露，此次凯德投资人民币母基金将投资于一系列子基金，子基金将投资于特定资产。

从基金性质来判断，母基金与基金中基金不同，传统的基金中基金是指主要投资证券类的基金，而一般的基金也主要考虑募投管退大环节。广义下的母基金主要是投资不同股权投资基金管理公司所募集的各种不同性质的子基金，也就说，一般母基金需要通过对私募股权基金进行投资，从而对投资的项目公司进行间接投资的基金。

在此条件下，凯德投资在2025年这一时间段，通过设立母基金的形式急切寻求国内不动产市场，甚至于特殊机会市场的资本增长，或许包含多重原因。

中国市场的机会

2024年9月，凯德投资私募基金板块的“不动产私募股权”部门CEO卸任，该板块内现有的不动产及另类资产相关单元，将整合进一个单一“实物资产”平台--PERA，并新设“全球数据中心”部门。

也就是说，在这位CEO离开凯德投资之后，这家企业或打算把现有包括办公楼，商业，园区、工业及物流，以及住宅等不动产及数字基础设施、私募信贷、自助仓储等另类资产整合进一个单一的实物资产平台，即PERA部门。

观点新媒体注意到，凯德投资的PERA作为新兴部门，将由凯德投资的集团CEO李志勤兼任部门CEO，并督导凯德投资私募基金业务的增长；集团COO林卓斌也将负责其私募基金板块“私募资本市场团队，督导基金募资和产品开发的相关工作。而这两位管理层对于中国市场的态度均较为积极，例如李志勤曾公开于重庆表态，中国是凯德最重要也是最大的市场，不认为能找到另外一个市场代替中国；林卓斌也早在2023年公开出席凯德与国内企业的合作现场。

因此，凯德投资在投资业务架构调整后半年内选择以50亿元人民币的杠杆于中国市场试水人民币母基金，一定程度上与与当前的管理层业务布局倾向相挂钩。

另一方面，凯德投资目标到2028年将其基金管理规模翻一番，达到2000亿新元，同时到2028-2030年将其营业收入翻一番，超过10亿新元，而恰好其十分注重以增长为导向的资本部署，目标是使60-70%的收益通过其四项收费收入相关业务来获取。根据凯德投资的估算，在这支人民币母基金完成投资后，预计将为其基金资产管理规模贡献约37亿新元。

此外，凯德投资选择与险资合力推出母基金背后，一定程度上关联了近期国内的政策风向。

2024年12月，中国证券投资基金业协会、与中国保险资产管理业协会、在北京共同举办”保险资金+母基金“专题研讨会暨母基金委员会年度工作会议。

会议上提及了近期私募基金行业及与保险资金合作最新情况。有参会者提出如何加深保险资金与私募股权创投基金及母基金的合作，”母基金是私募股权创投基金行业的重要组成部分，可以作为连接保险资金方和优质产业之间的桥梁和纽带，有利于保险资金获取稳定收益，降低风险。“

“凯德投资强劲的资产负债表使我们能够在私募基金中进行共同投资，实现与资本合作伙伴的利益协同。”提及凯德投资的资产情况，其4月17日拟推出首支消费基础设施公募REIT的消息也引发了市场持续关注。

彼时，凯德投资向中国证券监督管理委员会和上海证券交易所提交申请，拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT“凯德商业C-REIT”，旨在扩大凯德投资的上市基金规模及巩固凯德投资作为亚太地区市值最大REIT发行人及管理人的市场位置。

首批纳入的两个资产分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币，总建筑面积达到168，405平方米，整体出租率约为97%。凯德广场·云尚目前由凯德投资和凯德发展共同持有，凯德广场·雨花亭则是凯德中国信托旗下资产。若项目顺利报批，消费REIT或将迎来首个外资原始权益人。

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