房地产市场在经历了三年的调整，在各种利好“救市”政策的加持下，比如全面放开限购、房贷利率持续下降，首付比降到历史最低，契税减免…然而产生的效果并不达预期，

如今，不仅三四线城市房价继续下跌，甚至北上深也在继续下行，以上海为例，对比高峰期房价，当前普遍跌幅30%以上。

中指研究院数据显示，4月份百城二手房价环比负增长0.69%，无一城市飘红；同比更是负增长7.23%。

面对这种情况，很多人开始担忧，下行趋势可能继续扩大，但是也有不少人根据此前黄奇帆的语言，估计2025年房地产市场将迎来新的转机。

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黄奇帆对房地产市场的预言

回到恒大暴雷的前一年，房地产市场还处于异常火热期，那时候，黄奇帆就说过，中国的房地产商负债率都在90%。房地产商的杠杆从10%、20%到80%、90%的负债率基本上也上了天花板。中国的开发商比全世界的开发商加起来都多。以后中国的房产商用不着这么多。有1万个不得了了。今后十来年，9万个房地产商会变成1万个，法人登记里不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行，关闭等。

彼时的楼市，无数人加杠杆买房囤房，绝大多数普通炒房者都对“房价一直涨下”深信不疑，然而没多久，就针对开发商出台“三道红线”。

所以现在回过头去看，如果当时房企能把黄老的话听进去，控制拿地并及时清盘，现在的日子应该会特别的滋润。

当然了，这也不是黄老第一次预言楼市，早在2023年的一次视频讲话中，有听众就问黄老，请他分析一下房价有没有跌到底，明年的情况会如何？

被问到这样敏感的话题时，黄老并没有直接给予回答，而是用数据说话，而且从趋势来看，黄黄老的预言再次成真了。

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黄老对房价调整触底预判

黄老直言，从2021年开始，房价和交易量就开始减少了，2020年交易量为18亿平米，2022年降到了14亿平米，大概降到12亿平米就会守住一个平衡，不会降到5，6，7，8亿平米。

为啥说降到12亿平方米就会有平衡呢？

用黄老的话来说，“因为整个国内房子建成在使用的房子现在有500多亿平米，理论上50年折旧，也就是说每年折旧五十分之一（2%），500亿平米的2%就是10亿平米，然后再加上总有结构性的需求调整，有个2亿平米，所以，12亿平米的需求是坚实的底部，会守住的。”

用数据看来这个销售支撑，2023年总销售额是11.7亿平米，确实踩在了他说的支撑点。

但是为何达到了超跌状态，2023、2024年还是出现价格下跌呢？

黄老的解释是，实际上这个本质原因还是在法拍房上面。2000年法拍房只有20万套，虽然当时2023年的法拍数据还没有出来，但是黄老预计2023年估计有400万套，这就相当于全国年销售量的35.81%。一旦法拍房交易量超过20%，就会成为区域的房价。法拍房多了，价格就会下跌。

不过，当年黄老还说了，预计2024年，如果法拍房继续增加，就有可能导致整个城市的房价下跌到30%。

如果房子出现打6折，就应该拿出5万亿把房子收回来用作保障房等，国家此举不会亏。

房企拿地这个收购资金，就能还银行和供应商等债务，5万亿可以抵消15万亿的债务。

然后我们就看到，今年各地收储商品房用作保障房的速度就加快了。

毕竟，房子如果只是普跌30%，大家只是亏了首付，还不会觉得太亏，起码这个时候，还贷利息和房租还差不多。

但是如果继续下探，甚至整个价格跌去40%、50%，那么房子的问题就大了。届时不仅普通大众会觉得房子是烫手的山芋，房子市值还没有贷款多，谁还愿意继续还贷？这样甚至会加剧银行不良率大额提高，引爆系统性金融风险。这些都不是银行能承受的。

所以，从当前的情况来看，收储动作在加速，上面也不可能让房子继续下探。

至于啥时是底，啥时能企稳？

黄老当年说，按趋势来看，大概率全年销售会去到10亿平米，这已经属于市场非理性超跌状态。这无疑会加快救市政策的出台，力度更大、更有效的政策相信不远了。

咱们看数据方面，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，进入到2025年以后，上面的意志已经非常清晰：不仅要救，而且还要全面救起来；换句话来说，如果没起来，那就一直救，直到彻底救起来为止。

所以，可以肯定一点：楼市最困难的时候已经快过去了，2025年或将迎来新转机。

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