REITs正加速成为“固收+”时代重要的资产配置工具。

截至6月5日收盘，我国REITs总市值首次站上2000亿元，全市场REITs总数量达66只，最新市值2019.91亿元。

2021年5月17日，首批9只基础设施公募REITs获批，从政策推动走向市场主导，四年之后，公募REITs从破冰试点发展成为资本市场的重要组成部分，市场规模已超2000亿元，成为“固收+”时代重要的资产配置工具。

29只REITs产品年内涨幅超过20%

截至目前，REITs市场已完成66只首发上市，募集规模合计1743.93亿元；另有4只完成扩募，募集50.64亿元，全市场累计募集金额达1794.58亿元。

随着制度不断完善、流动性机制逐步优化，REITs正加速从政策推动走向市场主导。今年以来，REITs市场持续升温。

截至6月5日，中证REITs全收益指数年内累计上涨12.62%，整体呈现震荡走强态势。

分单个产品来看，华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT等6只产品年内累计涨幅超过40%。

从当前趋势来看，REITs正从“政策推动期”逐步走向“市场自发配置期”。这其中，消费、保障房等业态因其现金流稳定、政策支撑强，已成为各类资金竞逐的优质资产。

东吴苏园产业REIT基金经理孙野表示，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，今年公募REITs作为单独大类资产的优势愈发凸显，受到了更多投资者青睐。具体来看，宏观方面，REITs的强分红特点让其对利率比较敏感，货币政策的变化会影响其股息吸引力；行业方面，REITs的基础资产行业越来越丰富，不同行业属性导致底层资产在运行中有着不同收益表现，进而影响REITs表现；短期内供求的不平衡也对REITs市场价格有较大的影响。

年报业绩表现亮眼

REITs产品持续受到资金的青睐，离不开其亮眼的业绩成绩单。

此前，51只REITs产品先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

以深市来看，共有18只已上市REITs披露年度报告，总体来看，18只REITs2024年成绩单亮眼，超额完成可供分配金额预测，分红价值日益凸显，底层基础设施项目运营稳健，投资者关系维护有序推进，REITs市场发展稳步迈入快车道。

从运行情况来看，深市REITs2024年整体运营平稳，消费、水利等新资产类型项目表现亮眼。消费和水利项目作为2024年新上市的资产类型，整体运行稳健，各项运行指标基本完成说明书预测，市场示范效应显著。租赁住房、仓储物流项目出租率维持高位波动态势，经营情况具备一定韧性。产业园区、收费公路项目2024年运营存在波动，管理人及运营管理机构多措并举提高项目运行质效。生态环保、清洁能源项目短期面临调整压力，调整幅度仍在可控范围，未来有望企稳回升。

机构持仓占比超六成

得益于REITs的股债双重属性，REITs正逐步走入机构资金配置核心。

从当前市场结构来看，原始权益人、保险资金、券商自营仍是公募REITs的核心投资力量，合计持有比例超过60%。

红土创新基金指出，公募REITs具有股债双重属性。“股性”体现在宏观经济与政策环境变化对底层资产运营情况的影响，“债性”与债市利率走势、投资人结构、固定收益投资人的市场情绪等因素有关，二者均有可能导致基金价格波动。目前在经济周期调整及利率水平持续下行的环境下，公募REITs分派率和十年期国债收益率的利差对市场影响较大。公募REITs板块兼具资产增值潜力和分红稳定的特性。

今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。

此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。

博时基金指出，公募REITs较稳定的现金流和强制分红机制有望进一步吸引避险资金流入。但由于不同类型的基础设施资产在不同程度上依赖于整体经济表现，投资者需关注区域经济活力、底层资产类型、经营质量及收入构成。

责编：叶舒筠