广州番禺某在建项目 每经记者 陈荣浩 摄

广州楼市到底在急什么？

6月13日，广州发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），明确提出全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，成为一线城市中首个“三限”（限购、限售、限价）全面松绑的城市。

克而瑞统计显示，今年1～5月，广州共网签一手住宅25659套，成交量同比增长22%，整体延续了自去年四季度以来市场止跌回稳的势头。

但分化也相当严重。据广州中原研究院发展部数据，截至今年5月底，全市平均库存去化周期为23个月，其中去化周期最长的是越秀区，为38个月；去化周期最短的是荔湾区，为13个月。

这种“冰火两重天”的市场大分化，正是广州急于通过政策“组合拳”破局的关键背景。

始于房价1.3万元/㎡

广州楼市这一轮的15年调控历程始于2010年10月，彼时广州发布“国五条”本地化版本，主要内容包括已经拥有1套房的本市户籍居民只能再买1套，非本市户籍居民2年内连续社保记录满1年限购1套，超过2套房的居民不得购房等。

那一年，安居客数据显示，广州房价约1.3万元/㎡。

2013年和2017年，广州限购政策持续加码，只剩下从化、增城区没有纳入限购范围。

从2018年开始，广州楼市逐步松绑。当年12月，广州对商服类物业不再限定销售对象；2020年，多区出台人才政策放松限购；2023年9月，广州逐步优化限购政策，直至2024年9月全面取消限购。

“我们的项目主要在番禺，之前就放开了，所以这次政策并没有太大实质影响。”6月14日，有房企人士告诉每经记者。

同日，上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信向每经记者分析指出，广州此次提到的一些政策，其实之前已开始实质执行，如今更多是强调和强化。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强也表示，这次《征求意见稿》更多是对已实施政策的全面明确，向市场传递宽松政策信号。此外，关于加快推进城中村改造将有利于带动更多购房需求的释放，以及推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，将进一步有效降低库存。

值得一提的是，这次政策特别强调“降低贷款首付比例和利率”，而目前广州在首付比例（首套15%）和利率（首套商贷约3%、公积金约2.6%）方面均为一线城市最低水平。

“其实广州降低贷款首付比例和利率政策去年四季度已全面落实，所以现在的表述属于政策强调和深化。可以理解为在银行可承受的范围内，全面促进房贷成本最低。”严跃进分析称。

分化太明显

据广州市住建局数据，今年1～5月，广州二手住宅成交43785套，较去年同期的35417套增长23.6%。价格方面，根据国家统计局发布的最新房价数据，4月广州二手房价环比止跌，结束自2023年5月以来长达23个月的下跌态势。

广州中原研究发展部统计数据显示，5月广州共成交一手住宅6317套，成交面积68.71万平方米，环比、同比分别上升29%、22%。得益于金融城、琶洲等高端项目的带动，全市房价环比上涨29%，新房市场出现量价齐升行情。

克而瑞数据监测也显示，1～5月广州商品住宅累计成交26993套，同比增长29%；成交金额925.5亿元，同比增长7%。

但整体看，广州核心区与外围区域仍然分化。

安居客数据显示，截至6月14日，广州整体新房均价为3.57万元/㎡。其中，天河、越秀新房均价分别为7.8万元/㎡、10.8万元/㎡；而增城、花都新房均价仅1.69万元/㎡、1.8万元/㎡。

二手房市场同样如此，增城、南沙、黄埔等外围板块的二手房价格与前些年相比，已经出现了明显下跌。

以南沙湾板块的南沙奥园项目为例，据贝壳数据，该项目2023年的成交均价为1.5万元/㎡，而近期已普遍回落至8700元~1.3万元/㎡的水平。比如，今年4月成交一套38.9㎡一室一厅，总价为44.8万元，折合单价1.15万元/㎡，同比2023年时下跌约23%。

与此同时，克而瑞监测显示，由于2024年广州涉宅用地供求规模创下近三年来新高，随着这些地块的相继入市，购买力未能完全释放的情况下，使得广州商品住宅库存规模、去化周期依旧维持在高位。

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