继续聊聊楼市话题，目前彻底进入了本土国企市场，近半年的新盘，从建总流花溪，左海烟山江翠，再到榕发锦珹大观等等。

当国企全面进场后，给出的表现也各不相同，下面就聊一下。

房企情况

福州目前的国企市场，榕发、建总、左海、古厝（福厝、新榕）、新区。

五大房企，面对这天量储备，目前都在进军改善市场，这时候就看谁能成为一哥。

打开地图，搜索一下这五家国企位置：

这位置，堪称金庸笔下的五绝华山论剑：东榕发、西左海、北建总、南新区、中古厝。

看上去这场论剑，古厝多少带点宿命论。

4年前，这五绝是什么样的存在？

当时它们还是以公建+配建房为主，建总的代表作是建总领筑，左海的子公司工业园区，还叫福州市城投建筑有限公司，开发的安商房，凤峦郡，鹤鸾郡。

至于新区集团，当时还在三江口，开发那个现在都没卖完的花语城。

至于古厝的新榕，同样是金城湾之后再开发安商房，新榕金X郡。

唯一相对靠近商品房的企业，仅榕发一家，还全是热销盘，祥浦苑摇号记录，观湖郡开盘高去化。

时间来到现在，本土国企经过3年的土地储备，已经包揽了福州80%以上的土地，其中不乏改善产品，下面就来分个聊聊，后续如何。

榕发

分析：3年本土国企一哥，如果说榕发是没有太多争议，2023年面对兜底使命，房企一家承受多幅巨型地块。

其中南湖旧改，三远旧改，4幅纯商都被房企拿下。

清一色高容积率地块，最终三远两幅被收回，算是非常幸运。

否则按照目前剩余的一幅鼓韵公馆就有1106套，三幅地块最少会供应3000套以上，可想而知要卖到什么时候。

后来房企拿地放缓，在兜底完福峡路的其中一幅后，房企就没有再进入土拍市场，已经消失半年。

从房企的销售榜来看，2024年，2025年上半年，房企的销售数据都是不错，排在本土国企第一。

从周期来看，房企真正发力的时间点是2024的四季度、2025的一季度。

不错的销售数据，但是在土拍市场消失，这个信号不是太友好。

从地块来看，房企由于近期没拿地，所以未上市的项目并不多，福峡路忽略，仅剩下最受关注的金屏垱纯商，主打改善。

随后就是东区的榕发湖樾，从规划以及周边的供应来看，压力也不大。

此外就是近期预热的城启未来，两个地块合并，云玺不到1w的拿地价，性价比尚可。

至于鼓韵公馆，1.27W，加上千套库存性价比就有点糟糕了。

最头疼的还是王庄的锦珹大观，目前福州体量最大的改善新盘，这幅地块不管换哪一家房企来，都难。

至于南二环的高著公馆、以及三江口的榕发云潮颂，虽然拿地价不算夸张，但是目前外围楼市崩塌，即便有划片等加持，奈何这个形势下，要想不亏钱走掉，难度也不低。

当然房企的这么多项目，也有一个隐藏优势，就是房企是福州几家国企后续里面，相对刚需产品较多的一家。

综上，房企待上市项目不多，只不过很多都是难啃的项目，这一年多卖的不错项目，由于当初拿地价不低，大概率是亏本走量，后续期待的改善产品也不多，在后续的比拼里面，关注点偏低。

建总

分析：作为城投集团的另一家代表企业建总，房企应该算是这几年本土国企里面最稳健的代表。

在销售排行榜里面房企也是除榕发外，仅剩上榜的一个。

由于此前拿地并不多，加上操盘比较成功，几个X璟项目，都做到了接近清盘的去化，仅剩下云璟未来。

在拿地市场，2023年属于榕发，2024年就属于建总。

房企一口气兜底了高宅旧改3幅，又拿下了金山南北的2幅，这些项目对于房企的压力都不低。

目前上市了流花溪的两期，后续还有金山瑞璟瑞玺，以及房企在鼓台的第一幅地块建总梧桐公馆。

房企的整体局势与榕发类似，都有一幅鼓台纯商改善，然后在外围旧改都有难啃的纯商。

只不过榕发多了一幅锦珹大观，建总相比就没有这样的困难存在。

从房企其他地块来看，大部分地块体量都不大，最难的是新店的建总璟荟里，整个片区目前来看，除了新榕的一幅，剩余地块，大概率短时间都不会有动静，类似福峡路。

在产品的打造上，房企以流花溪做起点，即便争议不少，但是对于流花溪的产品力，目前大部分购房者都是给予肯定的态度。

在一哥的路上，个人感受，房企目前暂时领先，后续其他项目要如何突破产品力，值得关注。

左海

分析：对于左海集团，评价很简单，福州最猛的本土国企。

房企虽然没拿下年度拿地冠军，但是实际的土地储备，已经坐上了福州一哥。

从发展趋势来看，房企前几年动作偏慢，仅望悦、星悦颂在售，期间还躺平了很长一段时间。

不过最终望悦回收了一幅地块，新店东区也回收了一幅，可以说压力少了一些。

当初房企的项目定位都是偏刚需产品，只不过来到2025年，面对储备第一的情况下，房企没有地域歧视，都给出改善定位。

目标预计是福州改善最强的国企，每个区域的天花板必须留下左海的名字。

相比于榕发建总，房企已经推出了自己的5大产品系。

从这些地块来看，优势在于体量都不算大，劣势就是地块数量不少，其中不乏改善客源一般的区域。

当然这样一家志向宏大的房企，在鼓台居然没有一幅纯商，略显遗憾。

后续的河南旧改，期望左海再接再厉，让鼓台的豪宅也成为左海的囊中物。

目前房企也是最受关注后续新品的房企，到底会给出什么样的改善力作？

当然除了产品力外，房企在去化上，要如何改变也值得关注。

与流花溪一起上市的烟山，目前去化数据是持平的，这一点已经说明房企输了。

这次文翠给出统一折扣的方式，算是一个尝试，后续要如何推进去化，还是有难度。

古厝

古厝集团目前两家子公司，一家是福厝，一家是新榕。

分析：对于福厝而言，新晋房企，在去年拿下多幅地块，不过体量都不大，而且位置都尚可。

既有凤凰旧改、也有王庄，以及东区纯商。

房企早年拿下的两幅地块，目前都已经现房状态，远山拾里依靠划片目前是房企营销主力，至于帝封江的福厝江上拾里，就放在那里了。

当然房企最近拿下的两幅的，福峡路河五四北西庄的纯商，大概率也是这种场景。

只不过这两幅楼面价不到7K，而当初的帝封江楼面价高达1.44W。

房企后续的产品也是主打改善，房企最大的硬伤还是入场太晚，没有出圈产品。

近期的福厝·凤鸣天玺，鼓台的纯商改善，这是最好打响品牌效应的一幅。

特别地块地处西二环，这里的竞争非常激烈，福厝能否成为黑马，就看这里。

分析：对于另一家子公司新榕，品牌更早，不过市场印象一般，与福厝一样，去年房企也拿下多幅纯商，部分位置尚可，而且体量不大。

与左海一样，房企面对不少优质地块，也给出了自己的产品系-水天系。

房企目前也仅上市一幅纯商，新榕江和阅，主打刚改产品。

后续的地块里面，新店旧改两幅，其中新榕云和悦是整个片区旧改，最有卖点的一幅，靠近地铁的刚需盘。

至于剩下的项目，房企也基本是改善产品。

两幅二内晋，两幅鼓台，压力都不大。

最大的压力来自高宅的新榕云行，主打第四代住宅，项目自身体量不低，旁边又是建总流花溪。

房企目前的困境和福厝一样，入场太晚，加上早期口碑一般，后续多幅全是改善产品，要如何树立品牌效应，难度颇大。

新区

分析：相比于上述几家房企，新区集团的存在感就弱了很多，当然房企拿的地也都相对一般，近期会回收了一幅三江口的巨型地块。

在售的项目，都是区域偏差，五四北1.8W楼面价的纯商，三远的安商，最成功的就是南二环的映南台。

后续仅一个产品，三江口的改善，定位第四代住宅。

至于怎么卖？

江对面也有一个第四代，中建元亨府，价格暴跌。

只能说在国企的比拼里面，新区集团其实还没上桌。

除了这家外，近期还要入场的就是地铁置业，也就两幅地块，大概率也上不了桌。

内斗情况

盘点完国企的土地情况后，下面就先以金山做切入点看看内战如何。

最近最有话题的区域就是金山，板块近一年成交10多幅地块，目前也开始陆续上市，大部分项目都主打改善产品。

这里面，除了流花溪二期，以及瑞璟外，剩余的项目预算都在400-600W之间。

对于金山这个板块，改善的天花板也很有限，500W-600W左右是个头。

虽然前几年供应不算大，加上这里老房子一堆，置换需求明显，但是经过建发玺云等项目后，加上目前的二手大户型贬值厉害，成交难度更是巨大。

金山的客源实际也不可能经得住几千套改善的洗礼。

所以目前的金山市场，特别是改善项目，就是抢客源。

这里面的代表企业就是建总和左海，两家房企都有多幅地块在金山。

目前不管是营销还是自媒体平台，都已经看出端倪，后续大概率愈演愈烈。

这场客源争夺战，最终会如何？

借鉴两家房企在五绝的参照物。

（北丐PK西毒），两人终极一战的结局是相拥大笑，力竭而逝。

除了金山大战外，在东区，榕发PK福厝，也即将上演。

三远的福厝远山PK榕发的城启未来，随后福厝·澜湖悦宸PK榕发湖樾，再进一步福厝·紫阳缦宸PK榕发锦珹大观。

后续先看三远会如何论剑。

除此之外，就是在鼓台的PK，建总的梧桐，福厝的凤鸣，新榕的合翠、安岚，榕发的金屏垱，地铁置业的璟琇里。

这时候卷疯的左海，看着兄弟们大战，只能干着急。

盘点总结

从国企的盘点可以发现，前几年虽然拿地，实际推盘除了建总榕发外，大部分企业上市地块都不多，后续新品不少。

其中新品，80%都是改善产品，不管是哪一家国企，都是如此。

差别不过是做刚改还是改善，亦或者高改。

这就是福州市场，每个国企都在转型，只不过一入场，还没拿到好成绩，就开始卷改善，最终到底谁能真的问鼎？