来源：市场资讯

（来源：观点）

商业客

采访中多次强调企业要“练好内功，做好自己的事”，如今星盛商业在行业寒流中稳健前行，正是这一理念最生动的实践印证。

编者按：2025年，中国商业地产步入结构重塑与价值回归的关键之年。随着行业从规模扩张向质量提升转型，AI赋能精细化运营、消费圈层深化与业态跨界融合成为驱动增长的新引擎。

在此时代节点，观点机构继续聚焦商业地产与消费市场的动态演进，于11月12日在上海举办2025观点商业年会，并同步推出年度系列报道——“向上的信心”。

我们将通过深入调研、交流和采访，呈现一批在不确定环境中主动破局、以创新定义未来的企业与人物，以此记录他们在行业在高质量发展阶段的思考与行动。

站在深圳星河WORLD A 座33层的落地窗前，星盛商业行政总裁陈群生指尖划过窗外的城市天际线，向我们细致分享项目的脉络。

“你看，这是去年入市的星河双子塔项目，一栋西塔、一栋东塔；下方是深圳第三座星河COCO Park；往这边延伸，就是规划中的二期商业项目，还配套了一座大型剧场……”他的视线在窗外的实景与室内的图纸之间自如穿梭，言语间满是对项目的熟稔和热忱。

在他办公室内，一块展示板被各类图纸紧密铺满——《星河WORLD项目总平面图》《星河WORLD·COCO Park项目地块交通图》与《COCO Park项目的设计方案平面图》依次排开，图纸上的线条与窗外的建筑实景精准呼应，蓝色马克笔下的批注格外显眼，无声诉说着每个细节的打磨与考究。

这份对商业项目的热忱与执着，源于陈群生在商业地产领域数十年的深耕沉淀。

在华润的岁月里，他从基层一路成长，亲历多个标杆商业项目的全周期运作，练就了扎实的运营功底；后续在瑞安的经历，又让他在多元商业生态中拓宽了视野，沉淀了更全面的行业认知。

二十多年的行业沉浮中，他见证过港企与国央企的博弈交锋，亲历了消费市场的迭代升级，华润严苛的选品标准与港企的运营智慧，早也已融入到他的商业基因，成为执掌星盛商业的坚实底气。

步子要轻且稳：聚焦能力圈，守好基本盘

“别跟我说到处撒豆子，太夸张了。”谈及星盛商业近年来的战略调整，陈群生用“聚焦”二字精准谋定核心方向，语气中透露着对“精准发力”的坚定。

面对行业环境的深刻变化，陈群生于2023年初履新后，迅速跳出“规模惯性”以“战略聚焦+区域聚焦”为核心，为企业明确了更贴合自身实力与市场需求的发展新路径。“我们始终坚持守住自己的能力圈，手有多长就做多远的事，保证项目做一成一，绝不盲目冒进。”

他的表述清晰传递出对“聚焦”战略的笃定——不再执着于分散的规模扩张，而是将资源集中在核心能力打磨与优势区域深耕上，以精准布局为既有规模 “提质增效”，夯实企业发展根基。这一战略调整，也成为星盛商业从“规模巅峰”平稳过渡、应对市场变化、实现稳健前行的关键转折点。

这一战略并非停留在口号，而是转化为实打实的行动。陈群生透露，近几年星盛商业从整体利益角度进行综合评估筛选，主动退出了一批项目，将核心资源集中在以大本营深广为核心的大湾区，并择机拓展长三角市场。

“星盛商业就是从深圳起步，在这里有着深厚的根基，大湾区的市场机会也能够提供我们深耕发展。”

观点新媒体观察到，这一聚焦策略已成效显著。目前，星盛商业已开业27个项目中，18个牢牢扎根大湾区；今年下半年即将开业三个项目里，深圳光明星河COCO City、深圳星河WORLD COCO Park二期仍聚焦大湾区核心区域，仅南京星河COCO City为长三角区域的战略性布局。

陈群生始终坚持“不做出样子不插旗”的原则，坚决避免盲目损害品牌口碑，用稳健的节奏守护品牌价值。

品牌力的筑牢离不开优质产品的支撑，在项目选择上，星盛商业有着明确且严格的准入标准。

“城市量级、区域位置、周边配套，三维度缺一不可。”陈群生解释道，他们只选择规模与潜力兼具的城市进入，而优越的区域位置和完善的周边配套，既能保障稳定客流，又能显著提升项目核心竞争力。

与此同时，靠谱的合作伙伴被视为项目成功的“压舱石”。谈及合作选择，陈群生直言，过往合作受挫的经历，让星盛商业在选择合作伙伴时更倾向于国资平台及大型优质民企：“他们根基稳固，我们运营效率高，双方优势互补，才能走得更稳更远。”

陈群生的稳健策略，也与星盛商业背后星河控股的发展基调高度同频。

“黄楚龙董事长常说，星河不做500强，要做500年。”提及经营理念，陈群生深有感触，即便在行业激进扩张的浪潮中，星河也始终保持克制与理性，这种稳健基因在房地产下行周期中显得尤为珍贵。

“现在中国做地产的没有一个不困难，做消费领域也面临诸多挑战，但我们连续保持AAA主体信用评级，现金流保持平衡，这是稳健经营的底气。”他语气坚定地说道。

内功要厚且深：精耕运营，坚持长期主义

如果说华润的产品力严苛教会了陈群生“如何选对路”，那么港资的稳健则让他学会了“如何走得远”。

谈起星盛商业的发展故事，开业19周年的深圳福田星河COCO Park是绕不开的经典标杆，这个项目不仅是企业坚持年轻力定位的成功实践，更是星盛商业践行长期主义的生动注脚。

据陈群生介绍，前两年星盛商业斥资四个多亿元，对福田星河COCO Park进行全方位硬件升级——更换老化的空调主机，换新改造南北区外立面、优化建筑动线与室内装饰等。这份不计短期成本、深耕长期价值的投入，连前来调研考察的新鸿基郭主席都赞叹不已：“民企能做到这样的长期投入，很厉害！”

然而，在陈群生看来，商业地产的核心竞争力始终要落到产品上：“商场最终拼的还是懂不懂运营，懂不懂服务，能不能真正打动消费者”。“我们一直坚定定位年轻力，希望打造活力、多元、好玩、可持续的消费氛围。”他对COCO Park的客群有着清晰和精准的认知——主要覆盖18-45岁，核心客群是22-35岁年轻群体：“他们的消费力或许不同于奢侈品群体，有着更高的消费频次和复购率，这正是我们要深耕的核心市场。”

为了持续吸引并留住年轻客群，星盛商业不断为项目注入新鲜活力。

2024年，星盛商业旗下项目整体引入各类首店150余家，其中福田COCO Park占41家，凭借独家性与新鲜感持续引爆市场；同时，COCO Park产品线特有的星空广场也成为特色活动的常驻阵地，从机器人挑战赛、机器狗障碍赛到世界滑板节、二次元主题活动，让商场跳出单纯的消费场景，升级为年轻人追捧的社交聚集地与潮流打卡地。

此外，面对“港人北上”的消费热潮，星盛商业更是主动把握机遇的“先行者”。

2023年5月，星盛商业联合香港贸发局举办“港潮流”活动，吸引百余家香港商家参与，香港特首李家超亲临现场助力；今年5月，“港澳嘉年华”活动再度落地，让星盛商业成为港澳商家到深投放活动首选地。

如今，星盛商业已开通香港永东巴士直通深圳福田星河COCO Park、龙岗星河COCO Park的专属专线，并成为福田区唯一拥有“即买即退”离境退税资质的民营企业。

“现在港客消费占比达到20%—30%。”陈群生分享道，港客的消费场景也从最初的吃饭休闲，逐渐延伸到买菜、购买电子产品和特色商品，“无人机、运动出行装备这类产品很受港客欢迎，销量持续攀升”。

在精细化运营的深耕过程中，“会员体系是我们的重要抓手”。陈群生透露，目前星盛商业已拥有600万会员，2025上半年会员总量同比增长20%，活跃复购率接近50%，会员消费占比更是超过30%。这样亮眼的成绩背后，是企业对会员体系的持续优化与深度运营。

2023年星盛商业进行会员体系重塑，将原来的三级会员体系升级为五级，通过更细化的分级设置，为会员提供更丰富的专属权益。“积分可以直接返利、兑换停车票，还能当作现金在商场消费，这些实实在在的权益，有效提升了会员的消费意愿和粘性。”

同时，星盛商业搭建了覆盖美食、徒步、city walk、化妆美容等多个领域的线上小程序和社群矩阵。

陈群生解释，这种精细化的社群运营，能让会员从“僵尸粉”转变为活跃用户，形成了强黏性的消费社群，从而引导会员持续回到实体店消费，实现线上线下的有效联动。

个人的沉淀终成企业发展的坚实基石，陈群生在采访中多次强调，企业要“练好内功，做好自己的事”，如今，在行业整体面临压力的背景下，星盛商业凭借清晰的战略定位、稳健的发展节奏与精细化的运营能力稳健前行，这正是陈群生专业精神与商业智慧的最佳印证，也为商业地产注入了向上的信心和力量。

以下为观点新媒体对星盛商业执行董事、CEO陈群生先生的采访补充（节选）：

观点新媒体：您如何看待今年的消费环境？

陈群生：这两年确实面临不少挑战，我们合作的很多商家都感受到了明显的经营压力。回想疫情刚结束时，我们还为商家提供了不少的稳商帮扶措施来帮他们渡过难关，2023年消费市场稍有反弹，本以为能迎来好转，没想到2024年又进入下行通道。根据我们内部的统计数据，这两年消费者的客单价一直处于下降趋势，消费力不足的问题比较突出。

其实，房地产行业的波动对整体消费信心影响很大。现在市场呈现出一种矛盾状态：经济基础较弱的群体不敢消费，担心未来开支；而有一定经济实力的群体也因为对市场预期不确定，不愿意消费、投资，整体消费意愿都比较低迷。

尤其是中产群体，他们的资产缩水情况比较严重，但医疗、教育这些刚性支出又不能减少，这进一步挤压了他们的消费空间，也让消费市场的复苏更具挑战性。

观点新媒体：面对当下的市场环境，星盛商业在战略上做了哪些调整？

陈群生：现在行业大环境下，做地产的没有一家不觉得难，做消费领域也同样面临重重考验。但值得庆幸的是，截至目前，星河控股一直保持AAA主体信用评级，现金流始终保持平衡，企业各项目运营都在正常推进，单从这点来看，我们已经超过了不少同行。就像黄楚龙董事长常说的，星河不做500强，要做500年。这种稳健的经营理念正是我们应对市场波动的底气。

2023年，星盛商业就提出了“聚焦”这个核心战略，具体拆解为战略聚焦和区域聚焦。其中，战略聚焦的核心是守住能力圈——不盲目追逐规模，而是集中精力打磨核心能力，深耕产品打造，做好精细化运营，把内功练扎实；区域聚焦则是明确发展重心，以大湾区为核心根据地，同时稳步拓展长三角市场。

星盛商业从深圳起家，在大湾区有着深厚的市场基础和资源积累，这里的商业机会足够支撑我们深耕发展。其实星河早期也在长三角的江苏、浙江、上海等地有过布局，但我们始终保持谨慎。我们一直坚持 “不做出标杆样态，绝不盲目插旗” 的原则，生怕因为急功近利的扩张，砸了星盛商业的品牌招牌。

观点新媒体：目前，星盛商业旗下已形成五大品牌矩阵，涵盖城市型购物中心COCO Park、区域型购物中心COCO City和iCO、社区型购物中心COCO Garden以及高端家居购物中心第三空间，企业未来在品牌发展上的侧重点在哪里？

陈群生：除了COCO Park外，我对社区型购物中心 COCO Garden比较看好。

现在商业地产市场存在一个明显问题：城市级、区域级的购物中心供应已经严重过剩，同质化竞争激烈，想要做出差异化优势越来越难。反而社区商业还有不少空白机会，市场需求也比较明确，值得重点布局。

社区商业的核心定位就是 “服务社区邻里”，要贴近居民的日常生活需求。比如可以引入菜市场、社区健康服务中心，针对老龄化趋势增加银发经济相关的养老服务，再搭配教育培训班、理发店等便民业态，真正成为社区居民 “家门口的生活配套”。目前我们手上已经有四五个社区商业项目在进行调改，这类项目对体量要求不高，1-2 万平方米能做，2-3 万平方米也合适，一般控制在 5 万平方米以下，小而精的规模更能灵活适配社区需求。