办法很实在，行动很给力，执行很琐碎、很辛苦，但黄埔人就是靠着这种“绣花精神”把城市更新这一袭华美的袍子给做了出来，还挺好看。

作者：施南（抱朴财经评论员）

什么是房票？最常见的定义就是拆迁住宅的货币补偿金，它是一张具备货币价值的票，但不能变现，只能用于购房。

在没有房票的年代，如果村子里拆迁，村民能做的唯一事情就是等——等新房子建好，然后回迁。

现在不同了，有房票了，市场的情况也发生变化了，于是新的又快又好，多方受益的解决方案出来了：市场上有商品房，村民可以在几十个楼盘里选，还可以跨区，再也不用苦等回迁房，而且有些楼盘的教育、交通、医疗资源比原居住地还要好。

这种好事在全国很多地方都发生了，但广州黄埔区比较突出，因为黄埔有两个第一：

2024年4月，黄埔区发出全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造项目房票，率先打响全区房票安置工作“第一枪”。

▲南岗街道西路片区房票。李剑锋 摄

同年11月，又是黄埔在广东省率先打通使用城中村改造专项借款购买存量商品房，用于房票安置的实施路径。

截至2025年11月30日，黄埔区房票认购已突破5000套，面积突破50万平方米，总金额超88亿元，短短一个月实现认购量翻番的重大突破。

一个全国第一，一个全省第一，黄埔破冰，意义非凡。

01 房票落地解决痛点

黄埔搅动了一池春水。

上周，我特意去了黄埔区南岗街道西路片区的房票签约点，几十家开发商的销售人员在现场设点，只要你有兴趣，销售就会给你资料，详细介绍。

▲南岗街道西路片区的房票签约点

手持房票的村民有不少人在这里签约、交流，我在和多位村民的交流中发现，他们特别在意教育资源，而房票在手，让他们的选择范围更大，可以在交通、教育、医疗之间找一个最佳平衡点。

以前的等三五年，现在变成了现楼，一个月搞定就可以住进去，而且房屋质量还不错，无论如何是值得高兴的事情。

现场设点摆摊的开发商当然也高兴，按照以前的模式，这批村民要么等回迁房，要么拿走现金，和他们的关系都不大。但是，现在村民手上拿的是房票，只要公司楼盘进了街道与区城发集团共建的“房源超市”，等于多了一大批潜在客户，何乐而不为？

▲开发商现场和村民讲解

对于地方政府来说，部分地段的房子可能就不用着急投资建设了，可以缓一缓，放一放，或者拆迁出来的地块用于其他领域，这对于财政、经济发展都是好事，选择、回旋的余地更大。

所以，房票换房（不够的要补差价），确实是一举三得的好事。

比如，作为房票安置的主要承接项目之一，“悦辰壹号”已累计接待超700位村民认购，房票客户约占其整体购房群体的45%。

这对于缓解开发商的压力，缓解开发商的资金紧张问题也是大有裨益的，而开发商这个环节也有相当的就业与税收，所以说，房票推出来，好事自然来。

对于某些实力强劲的开发商来说，如果手里的新房消耗过快，他们也有一定概率会谨慎考虑买地，开展新的项目，这对于充实地方财政当然也是有好处的。

黄埔房票是不是仅限于用来购买黄埔的楼盘？还真不是。

这一点我觉得是黄埔有关部门、机构很人性化的一面：

莲塘村村民张先生因工作在其他区，希望兑换黄埔区外的楼盘。黄埔区有关项目组联合各方，与房企磨合一个多月，最终打通跨区通道。

九佛街道五村七片的陈耀松通过房票，已为家人在黄埔水西片区和跨区的海珠购置了商品房并顺利入住。

6月份的官方通报显示：

九佛五村七片、枫下村旧改项目，跨区认购房票达79套（包括网签、意向认购）。

涉及跨区的楼盘，从化3个：时代印象40套、珠江壹城37套、东方夏湾拿1套，增城1个楼盘，为碧桂园云顶。

这只是一个开始。

到了8月份，新龙镇片区的九楼村、镇龙西两个项目，跨区置换增城中新镇、永宁街8个新盘，累计认购178套，大多单价在1万-1.2万/平区间。

小盘大华城东瀚，开盘三年都没卖完。今年，新龙镇九楼村旧改转房票模式，村民爆买超过60套。

也就是说，黄埔房票帮从化、增城也去化了，真是功德无量。

▲科学城集团枫下项目开具的第一张垮区房票

房票是在黄埔拿的，但房子可以买在天河、越秀、海珠、从化、增城等区，全市一盘棋，这是符合实际的操作方法，加大了市场的流动性，提高了配适度。

黄埔房票落地在具体执行层面确实是解决了村民、开发商等多个主体的痛点，让资金流动起来，让开发商获益，让整个区的经济面更稳定。

02 “黄埔经验”有很多人辛苦付出

那么，黄埔到底是怎么做到的，“黄埔经验”是什么？我想很多人都想知道：有没有快速学习黄埔的宝典？

真有，只有20个字。

如果我们仔细捋一捋所有的细节和故事就会发现：果然，没有谁能随随便便成功，其间的艰苦与磨合还是很令人感慨的。

我为大家剖析一下，主要提炼为20个字：四大专班、压缩时间、精准平衡、利他原则、下沉服务。

四大专班：

2025年9月，黄埔组建房票安置、协议换签、征地拆迁、开工建设4大工作专班，房票专班很快形成“区级统筹、部门联动、镇街与国企聚力攻坚”一体化工作格局。

压缩时间：

城市更新局对房票安置全流程审批节点进行压缩，审批时长压缩并稳定在18个工作日内；房票协议核发终端环节做到“即审即发”。

签约环节集中办公、流水作业。

▲众多村民来到房票签约中心咨询。李剑锋 摄

区城发集团推动“1天签约、1天用印、7天请款”模式。

精准平衡：

717亿元城中村改造专项借款逐步到位，区城市更新局一方面设定明年1月前完成5000套房票认购的目标任务并预留首期100亿元房票资金，探索房票资金“动态调整、竞争分配、先到先得”；另一方面，截至11月底，全区城中村改造项目已累计开工440万平方米、4.4万套安置房，开工率达到60%，要保证选择原址回迁的村民能尽快住上新房。

利他原则：

我认为这是黄埔经验的核心和基石，因为没有“利他”，难以成事。村民要真正感觉到你是为他着想，是真正为他好，他才会愿意接受房票。

▲南岗街道西路片区房票签约点现场

黄埔是怎么干的？以南岗街道为例，首要环节是 “源头把关” 。

街道与区城发集团对纳入“房源超市”的楼盘进行严格筛选，依据村民核心诉求，优先推荐“好房源”。

其标准具体包括：地缘近、教育配套优、小区绿化与管理好、性价比高的楼盘，实质上是替村民完成了前期筛选。

▲黄埔区高新仕林苑也是保交房“房源超市”中的项目

这就叫“利他”，这就叫“有诚意”，而不是趁机强塞、推销品质不佳的楼盘。

以上种种都是系统性建设或者原则的确立，具体怎么干？如何从源头带动这一池活水？其实最需要的是下沉服务。

下沉服务：

应该说黄埔“88亿元5000套”这一辉煌战绩的先遣队是街道及村社干部组成的工作组，有点黄埔“铁军”的意思。

他们形成一支支深入村社的服务小队，用脚走出了一条解决问题、打消疑惑的道路。他们逐社、逐家、逐户上门宣传，其实就是“扫楼”，依据每户家庭的实际人口结构、生活需求与未来规划，进行个性化讲解和方案分析。

▲广州科学城 李剑锋 摄

在沟通中，工作人员重点了解各户在区位、学区、户型、交房时间等方面的具体考量，再将需求反馈给开发商，推动其提供更匹配的房源。

这种“面对面”的思想工作与需求摸排，成为打消村民疑虑、推动签约的关键。

办法很实在，行动很给力，执行很琐碎、很辛苦，但黄埔人就是靠着这种“绣花精神”把城市更新这一袭华美的袍子给做了出来，还挺好看。

“四大专班、压缩时间、精准平衡、利他原则、下沉服务”这20个字看似简单、普通，但中间有无数的细节、数据在传递，有很多人辛苦的付出。

03 房票探索扎实且有实际效果

除了拆迁的村民，还有一批黄埔的居民也通过房票获得了新房，不过，情况有点特殊。

12月3日，黄埔区发出的全国首张保交房购房支付凭证已在10月24日兑换并网签。

▲首张成功兑换网签的黄埔区保交房房票 受访者供图

升龙·学府上城的业主苏女士是这张房票的使用者，她购买的项目原定2024年6月交房，至今已逾期1年多。今年7月份，针对升龙·学府上城及实地常春藤2个烂尾项目，黄埔区推出房票安置方案，符合条件的业主可凭房票购买对应“房源超市”中的项目。

保交房房票的亮点之一是“等价置换”原则，因其有效规避房价下跌造成的资产缩水风险而备受业主认可。

据知情人士透露，上述2个项目有将近200位业主可获得保交房房票，预计到12月10日左右，兑换的商品房将达到100套。

黄埔大胆试验，果断出手，捍卫了购房者的利益，有效维护了辖区的稳定，这个模式也是值得继续探索和赞许的。

总体而言，黄埔关于房票的探索是值得高度关注的：

从技术细节讲，有“四大专班、压缩时间、精准平衡、利他原则、下沉服务”作为系统框架，清晰明了，有可复制性。

从人文关怀来讲，利他的出发点与面对面解惑使得项目的口碑极具上升，极大地为后期项目扫清了障碍，增强了凝聚力、公信力。

从经济角度来讲，助力解决了房地产企业面临的部分复杂情况（比如烂尾楼），有效地为辖区经济的稳定发展做出了贡献。

黄埔关于房票探索的一小步，扎实且有实际效果，这是非常值得点赞的一小步。