2025年广州经济走出了U字形反弹的良好势头。同时，与上下游数十个产业紧密关联的房地产市场，亦在持续深度调整的浪潮中勾勒出冷暖交织的图景。

数据显示，2025年，广州一手住宅成交面积与均价同比分别下滑11%和4%，降幅收窄，但去化压力较京沪更为突出，市场正经历筑底回升的关键阶段。

然而，就在周遭同行纷纷收缩战线、谨慎观望之际，越秀地产和保利发展作为相互角力最狠的两家“龙头”企业，却不约而同地在逆周期“加仓”大湾区核心城市。尤为值得一提的是，前者以106.16亿元的巨额投入，先后竞得广州9宗优质地块，成为广州2025年度的“拿地冠军”，其投资额占全市涉宅用地成交总额比重超五分之一，力度远超同行。

一线城市的楼市有多卷？相信不用笔者赘述，全国TOP10房企的年报很快将会揭晓。有人说，这年头大哥不好当，越秀地产这一波“猛如虎”的操作，既非“头脑发热的自讨苦吃”，也绝非单纯的投资布局，而是折射出行业告别高速增长后，从竞争逻辑到发展模式的根本性重构。

不可忽视的是，广州近十年凭借强劲的产业虹吸能力与包容的城市生态，稳居全国人口净流入前列，属于人口持续净流入最多的城市之一。从长远来看，作为超2000万人口的特大城市和步步为营的Alpha级世界一线城市，广州每年6-7万套商品房的稳定成交量级、旧改需求的集中释放，已经构筑了兼具规模与韧性的市场基石，在同受外力影响的情况下依然保持稳固发展态势。

开年，一篇题为《改善和稳定房地产市场预期》的评论文章引发社会广泛关注，这也预示着2026年，全国性政策定调与地方配套结合，将为下一步形成稳预期、促需求的强大合力。在此背景下，越秀地产的实践，或许能为我们深度透析和解读房地产业大变局提供真实样本，其背后蕴含的三重竞争维度升级，正定义着行业转型的新方向。

越秀地产逆周期“加仓”大湾区核心城市。受访者 供图

从开发商竞争到城市合作人竞争：

践行长期主义共生

今年是“十五五”开局之年。

回顾“十四五”，广州这座城市，在全国媒体面前最高光的亮点是：广州市国土空间总体规划获国务院批复，明确支持广州建设中心型世界城市；广州成为全国第三个消费、外贸“双万亿”城市；自然指数—科研城市全球排名升至第六位，GaWC排名由2020年第34位提升到第22位，“深圳—香港—广州”创新集群跃居全球第一……

面向“十五五”，刚刚披露的2026年广州市政府工作报告已经做出部署，今年广州将核心聚焦经济高质量发展、产业升级、民生改善及城市更新四大方向。简单来说就是，锚定广州2030年率先基本实现社会主义现代化这一目标，推动城市的能级量级双跃升。在这个宏伟目标的引领下，房地产企业无疑将大有可为。

当前，房地产行业的本质是城市发展的参与者与服务商，当市场告别高速增长，企业与城市的关系从“资源索取者”转向“价值共建者”，而“城市合伙人”成为衡量企业竞争力的核心维度。

广州国际金融中心。受访者 供图

城市合伙人的核心是发展目标的同频共振。越秀的拿地布局精准卡位广州城市发展轴线，年初拿下的世界大观4期契合东进战略，10月获取的棠下双地块串联珠江新城、金融城与琶洲“黄金三角”，年底的大石项目助力南拓发展，每宗地块的开发都服务于城市空间优化与功能升级。在南沙，越秀深耕25载，布局20余个优质项目，覆盖住宅、商务、产业等全业态，从蕉门金洲的人居拓荒到灵山岛尖的天际线塑造，以“万顷南沙半城越秀”的实绩，见证并推动了南沙从荒芜片区到湾区封面的蜕变。这种与城市发展同频的布局，让企业成长深度融入城市肌理。在笔者看来，越秀地产2025年的拿地表现，深刻诠释了国企的长期主义，本质上是将企业发展与广州城市战略高度绑定，做与城市荣辱与共的共生体。

国企担当是城市合伙人的核心底色。2025年广州城市更新固定资产投资达1900亿元，新模式城中村改造项目开工建设安置房15.1万套，越秀积极参与其中，以资金、技术与运营能力助力城市更新。作为大湾区科学会堂建设单位的股东方，越秀主导项目资金保障、品质管控等工作，仅用三年时间推动这一国际级地标落成，为粤港澳大湾区科技创新中心建设添砖加瓦。在土地市场低迷期，其逆势拿地不仅保障了地方财政收入，更通过项目开发解决职住平衡等城市痛点，如大石地块针对“6倍居住密度”与“5倍工作密度”的特点，打造贴合实际需求的品质住区，彰显了国企的社会责任与使命担当。

更值得一提的是，长期主义是城市合伙人的价值根基。越秀摒弃“快周转”思维，以持续运营创造长期价值。在琶洲，通过常态化运营水上运动设施、引入国际赛事IP，持续提升区域活力；在南沙，通过“越秀N+天地”商业体的品牌引入与多元运营，为板块注入生活气息；其“以旧换新”服务自2022年推出以来，已助力近800批客户置换升级，带动成交近40亿元，既激活了改善需求，又实现了资产的良性循环。这种不追求短期利益、深耕城市的长期主义，让企业与城市形成共生共荣的关系，也为行业转型提供了价值导向。

广州市海珠区琶洲。 受访者 供图

从项目竞争到生态竞争：

构建全链条价值体系

北上广深是全国房地产竞争最激烈、最残酷的市场。这一点，或许没人会否认。

残酷到什么程度？有龙头房企的高管私下对笔者说，这两年，连最会赚钱的那几家同行，都自觉把利润率降了下来，在一些关键市场，甚至喊出“没钱赚也要把最好的产品和服务拿出来”，现在龙头企业已经不再把重心放在单个项目产品，而是聚焦在整个体系和市场，“大家要赢的不是现在，而是未来。”

最直观的案例是，越秀地产在琶洲南和大观路等核心板块的大手笔投入和自我能力极限挑战。加上对保利、中海、华润等其他同行的考察研究，种种迹象表明，房地产行业的竞争早已告别“拿地-建房-销售”的单点博弈时代，当市场从增量扩张转向存量优化，单一项目的产品优势已难以形成持久壁垒。

更进一步来说，越秀地产2025年这一波逆周期拿地，本质上是基于全产业链布局的生态化竞争策略，通过打通“产品-运营-服务”闭环，构建起以高质量发展为核心的价值生态体系，将竞争维度从单个项目拉升至整个体系的较量。

这种生态化布局首先体现为全业态的协同深耕。在琶洲板块，越秀打造超40万㎡连片开发版图，以琶洲南TOD为核心，整合住宅、商业、交通、公园等多元业态，构建“高端双会所+国际滨水”的生活平台，同步推进双码头与多功能水上俱乐部建设，将琶洲水道从产业展示窗口升级为宜业宜居的生活主场。

这种连片开发模式打破了传统住宅项目的物理边界，通过业态融合实现价值共生，正如2025年十五运会期间，越秀地产一手主导的琶洲水上运动嘉年华活动，将滨水空间转化为市民共享的体育休闲场域，形成集运动、生态、文化于一体的滨水活力走廊，彰显了生态体系的复合价值，给市民和业主留下了许多难以忘怀的“瞬间”。

琶洲南TOD。受访者 供图

在产业链深度上，越秀还实现了从开发端到运营端的全周期覆盖。譬如，针对广州家庭的烹饪文化，其“广府系”产品打造“会煲汤的厨房”，将地域生活方式融入空间设计；在交付后服务中，通过“运营前置”理念，于观樾项目红线外无偿治理日月湖，在天河和樾府开设“四点半学堂”，累计服务超千人次业主子女，这些举措超越了传统开发的责任边界，形成“产品营造-社区运营-城市赋能”的全链条能力。2025年成立的资产管理平台，在琶洲南TOD试点资产打理、租赁管理等全周期服务，更标志着其从物理空间提供者向资产价值管理者的转型，生态体系的价值闭环进一步完善。

在行业调整期，这种生态化竞争的优势愈发凸显。越秀云萃项目开盘售罄、云悦项目拿地后110-120天实现股东现金流回正的业绩，印证了“产品力+运营力+服务力”协同模式的市场认可度。

某同行的项目操盘手毫不讳言，现在与越秀地产的竞争，不再是单个产品的“掰手腕”，而整套产品服务标准、生态体系的PK。当然，一个健康的行业，不可能会发展到“赢者通吃”，但掉队者一定会“满盘皆输”。

当多数企业仍困于去化难题时，越秀凭借生态体系的综合竞争力，在逆周期中实现了稳健经营，这也预示着未来行业竞争的核心，将是生态体系的完备度与协同效能的比拼。

从产品力竞争到领导力竞争：

引领行业标准迭代

2025年，房地产行业，最让人印象深刻的事件不外乎是，“恒碧万”这一批老牌的头部企业，彻底“退居二线”，有的甚至已跌出“龙头”企业这个圈内。

越秀地产作为曾经的腰部企业，已经稳居TOP10企业，一跃成为引领行业健康高质量发展的全国龙头房企。

这也印证出这样一个趋势：随着“好房子”建设成为行业共识，房地产企业的竞争从产品力的单点突破，将升级为对行业发展方向的领导力争夺。

越秀地产正成为大湾区都市新生活方式引领者。受访者 供图

有专家说，越秀地产的拿地布局与战略举措，不仅是自身发展的选择，更以国企担当推动行业标准迭代，从“好房子建设专家”向“行业转型引领者”转变，其每一步战略都紧扣行业高质量发展大局。

领导力的核心体现为产品标准的创新与输出。在高端住宅领域，越秀华樾项目特邀明星设计师孟也操刀330㎡实体样板房，突破其500㎡的创作起点，以高定设计重新定义湾区高端人居标准；在TOD开发领域，琶洲南TOD以“微型城市”理念整合多元功能，采用POD（公园导向开发）模式重构社区生态，打造覆盖艺术社交、商务接待与健康生活的多元场景，为行业提供了TOD开发的新范式。这些实践并非孤立的产品创新，而是通过标杆项目的示范效应，推动行业从“标准化复制”向“定制化创新”转型，引领产品标准向更高品质、更贴合需求方向升级。

越秀地产立志做城市和客户美好生活的“长期合伙人”。受访者 供图

在行业生态共建上，越秀以自身实践激活市场活力，发挥“稳定器”作用。2025年广州土地市场部分地块低溢价成交甚至流拍，越秀参与每一次土拍并果断出手，既以真金白银稳定市场预期，又通过优质项目开发带动板块价值提升。其深耕核心城市的战略定力，更为行业树立了理性发展的标杆——当同行热衷全国化扩张时，越秀锚定一二线城市，近半数土储集中于北上广深，有效规避了市场风险，这种前瞻性布局为行业提供了逆周期发展的参考路径。

领导力还体现在对新业态、新模式的探索与培育。越秀在南沙庆盛枢纽的天悦云启项目，率先实践EOD（生态导向发展）模式，打造“产学研居”一体化社区，其iPARK粤港智谷已吸引超200家企业入驻，形成科技成果转化高地；在滨水经济领域，通过引入水上运动赛事IP、构建高端圈层社交平台，推动广州滨水生活从“观江”向“拥江”升级，助力城市建设“国际体育名城”。这些探索不仅拓展了企业自身的发展边界，更为行业开辟了“房地产+产业+生态”的新赛道，引领行业从传统开发向城市综合服务商转型。

任何时候，在一个行业当大哥，就意味着背责任、先吃亏。正因如此，有人说，这种领导力的背后，是国企担当与经营理性的统一。作为广州市属国企，越秀在市场调整期主动扛起责任，通过稳定土地市场、推动产品升级、探索新发展模式，为行业注入信心；同时以精细化运营保障经营质量，实现了社会责任与企业效益的双赢，这种发展模式正成为行业转型的风向标。

总而言之，2025年越秀地产在广州的“拿地第一”，是行业大变局中的一个清晰信号，它揭示了房地产行业转型的核心逻辑：竞争维度从单一项目、产品力、开发商身份，全面升级为生态体系、行业领导力与城市合伙人角色的多维较量。

房地产业的下一程，“内卷”的本质将是价值创造能力的比拼。那些能够构建全链条生态体系、引领行业标准迭代、与城市深度共生的企业，将在变局中占据主动。

撰文:冯善书