近日，克尔瑞11月份河南省房地产市场分析报告出炉（相关链接：），典型城市洛阳有几个数据让人触目惊心：

首先，是楼盘的来访量和成交量，双双下探！11月份单盘来访约116组，环比下降36%；成交6套，环比下降40%。按照数据来推算，售房部平均每天看房客户不到4个人，称得上是门可罗雀；每月平均卖6套房子，一人还均不到一套的业绩，让一些并不平庸的置业顾问也只能眼巴巴拿底薪了。

第二，是市场供求关系，双双下降！11月份住宅供应2.83万m²，环比下降67%，成交7.20万m²，环比下降7%。意味着，市场上供应的房子越来越少，买房子的人也越来越少。没有热热闹闹的开盘，也没有没有风风火火的加推，只有平平淡淡得凄凄惨惨的平销、折折扣扣的尾盘清盘冲刺，以及买房人张张望望的纠结与犹豫。

第三，是市场库存量持续在攀升，数据有点吓人。11月份洛阳住宅存量334万m²，去化周期约需36个月。意味着，市场上的房子，按照当前蜗牛般的去化速度，要足足三年时间才能全部卖掉。

另一个攀升的数据是成交均价，有点魔幻。洛阳主城区住宅成交均价10072元/m²，再次回归万元以上。从数据来看，这是继去年2月份以来洛阳房价跌破万元大关后时隔20个月后的一次翘尾。

那么，问题来了，洛阳房价到底是在涨还是在跌呢？如果与10月份成交均价9642元/㎡比起来，确实是涨了，而且每平米涨的还不少。这就有点让人懵圈了。

抖音上铺天盖地冒出的8字开头甚至6字起价被打得跪地求饶的房子都卖出去了吗？如果都被抢光了，为何反而拉高了成交均价？就像一个段子说的那样：你与马云平均，你也是亿万富豪。但事实上，你仍旧是那个收入拖后退的人，房子依然是那个价格打不下来的房子。

但这也并不能得出一个洛阳房价在涨的坚定结论。因为11月份成交的楼盘区域，主力在洛龙区。洛龙区作为洛阳房价的高地，云集着洛阳中心、同晟建业龙城、宝龙天地、香栀雅园、悠然居这几个价格动辄12000元+/㎡在售核心楼盘，单盘随便卖出去6套以上，就会拉高整个市场均价。试想，如果11月份成交的主力楼盘聚焦在老城或者瀍河，会不会又得出个洛阳房价在下跌的结论呢？

理论上来讲，房地产进入寒冬后，最明显的表现是价格逐渐走低，成交量下跌，去化周期越来越长。但从11月份洛阳楼市数据表现来看，似乎是那个“跳出三界外不在五行中”的存在，成交量下跌了，去化周期也变长了，但成交均价却是走高了！

以前大家都信奉：年底不买房，一年又白忙。但今年，这句话似乎失灵了。买不买是个问题，纠结的原因无外乎两条：一是怕继续降价，买在了半山腰，二是怕市场回暖，错过了房价底部。说白了，就是不知道是继续观望继续等，等来的会是房价暴跌，还是触底反弹。这就是人性。

所以说，在当前低迷市场态势之中，谁也不敢真正的表态，洛阳房价到底是涨还是跌？因为市场很可能在一个非常偶然的情况下变得更加扑朔迷离，而判断与预测也会因此而南辕北辙，大相径庭。

任何刻意唱衰或者唱空楼市的论调都是哗众取宠。因为一部分人的哀嚎，正是另一部分人的狂欢，一部分人失去的，就是另一部分人的收获。有人辞官归故里，有人星夜赶科场。买房人与卖房人的身份角色不同，房价涨跌，于双方是此消彼长。

真正的现实是，目前洛龙、涧西核心地段的品质改善盘价格是坚挺的。一些七字八字当头的楼盘只用了它社区中最差的位置而打出了低价的诱惑，或者一些楼盘为了年底冲任务采取阶段性的以价换量政策，真正的降价时代并没有大面积到来。

你买或不买，房子就在那里。归根结底要看个人的经济情况和需求。如果是刚需，有钱，可以买；如果是刚需，没有钱，可以攒钱后再买；如果是改善性需求，有钱，可以买；如果不是刚需，又没有钱，就不要买 ；如果是投资，有钱，请谨慎购买！

实际上，房子是资源性个性化的产品，有不同的附加值，花心思去看选性价比高的好房子，比单纯的看价格或许更加有意义。

“山不过来，你就过去”，买房也是如此。不能改变形势，就改变自己，不能改变房价，就改变对房价的看法。