文｜实习记者 刘晨

“受消费温和复苏传导影响，2023年北京的零售物业租赁市场率先于其他物业类型迎来回暖。”1月4日下午，仲量联行华北区董事总经理张冀苏在回顾去年北京房地产市场时表示。

张冀苏称，随着经济恢复向好势头持续巩固，商业地产市场预期将由需求的逐步改善带领整体恢复进程。

在经济恢复的浪潮下，房地产市场供求关系已发生重大变化，北京办公楼市场也将进入一个新的发展周期。

过去的2023年，北京办公楼市场新增需求持续恢复。

高力国际1月3日发布的报告显示，在2023年第四季度，北京办公楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值，而上一次全市场录得季度净吸纳量正值还是在2021年第四季度。

从需求端来看，互联网、金融及专业服务机构是2023年北京办公楼市场主要需求来源。其中，互联网科技占比为31%，金融占比为26%；5000平方米以上租赁成交企业中，国企央企占据近六成。

但是从资产类别来看，市场需求还是呈现总量不足的情况。其中甲级写字楼市场四季度净吸纳量为2.7万平方米，2023年全年总计8.6万平方米，这一水平为疫情前平均水平的30%；乙级写字楼市场四季度的净吸纳量为8.3万平方米，但由于2023年上半年市场退租严重，全年净吸纳量仅为负3.9万平方米；产业园市场四季度净吸纳量为3.1万平方米，由于前三季度市场表现不佳，全年净吸纳量为负3.7万平方米。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部负责人陆明表示，2023年北京市场这三个资产类别的市场净吸纳量均为前低后高，需求持续呈现回暖态势。从全年来看，三个市场年度新增供应量合计达到154万平方米，叠加需求侧表现不振，三个市场均出现空置率上涨且租金下滑的情况。以甲级写字楼为例，年末空置率达到19.8%。

2023年北京写字楼市场整体的空置率也出现上升。

仲量联行数据显示，全市整体空置率上升0.7个百分点至11.8%，主要受到新项目的影响。

市场需求有限的背景下，北京甲级写字楼市场的租金水平也面临下滑压力，去年第四季度跌幅扩大，不过低价策略也在推动市场活跃度小幅提升。

仲量联行称，当前大部分业主已意识到直接降租是促使成交落地的唯一有效途径，在争取好资质租户的过程中，市场中已出现突破底线的租金价格。在竞争激烈的租赁市场中，业主将持续大幅下调租金。

虽然北京办公楼市场复苏势头的放缓与疫情的延续性影响有一定关联，但当下的困境更多来源于市场所处发展阶段的变化。在经历了2008年和2018年两轮大供应周期后，北京市场已走完初步发展阶段和快速增长阶段，开始步入成熟阶段。

就当下情况而言，国内房地产市场在经历调整之后于2023年年末开启筑底反弹，随着一揽子房地产刺激政策密集出台、从楼市消费端入手，包括北京在内的一线城市迎来久违的政策松绑，将直接刺激潜在商业地产成交，预计将促进北京办公楼市场的恢复。

展望2024年，仲联量行在年度报告中认为，北京甲级写字楼市场的平均租金将跌破300元/平方米/月。在全球经济进入调整期之际，北京办公楼市场将经历同向下调，租赁需求预计于2024年年中触底后逐步回暖，2024年的全市净吸纳量则预计有所提升。