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大 家好，我是 马江博 ，关注我，看清形势，看到趋势。

Part1

租金开始暴跌

很久没关心写字楼租金，今天看到文章说北京金融街附近很多写字楼都开始大幅降价了，从高位看的话差不多有30-40%，这个降幅用暴跌形容也并不过分。

如果看个别写字楼的租金，腰斩的不在少数，不仅北京的金融街如此，望京、国贸也是如此。

更有意思的是：现在房产中介也在大规模的宣传办公室置换。

打出来的口号就是：办公室腰斩送定制装修，企业降本增效换房正当时。

毕竟是中介，他们的任务不是关心租金价格，他们只追求更活跃的成交。

但我们也能看出，北京的写字楼租金是真的在崩盘了。

举几个例子：

英蓝国际的租金从2022年的28元跌到了现在的19元；

卓著中心从24元跌到11元；

望京soho从7元跌到只有3.5元；

保利国际广场从13元跌到6元；

北京的写字楼租金掉成这样，其他城市，显然也不可能会好到哪里去。

根据戴德梁行的数据显示，一线城市的租金下滑，无一幸免。

另外，租金合约有周期性，租金实时数据具有明显的滞后性，空置率的上升更能体现经济预期的凉意。

特别是2023年第四季度，一线城市租金普遍加速下滑，空置率加速上升。

可以肯定，今年一季度开始，整体市场新一波的租金跳水潮不可避免。

写字楼租金降幅会有这么大这么快，还是有点意外。

租金下降，空置率增高，说明开公司的少了，雇佣的人也少了，直接影响就是一线城市的工作机会正在减少，特别是白领岗位在快速衰退。

能说的就这么多，别的不多说。

Part2

房地产从业者：只能从零开始

今天的开头这一P，我准备写个真实的故事。

救房地产最重要的武器在12月份拿出来了。

最新的央行数据显示，去年12月份PSL单月净增加3500亿，单月达到了2015年棚改的高位，大杀器拿出来了，但房地产市场依然反应平淡。

为什么前面说一下地产现状，因为元旦前后，和很多朋友电话闲聊，回望过去2年，什么人最惨，最后我们得出结论：应该是85-95后的房地产从业人员最惨，没有之一。

举一个例子，我一个年轻的朋友，90年的，34岁，上海郊区土著。

在房地产公司，事业刚起步，部门二把手，负责市场这一块。

据说在他们公司，几亿、十几亿的土地能不能拍，很大的权重就看他们市场部给不给足够高的预期售价。

预期售价高，他们公司能竞拍的地价也就更高。

一时风光无二。

此外，他家在市区有一套非常小的老破小，卖掉，再凑一凑，2021年上海外环内买房，是龙湖楼盘，对长三角熟悉的朋友估计都要猜出来了。

然后，结婚、生小孩、买特斯拉……已经走上了人生快车道。

然而2021年房地产“三条红线”出台，开发商没有意识到问题的严重性，直到2021年年底，他才被裁员。

起初他以为只是小风暴，这样的公司轮换经历过好几次。

2022年1月，他开着特斯拉出去跑滴滴，边投简历边等市场好转。

但房地产的就业市场好转迟迟没等来，随后上海封城，连续3个月颗粒无收。

熬到2022年年底，疫情解封，想着预计中的消费大爆发，他老婆开了一家瑜伽馆，东拼西凑还不够，最后一咬牙，把车子卖了，一方面是支持他老婆创业，另一方面也是置换出现金流。

最后，瑜伽馆客流量严重不足。

悲剧来了：店面转让不出去，他出去跑滴滴的车也没了。

还有更悲剧的：老丈人嫌弃他没用，双方大吵了一架。

就在现在，他们两口子正在闹离婚。

所谓悲剧，就是原本信仰的美好的东西被一点点毁灭，大概这就是。

据他和我说：这一轮房地产从业人员裁员量大概为70%。

而前端拿地的人员，比如投资拓展部和我这位朋友所在的市场部，裁员量大约为95%。

因为保交楼的缘故，工程类、成本类、招采类稍微好一点，但也好不到哪里去。

我们知道，教培机构的覆灭，老师可以转线下，可以转1对1，可以转行做主播。

IT行业、金融行业的裁员降薪，满世界刷屏。

而房地产从业人员，特别是85-95后的从业人员，他们真的就这么残酷地被时代抛弃了。

除了没有曝光度，房地产从业人员转行极其困难。

他们没有掌握任何前沿技术，一旦失业，转行任何行业都是从零开始。

就像我这位朋友，只懂一些局部的房地产知识，脱离行业后，没有新的市场信息输入迭代，也没有公司平台，逐渐就像白纸一张。

这就是时代灰尘。

Part3

瑞银三年来首次看好中国房地产

还是继续说房地产，来点乐观的消息。

瑞士银行发布了2024年中国资产展望，认为是一个转折点，对2024年中国楼市表示乐观，主要观点如下：

1、城市的老旧小区改造和政策房可能是解决当前去库存和去杠杆化周期的一个解决方案。

2、由于棚户区改造和政策性住房主要针对一二线城市，潜在的房产销售复苏可能仅限于这些城市，而低线城市的房产市场可能仍将面临挑战。

3、瑞银看好中国海外发展有限公司和龙湖集团，并上调为买入评级，原因是它们在一二线城市的房地产业务，以及在龙湖集团的业务转型潜力。

4、如果将拆迁赔偿方式从提供安置房改为货币赔偿，将会创造出更多的住房需求，2023年广州新房销售仅为1027万平方米。因此，仅一个村庄改造就能对新房销售总面积产生大约20%的影响。

5、央行在2023年12月宣布增加3500亿元人民币的承诺补充贷款（PSL）资金，这是过去13个月以来的首次，表明更多的资金支持可能即将到来。

6、瑞银此前预计库存消化周期将在2025年12月完成。然而，棚改和PSL计划的超预期，瑞银将库存消化周期预测提前到2025年1月完成，比之前的估计提前近一年。因此，瑞银对该行业的看法转为更加积极。

以上是瑞银最新的看法，总结是：瑞银认为现在的政策偏积极，更大的救市策略（旧改+PSL）正在路上，瑞银更看好一二线城市的房地产复苏，根据瑞银预测的库存转折点是2025年1月，那么，一二线城市楼市复苏点应该在2024年下半年。

至于准不准，大家且走着看吧。

Part4

两个PMI，沿海和内陆开始分化

两个PMI南辕北辙，看起来不科学。

财新公布12月份制造业PMI指数，录得为50.8，高于预期；

官方公布12月份制造业PMI指数，录得为49，低于预期。

简单说一下：

官方PMI代表中大型国企，以及内陆以投资为经济主体的省份；

财新PMI更倾向于东部沿海省份，特别能代表出口制造业。

官方和财新连续两个月冲突，说明一件事：广大的中西部内陆省份的经济持续减速，而东部省份已经逐步在走出阴霾，经济冷热不均加剧。

更严重的是：往后几年，中西部可能陷入发展瓶颈，全国省份之间的落差将会更大。

内陆省份出口增速

过去5年，中西部的产业迎来了一轮发展黄金期，出口快速增加。

东部的产业链不仅出海，更大的部分是向内陆省份迁移，甚至连《华尔街日报》也说：墨西哥、印度真正的对手是中国内陆省份。

到了2023年，一切似乎戛然而止，此前增速最快的湖南1-11月出口同比下降20%。

内陆省份除了出口增速下滑，更大的麻烦是未来转移支付可能减少。

从财新PMI来看，东部产业升级已经小有成效，探出了一些新空间。

但中西部内陆地区可能将陷入财政和外国产业竞争的双重压力。

财政主要影响体制内，产业影响体制外，前景有点堪忧。

我是马江博，关注我，关注趋势与财富。