来源 | 深蓝财经

撰文 | 吴瑞馨

房企，今年依旧没有走出低谷。

就连最先意识到危机的万科，也依旧还在焦虑着。

最近，万科突然开启了“卖卖卖”模式，接连出售旗下优质资产。先是七折出售旗下最赚钱的商业项目，又被曝出计划出售旗下长租公寓公司泊寓的部分股权。这也让外界开始担忧起万科的状况。

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7折出售“摇钱树”

万科近期出售的第一个项目，是上海七宝万科广场。

2月20日晚间，亚洲市值最大的房产信托——领展房地产投资信托基金（以下简称“领展”，823.HK）在港交所发布公告称，公司已于当日完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购，随着此次收购完成，领展成了该项目的新主人，万科则完全退出。

据悉，上海七宝万科广场是由万科与新加坡投资公司GIC合作投资打造，各占50%股权。2021年4月，领展以27.72亿收购GIC持有的七宝万科广场50%股权，彼时物业整体估值为65.8亿元，交易协议价64亿元。

而领展这次交易的协议价为52亿元，七宝广场的最新估值则为70.6亿元，领展支付约23.84亿元以完成收购。也就是说，领展以近7折价格抄底了七宝万科广场。

如果是什么不赚钱的项目，外界可能还并不在意。当问题是，七宝万科广场是万科最赚钱的商业项目。

财报数据显示，2020年~2022年，七宝万科广场的营业收入分别为3.68亿元、4.42亿元、4.08亿元，均位列万科商业项目第一位。即便是受疫情影响最严重的2022年，其营业收入也远高于第二名的深圳印力中心。2023年上半年，七宝万科广场再次以2.13亿元营业收入位居集团榜首。

毫无疑问是个能源源不断“爆金币”的“摇钱树”。但为什么万科会突然将其出售，而且还是“打折”出售？

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被曝计划出售泊寓部分股权

出售七宝广场后才一周，市场又传出消息，称万科正计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分后股权。参与谈判的潜在买家包括国企。

万科泊寓成立2016年，截至2023年末，泊寓业务已布局全国32个城市，管理运营房源达23.6万间，开业约18万间，累计服务超过80万名新市民，为超过5000家企业客户提供定制服务。目前，在全国集中式公寓中，泊寓的规模及运营效率均位列行业第一。

但众所周知，长租公寓盈利是行业的一大难题，泊寓也不例外。万科董事长郁亮曾在2020年底时透露，万科做长租公寓五年亏了90个亿。

数据显示，泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。

值得注意的是，去年10月，泊寓总经理在万科媒体分享会上透露，泊寓已从2023年6月起，实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

也就是说，泊寓也在稳健向好发展中。好不容易熬过了亏损走向了盈利，但在黎明前夜，万科为什么突然决定出售泊寓部分股权？

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手握1000亿，但仍面临偿债压力

作为有国资背景的国内龙头房企，万科的一举一动都备受关注。这次万科不惜放弃每年为公司带来巨大收益的七宝广场50%股权，又计划出售已实现整体盈利的长租公寓“泊寓”部分股权，这都说明，万科现在迫切想要回笼大量资金。

而原因，直接指向偿债。

据企业预警通，万科当前共有存续美元债6只，余额29.530亿美元。其中，余额6.3亿美元的“万科 5.35 2024-03-11”即将到期。境内存量债券则多达32只，规模546.09亿元，其中100亿元将于一年内到期，包括“21万科MTN002”、“21万科MTN003”都将在2024年内到期。

此外，财报数据显示，截至2023年三季度末，万科总资产16467.02亿元，总负债12395.74亿元，资产负债率75.28%，其中流动负债有9404.7亿元，除了合同负债外，主要为应付账款2489.37亿元和其他应付款1619.40亿元，一年内到期非流动负债474.91亿元。而万科账上的资金为1036.80亿元，完全能覆盖短期债务。

看起来似乎并不存在债务违约的风险。

事实上，到目前为止，万科还没有发生过债务违约，但在去年下半年，万科遭遇资本市场“狙击”，股债出现剧烈波动，让外界担忧万科是否会出现债务危机。为了稳定资金方、金融机构，万科还请出了深圳国资委为自己站台，向外界澄清公司经营一切正常。

虽然万科从这场风波中平稳度过，但也连续被国际评级机构惠誉、穆迪下调了评级。去年10月17日，惠誉将万科长期本外币发行人违约评级从BBB+下调至BBB；并将其全资附属公司万科地产香港的高级无抵押评级及其未偿付高级票据的评级从‘BBB+’下调至‘BBB’。

11月24日，在深圳国资“力挺”万科后， 穆迪仍将万科发行人评级由“Baa1”下调至“Baa3”；并将其全资子公司万科香港中票计划的有支持高级无抵押评级由“(P)Baa2”下调至“(P)Ba1”；将万科香港发行债券的有支持高级无抵押评级由“Baa2”下调至“Ba1”。

而在今年，房地产大环境仍未改变，房企销售情况也整体未见好转。据万科最新发布的经营简报，2023年万科累计合同销售面积2466.0万平方米，合同销售金额3761.2亿元，分别同比下降6.2%、9.8%。而2024年1月，万科实现合同销售面积125.4万平方米，合同销售金额194.5亿元，同比分别减少25%、32.1%。

面对今年销售与融资环境的不佳，向来喜欢未雨绸缪的万科，也难免开始紧张起来。