Malltowin商业与地产周报

2025.3.10-2025.3.16

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每周趋势导读

趋势一：

政策驱动“消费分层与普惠协同”，构建“橄榄型”消费市场新生态

中央《提振消费专项行动方案》通过“增收、提质、优环境” 三位一体的政策组合，系统性破解消费潜力释放的堵点，推动经济从投资依赖转向消费驱动。通过“工资性收入增长+财产性收入扩容”（强股市稳楼市、农民住房盘活）直接提升居民消费力，解决“有钱不敢花”痛点（2月CPI下降0.7%对应消费意愿低迷）。

政策明确要求2025年提高养老金、医保补助，叠加带薪休假强制落实，推动消费从“生存型”向“发展型”跃迁。政策端精准分层施策：针对高收入群体，扩大入境消费、支持冰雪旅游升级等高端服务供给；针对中产及下沉市场，以“以旧换新+县域商业基建”激活刚需。

趋势二：

各地加码人口、消费及商业政策，消费领域的城市竞争加剧

在人口增长趋缓、消费复苏承压、城市竞争加剧的背景下，地方政府正通过“人口结构优化+强政策激励+优质资源引入”三轮驱动盘活存量和刺激增量发展。合肥常住人口突破1000万，成为全国第18个“千万人口城市”。与此同时，呼和浩特发布育儿补贴细则：生育三孩发10万，刺激生育率提升。深圳规划2030年社零总额1.7万亿，要求年均增长8%，建设5个世界级商圈（短期主推前海、罗湖），对引入国内外知名品牌的运营企业最高奖励500万元，并设立首店专项扶持基金；昆明将数码产品、国四燃油车纳入以旧换新补贴，浙江启动预付卡、价格欺诈专项整治，优化消费环境。

趋势三：

文旅融合驱动商业地产“内容革命”，沉浸式体验成流量密码

长春万达茂投资40亿打造室内滑雪场（落差85米）、上海乐高乐园8500万块积木还原奇幻场景、杭州临平61万㎡宋韵微度假综合体，赣州水西老街打造“清明上河图”式街区，标志商业地产从“空间租赁”转向“内容生产”。

文旅项目正以“科技+IP”重构消费逻辑：合肥万达茂以“商业+体育”绑定滑雪刚需；北京超极合生汇引入9D飞行影院抢占亲子市场；宁波海泉湾温泉综合体融合政务、医疗功能，本质是将商业空间转化为“体验型流量入口”。

趋势四：

政府推动存量商业盘活和消费提振，商业地产轻资产拓展加速

在《提振消费专项行动方案》提出的“完善REITs支持消费基建”、“完善城乡消费设施”、“强化投资对消费支撑”等政策催化下，政府对新建和存量商业改造的需求激增，轻资产运营商可通过“存量改造-运营增值-REITs退出”实现闭环，替代传统出售模式。

凯德签约光谷社区中心项目，参与资产规划、商业运营和资产管理等工作；合生汇以“前介咨询+品牌资源”拿下济南政府项目（1125万中标）；悦容匯资管在百色探索老城区存量商业活化，打造“家庭陪伴型空间”；福州城投运服拜访珠江商管，围绕资产运营管理、社区商业创新等内容展开深入交流。这些轻资产合作项目的背后皆有政府对新建和存量商业专业资管的重视，轻资产方以“招商+运营”换取长期收益分成。

趋势五：

餐饮行业面临“结构性危机”，下沉市场与高线市场策略分化

奈雪、九毛九、呷哺呷哺的亏损共性暴露行业深层矛盾：高线城市客单价与翻台率双降，下沉市场增量却难寻盈利模型。奈雪green转向“轻食+轻饮”试图降低客单价以覆盖日常消费，九毛九收缩太二酸菜鱼战线，呷哺呷哺收入下滑20%后仍未找到第二曲线，均显示头部品牌在高线市场的增长瓶颈。

而古都外中式汉堡获5000万融资并计划千店扩张，杨国福麻辣烫出海菲律宾，淘小胖超市以“中型店+区域密度”实现1500万利润，则揭示下沉市场及海外成为新战场。未来餐饮企业需在“高线做减法（优化成本结构）”与“下沉做加法（规模化复制）”之间重新定位，深圳政策对“首店经济”的高额奖励或将加速这一分化。

趋势六：

品牌全球化与本土化“双向流动”，地缘博弈倒逼供应链重构

小红书推出跨境电商全链路服务、UR纽约首店以3000㎡大店挑战Zara、霸王茶姬进军越南，显示中国品牌出海从“试水”转向“系统化作战”。反向案例同样显著：法国Topologie、北欧Flokk、伦敦Perfumer H密集落地上海，LV亚洲最大门店升级四层旗舰店，表明国际品牌加码中国高端消费市场。

但地缘风险暗涌：瑞幸泰国商标胜诉获千万赔偿、沃尔玛被约谈施压中国供应商降价、柒和伊剥离非便利店业务应对收购反垄断，揭示全球化扩张需应对本土合规与供应链自主权挑战。未来品牌需构建“双循环”能力——既借力中国供应链成本优势出海，又以本土化运营规避政治风险。

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商业地产新闻要点

宏观环境

• 中办国办印发《提振消费专项行动方案》

• 深圳发布2025商务政策，首店运营最高奖励500万元，汽车以旧换新最高补2万。

• 昆明加码以旧换新，扩围数码产品补贴，国四燃油车纳入报废补贴。

• 浙江启动“六大行动”强维权，整治预付消费、价格欺诈等市场顽疾。

• 商务部回应约谈沃尔玛，要求不得转嫁关税压力至中国供应商。

• 合肥常住人口突破1000万，成为全国第18个“千万人口城市”。

• 2025年2月CPI同比下降0.7%，食品价格降3.3%，消费需求疲软。

• 深圳规划2030年社零总额1.7万亿，建设2个世界级商圈。

• 呼和浩特发布育儿补贴细则：生育三孩发10万

企业动态

• 华润置地前两月租金收入54.6亿元，同比增长12.7%。

• 龙湖深港与广佛公司合并为华南公司，沈宗荣任总经理。

• 领展房产基金委任蒲敬思为替任主席，优化治理结构。

• 中骏商管2024年净利润缩水近90%，仅0.5-0.7亿元。

• 太古地产中国内地零售租金收入增7%，九龙仓海港城收入占比70%。

• 龙湖2024年净利润预计降20%，地产开发业务毛利率下滑。

项目开发

• 长春万达茂投资40亿，建东北最大文旅综合体，含室内滑雪场。

• 北京超极合生汇西区3月28日开业，引入超级安踏首店等品牌。

• 合肥禹悦汇引入京东电器旗舰店，计划2025年5月试营业。

• 砂之船银川奥莱投资16亿，规划引入600+品牌，2025年开业。

• 杭州临平61万㎡宋韵文旅综合体2026年开业，对标5A景区。

• 赣州水西老街2025年10月开业，打造“清明上河图”式街区。

• 秦皇岛奥莱康养文旅城启动，规划跨境购物中心+国际医院。

• 合生1125万中标济南新东站购物中心项目，拟落地第二座合生汇。

• 凯德参与武汉光谷邻里中心运营，探索政企合作新模式。

存量资产

• 莆田天龙世纪广场闲置十余年后重启，2025年分阶段开业。

• 悦容匯资管升级百色中山广场，打造“家庭陪伴型成长空间”。

• 万科温州西江月印象里更名铂龙广场，永辉超市将撤店。

• 深圳体育中心更名ALIVAL新体汇，2025年焕新开业。

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商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

• Tiffany成都太古里旗舰店开业，三层空间打造古董珠宝展。

• 法国Topologie中国首店落地上海环贸，攀岩主题包袋热销。

• 韩国潮牌EMIS中国首店4月进驻上海淮海中路。

• 耐克任命始祖鸟前设计师Taka Kasuga，强化户外产品线。

• 彪马全球裁员500人，中国市场需求疲软拖累业绩。

零售生活

• 京东奥莱安徽首店进驻合肥百大心悦城，年内计划新增10店。

• 361度海外门店达1365家，马来西亚首店开业。

• 胖东来前总经理创业项目淘小胖2024年利润1500万元。

• 奥乐齐江苏首店4月落户苏州、无锡，上海门店达65家。

• 京东七鲜天津新增20家仓店，击穿价商品便宜10%。

• 嘉兴山姆会员店3月20日开业，总投资5.5亿，配建住宅引流。

餐饮

• 海底捞上海外滩店赔偿4109单顾客，金额超千万元。

• 奈雪green深圳首店推轻食能量碗，客单价23.8-28.8元。

• 杨国福麻辣烫进军菲律宾，首店落地马尼拉。

• 呷哺呷哺2024年净亏损3.9-4.1亿元，收入降20%。

• 瑞幸泰国商标案胜诉，获赔4600万泰铢。

休闲娱乐

• 北京“微博IN”电竞综合体3月开业，年办赛事超100场。

• 宁波综艺主题乐园5月开业，融合科技与沉浸式体验。

• 上海乐高乐园80%设备安装完毕，2025年夏季开业。

新开首店

• 法国Perfumer H中国首店围挡上海巨鹿路，主打手工香水。

• 北欧Flokk办公家具中国首店3月18日开业，主推人体工学椅。

• 熊猫爱发呆Gelato全球首店落地成都，定位国潮轻餐饮。

品牌投资及出海

• 古都外中式汉堡获源码资本5000万A轮融资，计划千店扩张。

• 瑞幸咖啡泰国胜诉，东南亚市场加速布局。

• 361度马来西亚首店开业，海外收入占比降至1.8%。

• 杨国福菲律宾首店落地，加速国际化布局。

• UR纽约首店开业，面积3000㎡，海外门店近20家。

• 霸王茶姬进军越南，发布招聘计划布局东南亚。