从跨国比较来看我国房地产市场容量-联合资信
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《从跨国比较来看我国房地产市场容量》由联合资信冯磊撰写，通过对比美、日、德三国房地产市场，对我国房地产市场容量进行分析预测。我国房地产市场自2022年下行，虽部分城市现企稳迹象，但三四线城市交易量未明显回升。研究选取这三个发达国家作为参照样本，因其市场成熟，且在经济、人口、市场结构等方面与我国有相似之处。考虑到价格可比性差、成交面积受人均居住面积影响大，研究选用成交套数为比较指标，并以2009年为数据基准，同时预计2040年我国人口约13.5亿人，城市人口约10.13亿人。美国房地产市场化率高，与我国在住房市场体制、人口流动性等方面相似，但美国人口正增长、购房难度低等因素使其新房市场更活跃。参照美国数据，我国住宅新房需求量最大值、最小值、中位数、平均值分别对应306.59万套、122.91万套、212.76万套、204.91万套。日本在人口结构、经济发展等方面与我国有参考意义，不过其国土狭小、人口集中、社会保障发达等抑制了房地产需求，以其数据推算我国市场容量可能低估，对应我国住宅需求量最大值、最小值、中位数、平均值分别为91.74万套、52.36万套、69.04万套、70.29万套。德国以高端制造业为主导，房地产市场租赁和保障房业务发达，用其住宅新开工数据推算我国市场容量可能高估，对应我国住宅成交量最大值、最小值、中位数、平均值分别为463.78万套、220.09万套、382.74万套、368.20万套。综合来看，我国房地产市场成熟期中枢约200万套（对应面积约2亿平米），波动区间为100 - 300万套（成交面积1 - 3亿平米）。中长期内，新商品房市场容量中枢下行，主要受人口数量及结构变化、商品房占比下降、市场结构转变等因素影响。这促使房地产企业改变经营和财务战略，如摒弃高周转模式、提升产品力、适应市场向中高端转化等，否则将面临被淘汰的风险，而经济结构调整也会对房地产市场长期需求产生重要影响。
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