公募REITs市场正迎来新“玩家”。

近日，沪深交易所密集批复了一批公募REITs。记者注意到，新获批产品的基金管理人中除了华夏基金、南方基金等“老玩家”外，创金合信基金作为后来者，也收获了旗下首只获批的REITs产品——创金合信首农产业园REIT。

Choice数据显示，目前全市场已成立68只公募REITs，总募集规模达1770亿元，由24家公募机构参与管理。同时，市场呈现强者恒强、后来者居上的发展格局，“新玩家”也在不断入场。业内人士指出，我国公募REITs市场潜在规模可达万亿级，而新进入者想要抓住发展机遇，更需搭建专业团队和完善制度流程，不断总结经验，同时结合资源禀赋，有效借助股东及合作伙伴的力量开展业务。

REITs新品接连获批

继6月18日国内首批两单数据中心公募REITs——南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT正式获批后，6月19日，华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农产业园REIT也获得了上海证券交易所“注册生效”的批复。

上交所REITs项目动态信息显示，华夏华电清洁能源REIT于今年3月10日获得受理，6月19日即注册生效，历时仅3个多月，与过往其他REIT项目的审批进程相比可谓迅速。

公开资料显示，该REIT初始投资的基础设施项目为华电国际电力股份有限公司、杭州市燃气集团有限公司及杭州钱塘新区产业发展集团有限公司持股子公司华电江东持有的华电杭州江东天然气热电联产项目。项目主要设施为2套480.25兆瓦级燃气-蒸汽联合循环热电联产机组，经营收入来源于发电业务和供热业务。项目已运营近10年，运营情况稳定，现已成为浙江电网重要统调电厂和杭州市钱塘区主要电源、热源支撑点。

“江东天然气热电联产项目具备可观的投资价值，随着浙江省清洁能源需求的持续增长，发电与供热业务收入有望实现双轮驱动，为投资者带来长期稳定回报，同时助力我国能源结构优化与电力系统低碳转型。”华夏基金称。

同日获批的创金合信首农产业园REIT的底层资产为中关村移动服务创新园（首农元中心），位于北京市海淀区上地区域，是三元牛奶厂旧址经更新改造后打造的高品质产业园区，也是北京市城市更新的示范项目。

自2021年投入运营以来，首农元中心凭借其优质的园区环境和完善的配套设施，引导头部企业快手、小米入驻园区，并带动相关产业链上下游企业聚集，在提高产业链整体竞争力的同时，带动租赁空间需求保持旺盛。目前，园区出租率稳定在较高水平，截至2024年12月31日，出租率约为94.8%。

头部机构领跑 新锐势力入场

据悉，创金合信首农产业园REIT是创金合信基金旗下首只获批的REITs产品，这意味着公募REITs市场再迎来一位新成员。

Choice统计数据显示，当前公募REITs行业中，头部机构持续巩固其优势地位，同时市场参与者数量不断增加，行业格局日趋多元化。截至6月20日，已成立的公募REITs共计68只，首次募集认购金额达1770.61亿元，共由24家公募机构管理。

从发行规模来看，华夏基金和中金基金显著领跑，分别发行367.16亿元和311.4亿元，平安基金发行172.02亿元位居第三。发行规模超过50亿元的公募机构还包括中信建投基金、国泰君安资管、工银瑞信基金、华泰证券资管、中航基金、招商基金、易方达基金。

从发行数量看，华夏基金共担任14只公募REITs的基金管理人，中金基金旗下公募REITs共10只，华泰证券资管和国泰君安资管旗下均有4只，中航基金、招商基金、华安基金、易方达基金和嘉实基金旗下均有3只。

中证鹏元研究发展部宏观及REITs研究负责人吴进辉表示，目前中国公募REITs参与主体存在明显的头部现象。原始权益人在选择基金管理人时会倾向选择与有实操经验的大机构合作，例如华夏基金和中信证券、中金基金和中金公司等，也因一级投行业务和二级市场能互相协作。

新晋者如何破局？

当前，我国公募REITs市场迎来加速发展阶段。“参照海外REITs发展情况，REITs规模约占GDP总量的3%—5%，我国REITs是万亿级的蓝海市场，发展潜力巨大。”吴进辉称。这一“蓝海”市场正持续吸引更多机构竞相进入，公募REITs也已成为不少基金公司战略布局的重点方向。

上月末，华能国际发布开展基础设施公募REITs申报工作暨关联交易公告，华能国际拟以下属公司青岛热电所持有的华能青岛项目作为底层资产，开展华能煤电REIT项目申报发行工作。为发行该REITs，拟由长城基金担任基金管理人。截至目前，长城基金尚未发行过公募REITs产品，如果上述发行方案最终落地，长城基金将成为又一家加入公募REITs赛道的基金公司。

创金合信基金表示，公司高度重视REITs业务的发展，组建了专业团队，建立了完善高效的基础设施基金治理机制，为项目的顺利推进提供了有力保障。此次创金合信首农产业园REIT的获批，标志着公司在REITs业务领域的重要突破。

后来者该如何居上？沪上某公募负责人表示，公募REITs是一个创新品种，产品结构复杂，创设难度大，参与主体众多，基金公司各条线都需要有一个业务熟悉与经验积累的过程，这也是摆在基金行业面前共同的问题。

“只有搭建起专业的团队和完善的制度流程，通过不断研究并在实践中总结经验，才能真正夯实不动产投资管理能力，从而为未来业务持续稳健发展奠定坚实基础。”上述负责人说，基金公司还应结合自身资源禀赋，借助股东和合作伙伴的力量，寻找优质原始权益人及其项目资产，站在高起点上开启不动产领域业务布局。

作者：聂林浩