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前不久，首钢璟悦长安开放了样板间。

它披着北京石景山首个好房子的外衣，格外引人注目：4个首层架空层、南北内嵌式阳台。

有了这两个好房子元素，杜林巍足以遮掩一切缺点。

他是璟悦长安项目公司首景地产的法人、总经理。去年4月份，他从成都首钢地产总经理位置上调入北京。

有关璟悦长安的优点，满天飞，花姐就不再凑热闹了。

今天，花姐来聊聊它的户型，一款特殊的"枪版"户型：95平米、三房两厅两卫、位于16号楼、共计14套。

相比璟悦长安拥有的700套房源，这14套房的占比，微乎其微。

但，它足以从侧面暴露出璟悦长安的问题，楼间距太密，不得不规划如此奇葩的户型。

不仅如此，它还有24套东西朝向户型：83平米分布在8#、12套；85平米分布在16#北面、12套。

璟悦长安的这点表现，和丰台的城建玺院很像。（详见《北京城建玺院：大宅，还是大杂烩？》）

后者12#和13#，分别被挤到地块南面的两个角落，280平米和83平米户型，皆为东西朝向。

这种凑面积的做法，直接减低了购房者对项目的印象分。

尤其是璟悦长安，那个枪版户型的存在，更是拉低了好房子品质，坏了一锅好粥。

下面，花姐和大家一起来赏析一下杜林巍制造的这把“枪”。

1、格局：户型像一把手枪，枪口朝西，是主卧；扳机是客厅，朝西；枪把是两个朝南的房间。

2、送面积：主卧送L型飘窗，赠送面积3平米；客厅西南为内嵌阳台、会封闭，落地窗，赠送一半面积约1.6平米；再往下的客卧内嵌阳台、会封闭，落地窗，赠送面积2.6平米；最南客卧送飘窗3平米。

共计赠送10.2平米，赠送率为10.74%。

3、西晒：三个卧室+一个客厅的窗户，全部朝西南，它带来的最大问题是西晒，16#位于地块西南角，更是让这款户型饱受西晒的困扰。

4、客厅：由于主卧的门在客厅北墙的中间位置，导致无法设置电视背景墙。

5、玄关：进大门后针对客卧门，左边是公卫门，右转是客厅，令玄关很暗。

6、其它：有关家政间的位置不明，公卫干湿不分离。

欣赏完这款户型，你有啥想法。

造这把“枪”，杜林巍应有说不出的苦衷。（详见《石景山好房子，用力过猛了》）

从地块参数上看，璟悦长安的素质不错，占地面积2.8万平米，地上建面7.59万平米，呈长方形，东西长约246米，南北宽约112米，是个好胚子。

但它的容积过高，达到2.71，加上担心当北面房子的日照，不敢用足土地出让文件的控高为60米（局部80米），实际规划建筑最高为54.6米。

在这种情况下，杜林巍既要又要，想把好房子的要素做到位，增加了许多地上不计容的建筑面积，具体情况如下：

1、首层架空层有四处，分布在1#、2#、3#和10#，总面积约1200平米，架空层层高3.6米。

2、拥有“内嵌阳台+设备平台+北面阳台+飘窗”四件套，内嵌阳台进深1.8米赠送一半，北面开敞阳台进深1米赠送一半、设备平台进深1.2-1.8米全赠送，飘窗宽0.5米全赠送。

3、南面大门采用挑空设计，有将近300平米。

花姐测算了一下，璟悦长安这些地上不计容建面大约1.27万平米，加上规划计容的地上建面7.59万平米，地上的实际建面约为8.86万平米，而它的占比面积，只有2.8万平米。

简而言之，璟悦长安在注入“首层架空层+阳台”等好房子元素之后，实际容积率从2.71飙升至3.16。

硬币有两面。

高赠送面积和设置多个架空层，已成为新的容积率杀手。（详见《好房子里，藏着容积率杀手！》）

读懂这个逻辑之后，就不难理解杜林巍为何要设计那14把“枪”了，和那24套东西朝向的户型。

对于杜林巍来说，这也是没有办法的办法。